http://forte.delfi.ee/news/varia/article.php?id=20737843
1998. aastal läks pankrotti LTCM (Long Term capital Management) fond. Tegemist oli tähelepanuväärse sündmusega, sest fondi asutajad Myron Scholes and Robert C Merton olid saanud Nobeli preemia majanduses.
Oma suurepärast tuletisväärtpaberite väärtuse määramise ideed praktikas ellu viies tabas neid ebaõnnestumine. Näiliselt ei tohiks sellel midagi olla psühholoogiaga pistmist, sest ebaõnne põhjustas Mehhiko raha devalveerimine, mis aga polnud neil üheski valemis sisse arvestatud.
Fondi juhid kasutasid keerulisi majandusvalemeid, mis oleks pidanud neile edu tooma. Ainus raha, mis nad nende valemite koostamisest said, oli Nobeli preemiaga kaasnenud 6 miljonit dollarit. Kahjum, mis tekitati investoritele oli üle nelja miljardi. Tekib küsimus, kuidas saavad sellised asjad olla võimalikud.
Usk ennustatavasse tulevikku on viga
Esimene suurem viga on üldinimlik. See on inimeste usk, et tulevikku on võimalik ette ennustada. Et inimesed on piisavalt haritud ja targad, et teada, mis homme juhtub. Üldreeglina ei ole homse ennustamine eriti keeruline. Näiteks homse ilma ennustus on täpne 95% ulatuses. Kusjuures igal ühel on ise võimalik ilma ennustamisel saavutada ka 70% täpsus. Nimelt tuleb ennustada, et homne ilm on täpselt samasugune kui täna. Ja ligi 70 % täpsusega on Teil õigus.
Sama on valuutakursside ja aktsiate hindadega. Suure tõenäosusega jätkub sama trend . Kui hinnad tõusevad, siis jätkavad nad tõusmist. Kui püsivad kuskil vahemikus, siis jätkavad seal püsimist. Kui kukuvad siis jätkavad kukkumist. Kuid pikemas perspektiivis on võimatu ette ennustada milline ilm on kümne aasta pärast või mis on nafta hind aastal 2012.
Kui vaadata minevikku, siis on aeg-ajalt leidnud aset ootamatud, etteennustamatud sündmused. Nõukogude Liidu kokkukukkumist ei osanud keegi ette näha, Maailma kaubanduskeskuse ründamine oli täielikult ootamatu ja maailma muutev. Möödunud sajandis pikemalt tuhnides leiab selliseid sündmusi lõputult: Kuuba kriis, aatomipommi leiutamine, kaks maailmasõda negatiivse poole pealt ja lennunduse areng, interneti kasutuselevõtt ja inforevolutsioon positiivse poole pealt jne.
Siinkohal jätame minemata 19. sajandisse koos hõõglampide, röntgenkiirguse avastamise, aurumootori ja esimese kinofilmiga 1895. aastal, mis kõik muutsid maailma tundmatuseni. Kuid kuna psühholoogiliselt on inimestel hirm ebaselguse ees, siis tulevikku selliseid, eriti negatiivseid ootamatusi ei planeerita. Mis muidugi ei tähenda, et need jääksid tulemata.
21. sajandi enam-vähem kindlalt toimuvad ootamatud sündmused (lubage siin natuke kriitikavabalt fantaseerida) on ookeanide veetaseme tõus ettearvatust rohkem, tuumapomm või nn räpane pomm mõnes suurlinnas ja Krakatau taolise hiidvulkaani purse. Lisaks tabab Jaapani hiigelmaavärin ja maailma enneolematu majanduskriis ning sellele järgnev hüperinflatsioon, mis ilmub ei tea kust, aga kindlasti mitte poliitikute valedest otsustest, grupimõtlemisest ega inimlikust rumalusest.
Positiivsete sündmuste hulka võivad kuuluda nanotehnoloogia ja biotehnoloogia võidukäik või mõni täiesti ootamatu ja seni teadusele võimatu sündmus (näiteks aatomi teleportatsioon).
Süüdi on teised?
Siinkohal on paras aeg välja tuua teine psühholoogiline viga. Inimesed omistavad edukad äritehingud oma tarkusele, kuid ebaõnnestumised kellelegi teisele, näiteks poliitikutele ja järelevalveorganitele, kes peaks teoreetiliselt jälgima, et kõik on korras.
Kui kinnisvarabuumi ja börsitõusu ajal teenitakse suuri kasumeid, siis on see vaieldamatult iseenda geniaalsuse ilming, aga kui kätte jõuab kinnisvarakriis ja börsikrahh on tegemist minust sõltumatu sündmusega ja ma olen ohver kes vajab riigi toetust.
Lihtsamatest psühholoogilistest vigadest on kõik kuulnud. Näiteks soovmõtlemine. Kui inimene ostab mingit aktsiat, siis tema usk antud aktsia tõusu suureneb.
Kollektiivne mõtlemine
Üks levinumaid vigu on kollektiivne mõtlemine. Nimelt on inimeste mõtlemine paljuski mitte vaba ja iseseisev, vaid tingitud ühiskonnas levinud hoiakutest ja mõttemallidest.
Kui töötad pangas, siis näed sa kõike läbi pankuri silmade, kui sa oled kirurg, siis sinu arust tegeleb kogu maailm ainult jalaluude murdmisega. Kollektiivne mõtlemine on nii domineeriv, et seda isegi ei panda enam tähele ja kui keegi esitab lapselikke naiivseid küsimusi, siis need lihtsalt naerdakse välja.
Näiteks mis on aktsia? Kas ta on väärtpaber, mida soetatakse selleks, et teda kallimalt edasi müüa või on tema olemus midagi muud? Kas raha on paber ja pankades olev elektriimpulss või ta peaks olema vahetusväärtus sinu tehtud töö produkti vahetamiseks teise samaväärse produkti vastu? Ja kui ta on vahetusväärtus, siis miks aja jooksul tema väärtus kahaneb ehk teiste sõnadega, miks tekkib inflatsioon?
Aktsia puhul on tegelikult tegemist ettevõttest ühe osa omamisega. Kui ostad endale ühe Baltika aktsia ja hiljem hind langeb kaks korda, oled sa endiselt ühe aktsia omanik. Seepärast hämmastavadki mind alati ajalehtedest loetud väljendid miljarditest, mis börsid on mõne päevaga minema lennanud. Reaalsus on see, et neid miljardeid pole kunagi olemas olnudki.
Pankrott? Ilmvõimatu!
Siinkohal tuleb mängu veel järgnev fenomen: aktsiahinna tõusu korral arvestab inimene tõusuhinna juba omaenda rahaks ja kui kursid langevad, on tal tunne, et teda on röövitud; midagi nagu oleks temalt ebaõiglaselt ära võetud. Rääkimata sellest, et aktsiate puhul tundub aktsionäridele olevat välistatud ettevõtte pankrotti minek ja seeläbi raha kaotamine.
See võib juhtuda Venemaal Jukosega, aga mujal mitte. Ning veelgi enam, kollektiivses teadvuses on arvamus, et pankades raha säilib ja nende pankroti korral kompenseerib valitsus või keegi teine inimeste pangas oleva raha. Seaduse järgi tõesti kompenseerib, osaliselt kuni 50 000 euro väärtuses. Aga seda, et pärast Ameerika Suurt Depressiooni läks Euroopas üle 3000 panga pankrotti, ei mäleta peaaegu keegi, rääkimata küsimusest, kas kellelgi on üldse seda raha, millega planeeritakse kahjud kompenseerida.
Kuidas olla edukas?
Kõige levinum kaitsemehhanism on ratsionaliseerimine. Piisab lausest — majandus ongi tsükliline. Et see on täiesti normaalne, et tõusule järgneb langus, ja kuna praegu on langus, siis varsti seisab ees tõus ning kõik noogutavad rahulolevalt, sest pinge kaob. Lisaküsimusi ei esitata. Milleks?
Teada saada, et Jaapanis on kakskümmend aastat pärast kriisi algust aktsiahindade väärtusest järgi alla 20 protsendi ja sama võib oodata kogu maailma… Või kuulda Kondratjevi majandustsüklitest, mis vältavad üle 60 aasta ja mille ajal finantskapital täielikult hävib…
Kõige lihtsam on aga kaitsemehhanismidest kasutada repressiooni — hirmutavad mõtted surutakse teadvusest välja ja nendele ei mõelda. Või ilmnevad need läbi ühe meeldivaima ja tervema kaitsemehhanismi, milleks on huumor. Visatakse nalja antud olukorra üle. Nii ilmubki analüütikute osta, hoia ja müü kõrvale tõelise investori soovitus — „hoia eemale“.
Kuidas siis olla edukas. Võibolla peaks alustama sellest, et ei tasu uskuda kõike, mis ajakirjanduses kirjutatakse. Tuleb proovida vabastada end kollektiivsetest mõttemustritest ja hakata usaldama iseenda sisemist tarkust. Mis tahes ajaloolises situatsioonis on kõige kasulikum olla teadlik sellest, mis võib juhtuda ja vastavalt valmistuda.
29 December 2008
Alar Tamming: Majandus, kaoseteooria ja rahanduskriis I
http://forte.delfi.ee/news/varia/article.php?id=20170532
Kui käisin koolis, oli mul väikese poisina selge teadmine, et kooliõpetajad on targad. Hiljem hakkasin mõistma, et meile jäetakse ainult selline mulje.
Mulje, et füüsikaõpetaja teab, mis on gravitatsioon ja millest koosneb universum, et bioloogiaõpetaja teab, kuidas arenes elu ja mismoodi tekkis esimene DNA molekul, et psühholoogiaõpetaja teab, mis on inimese psüühika ja mis teadvus, on petlik. Tegelikult on õpetajad ja neist targemad teadlasedki nende probleemidega hädas.
Tänapäeval on meile jäetud mulje, et majandusteadlased teavad, mismoodi toimib majandus. Ennustatakse, mitu protsenti kasvab järgmiste aastate jooksul inflatsioon, millal see vastab Euroopa rahaliidu tingimustele ja kaua kestab kinnisvarakriis. Kuid millegipärast on mul sama tunne nagu pärast kooli, kui avastasin, et maailm on võib-olla keerulisem, kui arvame.
Vaadates majandust, on näha, et püütakse ennustada üksikprotsessi: inflatsiooni, majanduskasvu, töötust. Peaks vaatama suurt pilti, kogu teemat natuke laiemalt. Vaadata, mismoodi üldse toimub areng, mis on selle edasiviivad jõud, mismoodi tekivad kriisid ja kuidas kriisi edukas lahendamine viib süsteemi kõrgemale arengutasemele.
Kaose teooria
Laiemalt on võimalik kõike vaadata läbi kaose teooria. On selline teooria, mis vaatleb protsesse, mitte üksikut elementi. Kui vaatame koske, pole mõtet jälgida iga veetilga teekonda, vaja on vaadata koske kui struktuuri, mille elemendid on muutuvad. Igal hetkel läbivad koske uued veeosad, kuid kosk ise on püsiv. Ka majandust tuleks püüda vaadata samamoodi. Püüda mitte mõista, mis on konkreetne majandusnumber lähiajal, vaid keskenduda üldisele protsessile.
Kaose teooria tegelebki selliste protsessidega. Et mõista kaose ja korra omavahelist suhet, et mõista majanduslikku arengut ja praegu käimasolevat või eesolevat kriisi (vastavalt sellele, kas hindaja näeb maailma realistlikult või optimistlikult), kirjutan nüüd mõnest põhitõest ja palun lugejalt ette vabandust maailma liikumise keeruliste terminite ja nende lihtsustatud käsitlemise pärast.
Maailmas eksisteerib termodünaamika teine seadus. Selle rahvapärane variant ütleb, et maailm liigub iseenesest järjest suurema segaduse ja korratuse suunas. Et auto, mis tehasest välja sõites on uus ja korras, on millalgi roostes ja prügimäel, et tsivilisatsioonid ja kultuurid on pikemas perspektiivis kõik hävinud, et tuba kodus läheb millegipärast ikka ja jälle segamini. Ükskõik, kuhu me universumis ka ei vaata, alates tähtedest, mis peaksid kunagi ära põlema kuni molekulideni, mis universumis järjest kaootilisemalt ringi lendavad, on näha, et seadus kehtib absoluutselt igal pool.
Kogu universum käib alla ja liigub entroopia ehk segaduse kasvu suunas. Entroopia termini peab siinkohal lahti kirjutama — see on süsteemi korrapäratuse mõõt. Mida suurem entroopia, seda rohkem on süsteem segamini. Uuel autol on väike entroopia, aga prügimäele viidud autol suur. Äsja valminud ja ilusasti sisustatud eluasemel on väike entroopia, kuid mahajäetud ja lagunenud majal suur. See on natuke ebaõnnestunud mõiste, sest ta ei näita mitte arengut ja edasiminekut, vaid vastupidi — tagasiminekut.
Nii et entroopia kasv tähendab süsteemi taandarengut. Ja on selge, et vaadates universumit, liiguvad seal kõik protsessid, asjad ja süsteemid järjest suurema segaduse suunas.
Miljoni dollari küsimus
See kõik oli teada juba 19. sajandil, kui 1865. aastal soojusnähtuste uurimise käigus vastav valem formuleeriti. Seejuures vaevas teadlasi niinimetatud miljoni dollari küsimus. Kuidas on võimalik, et universumis, mis järjest liigub suurema kaose poole, näeme samaaegselt arengut ja järjest keerulisemate süsteemide tekkimist?
Näeme, et algsest suurest paugust ei ole tekkinud mitte elementaarosakeste amorfset massi, vaid need on koondunud tähtedesse ja galaktikatesse. Et aatomid on moodustanud keerukaid molekule, et molekulidest on tekkinud makromolekulid. Peale selle on molekulid ühinenud aminohapeteks, mis on elu nurgakivi, ja need omakorda lihtsamateks ainurakseteks elusorganismideks. Kogu elu areng lihtsamast keerulisemani, hulkraksetest organismidest kuni inimeseni räägib selle universaalse seaduse vastu. Kuid inimese kui bioloogilise olendiga ei ole areng peatunud. Inimestel on tekkinud eneseteadvus, on tekkinud ühiskond koos kõigi oma hüvede ja mõttetustega, on välja arenenud majandus. Kõik on järjest suurema keerukuse ja komplekssuse astmega süsteemid. Kuidas on see võimalik? Meie igapäevane vaatlus ei kinnita sugugi termodünaamika teise seaduse toimimist.
Kaosest tekkis kord
See probleem vaevas teadlasi, kuni Ilja Prigogine sai 1974. aastal Nobeli preemia avastuse eest, kus ta näitas lahendust sellele probleemile. Siiani olid teadlased uurinud suletud süsteeme.
Suletud süsteem on olukord, kus süsteem ei vaheta keskkonnaga ei energiat, informatsiooni ega mateeriat. Suletud süsteem on näiteks telliskivi või ajaleht. Mitte mingit arengut nende puhul ei toimu, nad vastavad täielikult termodünaamika teisele seadusele, nendes toimub pidev entroopia kasv kuni ühe lagunemise ja teise kõdunemiseni.
Prigogine uuris avatud süsteeme, mis on keskkonnaga interaktsioonis ehk vastasmõjus, neid, mis vahetavad keskkonnaga mateeriat, energiat, infot. Selgus, et avatud süsteemides tekib areng just läbi korratuse. Korra tekkeks oli vaja kaost. Kuid ilmnes veel üks ootamatu asi — avatud süsteemide puhul suurenes süsteemi enda sees korrastatuse aste, kuid iga avatud süsteem suurendas endast väljaspool entroopiat. Ehk teiste sõnadega: süsteemi arengul suurenes süsteemist väljaspool segadus.
Ühiskonna tasandil, kui vaatame oma järjest korrastatumat materiaalset maailma ühes mobiiltelefonide, iPodide ja pilvelõhkujatega ja kui võrrelda seda 16. sajandi Euroopa või mõne Amazonase džungli hõimuga, näeme, et tänapäeva ühiskonnaga kaasnevad meeletud prügimäed. Vaadates mõnda tehast ja selle suurt korstnat, on selge, et tehases tekib mingi produkt ja korstna kaudu väljub entroopia, mitte vastupidi.
Ühesõnaga — iga avatud süsteemi vältimatu tingimus on see, et ta peab keskkonda, endast väljapoole saatma entroopiat. Korra kasvuga süsteemi sees kaasneb segaduse kasv süsteemist väljaspool.
Murdepunktist arengu või hävingu poole
Uurides avatud süsteeme edasi, selgus, et igal süsteemil on oma piirlävi, kui palju ta suudab entroopiat keskkonda saata. Kui süsteem jõuab selle punktini, kus ta enam ei suuda kogu saabuvat energiat, infot ja mateeriat ära seedida ning jääkaineid väljutada, on kätte jõudnud tõe hetk ehk teaduslikus keeles bifurkatsioonipunkt, mis eesti keeles tähendab kaheks jagunemise punkti. See on hetk, kus kogu süsteem muutub kaootiliseks ja valida on kahe suuna vahel: kas süsteem areneb edasi ja saab hakkama selliste fluktuatsioonidega, millega ta varem hakkama ei saanud, või süsteem kukub kokku ja laguneb laiali.
Vaatame ühiskonda. Kui Rooma riik jõudis murdepunktini, oli võimalik nii edasine areng kui riigi häving. Kahjuks realiseerus viimane. See-eest feodaalset korda ei lõpetanud mitte suundumine kiviaega, vaid valgustusajastu ja kapitalismi areng. Zimbabwe segadused aga lõppesid mõni aeg tagasi revolutsiooniga, maa võtmisega valgetelt ja selge suundumusega krahhile ning diktatuurile.
Bifurkatsioonipunkt on seega hetk, kus sündmused võivad hakata arenema kas ühes või teises suunas, ja seejuures on lõpptulemused absoluutselt erinevad. Sel hetkel piisab ühest väiksest tõukest ja hakkab hargnema kas üks või teine sündmuste jada, mille lõpptulemused on üksteisest niisama kaugel kui kuu ja kuup.
Vaatame palli mis on täpselt mäe tipus. Piisab pisikesest tõukest ühes või teises suunas ja pall hakkab veerema alla kas mäe põhja- või lõunakülge mööda. Tulemus on kummalgi juhul kardinaalselt erinev, aga selle põhjustas imeväike tõuge. Ja just see tõuke hetk süsteemi ebastabiilsuse tingimustes ongi bifurkatsioonipunkt. Vaadates majanduse ja poliitiliste süsteemide arengut, on näha, mismoodi jõutakse segaduseni ja sealt edasi revolutsioonide või majanduskriiside kaudu arenguhüppeni. Tundub, et kriisi ja segaduse üle peaks rõõmustama, kuid nii lihtne see kahjuks pole.
Segaduse suurenedes ei ole kunagi ette teada, kuhu süsteem areneb. Nii Valgevene kui Eesti tulid mõlemad ühesugusest sotsialistlikust tohuvabohust, kuid tulemused on absoluutselt erinevad. Ühes riigis on diktatuur, teises demokraatia. Dominikaani Vabariik ja Haiti asuvad kõrvuti ühel ja samal saarel, kuid erinevad teineteisest nagu öö ja päev.
Et segaduse suurenedes ei ole ette teada, mis juhtub, avaldab iga süsteem oma kapitaalsele reformimisele suurt vastupanu. Põhja-Korea juhid võivad isegi aru saada, et nende süsteem on jama, kuid seni, kuni see süsteem jõuab täieliku kaoseni, ei ole seal muutust oodata. Samuti oleks olnud ebareaalne 1980. aasta olümpiamängude ajal NLKP keskkomiteel Brežnevi juhtimisel alustada sotsialismilt turumajandusele üleminekut. Süsteemis ei olnud veel piisavalt segadust.
Süsteem korrastub!?
Olen siin toonud näiteid peamiselt poliitikast. Kuid seesama põhimõte kehtib kõigil tasanditel, alates lihtsamatest molekulidest ja organismidest kuni galaktikate moodustumiseni. Muide, Prigogine Nobeli preemia tuli Zaboletski reaktsiooni uurimise eest, kus ta näitas, mismoodi neli ainet omavahel segunedes hakkaksid moodustama järjest keerulisemaid värvilisi mustreid ja seoseid.
Heaks näiteks süsteemi arengu kohta on mingi riigi, näiteks USA teedevõrk. Kui seal pidevalt suureneb autode hulk, tekivad mingil hetkel ummikud. Esialgu ummikud lahtuvad lõunaks või ööseks ja enamiku ajast toimib liiklus stabiilselt. Kuid autode lisandudes jõuab kätte hetk, kui teed ei suuda enam kogu soovitavat autode massi läbi lasta (näiteks Los Angeles praegu) ja siis on süsteemil valida, kas lõpetada liiklemine või korrastuda kõrgemale tasandile.
Kõrgemale tasandile korrastumise juures aitavad sel juhul kaasa projekteerijad ja ehitajad, kes teevad teedele lisaradu ning ehitavad juurde peale- ja mahasõite. Nüüd suudab süsteem hallata sellist autode hulka, millega varem hakkama ei saanud.
Arvan, et võrdlus Ameerikaga oli siinkohal kohasem kui võrdlus Tallinna kesklinna ja sinna viivate teedega, kus samuti on näha, et süsteem ei saa enam kogu autode vooga hakkama. Millegipärast ei teki aga Tallinnas lisaradu juurde, vaid kohati jääb neid hoopis vähemaks.
Kui käisin koolis, oli mul väikese poisina selge teadmine, et kooliõpetajad on targad. Hiljem hakkasin mõistma, et meile jäetakse ainult selline mulje.
Mulje, et füüsikaõpetaja teab, mis on gravitatsioon ja millest koosneb universum, et bioloogiaõpetaja teab, kuidas arenes elu ja mismoodi tekkis esimene DNA molekul, et psühholoogiaõpetaja teab, mis on inimese psüühika ja mis teadvus, on petlik. Tegelikult on õpetajad ja neist targemad teadlasedki nende probleemidega hädas.
Tänapäeval on meile jäetud mulje, et majandusteadlased teavad, mismoodi toimib majandus. Ennustatakse, mitu protsenti kasvab järgmiste aastate jooksul inflatsioon, millal see vastab Euroopa rahaliidu tingimustele ja kaua kestab kinnisvarakriis. Kuid millegipärast on mul sama tunne nagu pärast kooli, kui avastasin, et maailm on võib-olla keerulisem, kui arvame.
Vaadates majandust, on näha, et püütakse ennustada üksikprotsessi: inflatsiooni, majanduskasvu, töötust. Peaks vaatama suurt pilti, kogu teemat natuke laiemalt. Vaadata, mismoodi üldse toimub areng, mis on selle edasiviivad jõud, mismoodi tekivad kriisid ja kuidas kriisi edukas lahendamine viib süsteemi kõrgemale arengutasemele.
Kaose teooria
Laiemalt on võimalik kõike vaadata läbi kaose teooria. On selline teooria, mis vaatleb protsesse, mitte üksikut elementi. Kui vaatame koske, pole mõtet jälgida iga veetilga teekonda, vaja on vaadata koske kui struktuuri, mille elemendid on muutuvad. Igal hetkel läbivad koske uued veeosad, kuid kosk ise on püsiv. Ka majandust tuleks püüda vaadata samamoodi. Püüda mitte mõista, mis on konkreetne majandusnumber lähiajal, vaid keskenduda üldisele protsessile.
Kaose teooria tegelebki selliste protsessidega. Et mõista kaose ja korra omavahelist suhet, et mõista majanduslikku arengut ja praegu käimasolevat või eesolevat kriisi (vastavalt sellele, kas hindaja näeb maailma realistlikult või optimistlikult), kirjutan nüüd mõnest põhitõest ja palun lugejalt ette vabandust maailma liikumise keeruliste terminite ja nende lihtsustatud käsitlemise pärast.
Maailmas eksisteerib termodünaamika teine seadus. Selle rahvapärane variant ütleb, et maailm liigub iseenesest järjest suurema segaduse ja korratuse suunas. Et auto, mis tehasest välja sõites on uus ja korras, on millalgi roostes ja prügimäel, et tsivilisatsioonid ja kultuurid on pikemas perspektiivis kõik hävinud, et tuba kodus läheb millegipärast ikka ja jälle segamini. Ükskõik, kuhu me universumis ka ei vaata, alates tähtedest, mis peaksid kunagi ära põlema kuni molekulideni, mis universumis järjest kaootilisemalt ringi lendavad, on näha, et seadus kehtib absoluutselt igal pool.
Kogu universum käib alla ja liigub entroopia ehk segaduse kasvu suunas. Entroopia termini peab siinkohal lahti kirjutama — see on süsteemi korrapäratuse mõõt. Mida suurem entroopia, seda rohkem on süsteem segamini. Uuel autol on väike entroopia, aga prügimäele viidud autol suur. Äsja valminud ja ilusasti sisustatud eluasemel on väike entroopia, kuid mahajäetud ja lagunenud majal suur. See on natuke ebaõnnestunud mõiste, sest ta ei näita mitte arengut ja edasiminekut, vaid vastupidi — tagasiminekut.
Nii et entroopia kasv tähendab süsteemi taandarengut. Ja on selge, et vaadates universumit, liiguvad seal kõik protsessid, asjad ja süsteemid järjest suurema segaduse suunas.
Miljoni dollari küsimus
See kõik oli teada juba 19. sajandil, kui 1865. aastal soojusnähtuste uurimise käigus vastav valem formuleeriti. Seejuures vaevas teadlasi niinimetatud miljoni dollari küsimus. Kuidas on võimalik, et universumis, mis järjest liigub suurema kaose poole, näeme samaaegselt arengut ja järjest keerulisemate süsteemide tekkimist?
Näeme, et algsest suurest paugust ei ole tekkinud mitte elementaarosakeste amorfset massi, vaid need on koondunud tähtedesse ja galaktikatesse. Et aatomid on moodustanud keerukaid molekule, et molekulidest on tekkinud makromolekulid. Peale selle on molekulid ühinenud aminohapeteks, mis on elu nurgakivi, ja need omakorda lihtsamateks ainurakseteks elusorganismideks. Kogu elu areng lihtsamast keerulisemani, hulkraksetest organismidest kuni inimeseni räägib selle universaalse seaduse vastu. Kuid inimese kui bioloogilise olendiga ei ole areng peatunud. Inimestel on tekkinud eneseteadvus, on tekkinud ühiskond koos kõigi oma hüvede ja mõttetustega, on välja arenenud majandus. Kõik on järjest suurema keerukuse ja komplekssuse astmega süsteemid. Kuidas on see võimalik? Meie igapäevane vaatlus ei kinnita sugugi termodünaamika teise seaduse toimimist.
Kaosest tekkis kord
See probleem vaevas teadlasi, kuni Ilja Prigogine sai 1974. aastal Nobeli preemia avastuse eest, kus ta näitas lahendust sellele probleemile. Siiani olid teadlased uurinud suletud süsteeme.
Suletud süsteem on olukord, kus süsteem ei vaheta keskkonnaga ei energiat, informatsiooni ega mateeriat. Suletud süsteem on näiteks telliskivi või ajaleht. Mitte mingit arengut nende puhul ei toimu, nad vastavad täielikult termodünaamika teisele seadusele, nendes toimub pidev entroopia kasv kuni ühe lagunemise ja teise kõdunemiseni.
Prigogine uuris avatud süsteeme, mis on keskkonnaga interaktsioonis ehk vastasmõjus, neid, mis vahetavad keskkonnaga mateeriat, energiat, infot. Selgus, et avatud süsteemides tekib areng just läbi korratuse. Korra tekkeks oli vaja kaost. Kuid ilmnes veel üks ootamatu asi — avatud süsteemide puhul suurenes süsteemi enda sees korrastatuse aste, kuid iga avatud süsteem suurendas endast väljaspool entroopiat. Ehk teiste sõnadega: süsteemi arengul suurenes süsteemist väljaspool segadus.
Ühiskonna tasandil, kui vaatame oma järjest korrastatumat materiaalset maailma ühes mobiiltelefonide, iPodide ja pilvelõhkujatega ja kui võrrelda seda 16. sajandi Euroopa või mõne Amazonase džungli hõimuga, näeme, et tänapäeva ühiskonnaga kaasnevad meeletud prügimäed. Vaadates mõnda tehast ja selle suurt korstnat, on selge, et tehases tekib mingi produkt ja korstna kaudu väljub entroopia, mitte vastupidi.
Ühesõnaga — iga avatud süsteemi vältimatu tingimus on see, et ta peab keskkonda, endast väljapoole saatma entroopiat. Korra kasvuga süsteemi sees kaasneb segaduse kasv süsteemist väljaspool.
Murdepunktist arengu või hävingu poole
Uurides avatud süsteeme edasi, selgus, et igal süsteemil on oma piirlävi, kui palju ta suudab entroopiat keskkonda saata. Kui süsteem jõuab selle punktini, kus ta enam ei suuda kogu saabuvat energiat, infot ja mateeriat ära seedida ning jääkaineid väljutada, on kätte jõudnud tõe hetk ehk teaduslikus keeles bifurkatsioonipunkt, mis eesti keeles tähendab kaheks jagunemise punkti. See on hetk, kus kogu süsteem muutub kaootiliseks ja valida on kahe suuna vahel: kas süsteem areneb edasi ja saab hakkama selliste fluktuatsioonidega, millega ta varem hakkama ei saanud, või süsteem kukub kokku ja laguneb laiali.
Vaatame ühiskonda. Kui Rooma riik jõudis murdepunktini, oli võimalik nii edasine areng kui riigi häving. Kahjuks realiseerus viimane. See-eest feodaalset korda ei lõpetanud mitte suundumine kiviaega, vaid valgustusajastu ja kapitalismi areng. Zimbabwe segadused aga lõppesid mõni aeg tagasi revolutsiooniga, maa võtmisega valgetelt ja selge suundumusega krahhile ning diktatuurile.
Bifurkatsioonipunkt on seega hetk, kus sündmused võivad hakata arenema kas ühes või teises suunas, ja seejuures on lõpptulemused absoluutselt erinevad. Sel hetkel piisab ühest väiksest tõukest ja hakkab hargnema kas üks või teine sündmuste jada, mille lõpptulemused on üksteisest niisama kaugel kui kuu ja kuup.
Vaatame palli mis on täpselt mäe tipus. Piisab pisikesest tõukest ühes või teises suunas ja pall hakkab veerema alla kas mäe põhja- või lõunakülge mööda. Tulemus on kummalgi juhul kardinaalselt erinev, aga selle põhjustas imeväike tõuge. Ja just see tõuke hetk süsteemi ebastabiilsuse tingimustes ongi bifurkatsioonipunkt. Vaadates majanduse ja poliitiliste süsteemide arengut, on näha, mismoodi jõutakse segaduseni ja sealt edasi revolutsioonide või majanduskriiside kaudu arenguhüppeni. Tundub, et kriisi ja segaduse üle peaks rõõmustama, kuid nii lihtne see kahjuks pole.
Segaduse suurenedes ei ole kunagi ette teada, kuhu süsteem areneb. Nii Valgevene kui Eesti tulid mõlemad ühesugusest sotsialistlikust tohuvabohust, kuid tulemused on absoluutselt erinevad. Ühes riigis on diktatuur, teises demokraatia. Dominikaani Vabariik ja Haiti asuvad kõrvuti ühel ja samal saarel, kuid erinevad teineteisest nagu öö ja päev.
Et segaduse suurenedes ei ole ette teada, mis juhtub, avaldab iga süsteem oma kapitaalsele reformimisele suurt vastupanu. Põhja-Korea juhid võivad isegi aru saada, et nende süsteem on jama, kuid seni, kuni see süsteem jõuab täieliku kaoseni, ei ole seal muutust oodata. Samuti oleks olnud ebareaalne 1980. aasta olümpiamängude ajal NLKP keskkomiteel Brežnevi juhtimisel alustada sotsialismilt turumajandusele üleminekut. Süsteemis ei olnud veel piisavalt segadust.
Süsteem korrastub!?
Olen siin toonud näiteid peamiselt poliitikast. Kuid seesama põhimõte kehtib kõigil tasanditel, alates lihtsamatest molekulidest ja organismidest kuni galaktikate moodustumiseni. Muide, Prigogine Nobeli preemia tuli Zaboletski reaktsiooni uurimise eest, kus ta näitas, mismoodi neli ainet omavahel segunedes hakkaksid moodustama järjest keerulisemaid värvilisi mustreid ja seoseid.
Heaks näiteks süsteemi arengu kohta on mingi riigi, näiteks USA teedevõrk. Kui seal pidevalt suureneb autode hulk, tekivad mingil hetkel ummikud. Esialgu ummikud lahtuvad lõunaks või ööseks ja enamiku ajast toimib liiklus stabiilselt. Kuid autode lisandudes jõuab kätte hetk, kui teed ei suuda enam kogu soovitavat autode massi läbi lasta (näiteks Los Angeles praegu) ja siis on süsteemil valida, kas lõpetada liiklemine või korrastuda kõrgemale tasandile.
Kõrgemale tasandile korrastumise juures aitavad sel juhul kaasa projekteerijad ja ehitajad, kes teevad teedele lisaradu ning ehitavad juurde peale- ja mahasõite. Nüüd suudab süsteem hallata sellist autode hulka, millega varem hakkama ei saanud.
Arvan, et võrdlus Ameerikaga oli siinkohal kohasem kui võrdlus Tallinna kesklinna ja sinna viivate teedega, kus samuti on näha, et süsteem ei saa enam kogu autode vooga hakkama. Millegipärast ei teki aga Tallinnas lisaradu juurde, vaid kohati jääb neid hoopis vähemaks.
Kaose eest rahamaailmas pole pääsu (II)
http://forte.delfi.ee/archive/article.php?id=20181095
Vaadates majandust ja eriti finantsmaailma, on praegu selgelt näha, mismoodi süsteem ei suuda enam olukorraga toime tulla.
Enneolematus ulatuses tehakse tulevikutehinguid. Maa iga elaniku kohta olevat neid igal ajahetkel üleval rohkem kui miljoni krooni ulatuses. Seda nii iga imiku, paapualase kui pügmee kohta.
Tehingu kõik osalised on veendunud, et süsteem toimib häireteta ja kui tekib mingi probleem, on olemas kohus, mis temale kuuluva raha ja varanduse välja mõistab ja tagasi annab.
Praegu süsteem toimibki edukalt, aga kui meenutada ajalugu, oli 17. sajandil olukord, kus Hollandi tulbimaania ajal sõlmiti enneolematus ulatuses tulevikutehinguid tulbiseemnete ostmiseks ja müümiseks. Kui aga hinnad langesid ja müüjad tahtsid ostjalt seemne eest kokku lepitud miljonit dollarit saada, keeldusid ostjad seda maksmast. Loomulikult pöörduti kohtu poole ja kohtuvõim asus väärikalt probleemi lahendama. Küllap oleks ta üksiku juhtumi ära lahendanud, kui nende juhtumite arv poleks ületanud kohtu töövõimet.
Kõigi täitmata tehingute läbitöötamine oleks võtnud kohtul aastasadu. Seejärel suunas kohus probleemi riigi parlamendile, kes samuti midagi ei otsustanud, veeretades palli kohtutele tagasi. Nii see pall käis paar korda, kuni võeti vastu saalomonlik otsus: kõik tulevikutehingud tunnistati kehtetuks.
Sellest ajast on finantssüsteem kõvasti arenenud. Praegu suudetakse sekundis teha tuhandeid tehinguid, mis siiani kõik saavad täpselt täidetud. Loodetavasti samasugust jama ei juhtu, aga mul on väga raske uskuda, et praegune õiguskaitsesüsteem suudaks mingi tõsisema probleemi korral läbi hekseldada ja tagada kõigi finantskohustuste täitmise. Teatavasti on praegune finantssüsteem eelkõige biti- ja arvutipõhine, materiaalse väärtuse kandjata.
Meie aja ohud
Meie ühiskonnal on veel läbi käimata 21. sajandi suurim terroriakt, see on tuumapomm suurlinnas. Aga näiteks tuumapommi lõhkamisel atmosfääris tekib gammaimpulss, mis lööb välja kõik töötavad arvutikiibid. Siinjuures on turvaline mõelda, et kõik andmed on kuhugi topelt salvestatud, ja kõik läheb samamoodi edasi. Aga kas läheb? Kas kogu info taastamine on võimalik? Mina kahtlen selles natuke.
Maailma rahandussüsteem allub nii nagu kõik teisedki avatud süsteemid kaose teooriale. Ja arenguliseks hüppeks on vaja kaost, millest siis koorub välja kord. Tundub, et kaos läheneb, sest süsteemi sisendid hakkavad süsteemi viima läveni, kus ta ei suuda enam keskkonda piisavalt entroopiast eraldada.
Entroopiaks saab siin pidada kahjumeid, mis praegusel hetkel suurenevad. Liigseid tehinguid ja riske ehk ülisuuri süsteemisisendeid ei ole tasakaalustatud õigeaegsete kahjumite vastu võtmise ja maha kandmisega ning need hakkavad nüüd kuhjuma.
Teatavasti on normaalse majanduse juures tavaline, et tehakse valesid otsuseid või toodetakse praaki. Kuid erinevalt ehitusest või transpordist, kus praak on kohe näha ja vajab parandamist, on panganduses võimalik valesid otsuseid ja kahjumeid varjata bilansilistesse näitajatesse loominguliselt, et mitte öelda kuritegelikult suhtudes. Kahjumiga tegevusi kajastatakse soetusmaksumustes, hinnangulistes maksumustes või mõne valemi järgi, mille sisu ei tea keegi. Nii ongi praeguseks hetkeks pankadesse kogunenud luukeresid, mille välja tulemist ei taha keegi, ja süsteemi üritatakse nii palju kui võimalik lappida.
Kaose eest maailma rahanduses ei ole pääsu
Suure tõenäosusega pühib see kaos ära peaaegu kogu elektroonilise raha ja maailm saab võimaluse üles ehitada uus ning parem finantssüsteem. Praegune elektroonilise rahanduse katse on ju alles esimene. Kui vaadata raha ajalugu, on tehtud palju ebaõnnestunud katseid mitte millestki raha teha. Siia kuuluvad nii alkeemikud, kes kulda tegid, kui valitsused, kes käibel olevad mündid üles sulatasid, sinna poole vähem hõbedat panid ja siis uuesti käibele lasid, eeldades, et nüüd on nad poole rikkamad.
Ka kogu paberraha ilma ühegi erandita on pikemas ajaloolises perspektiivis muutunud makulatuuriks. Euro, jüaan ja kroon pole siin mingid erandid. Dollari hävingus ei kahtle varsti enam keegi.
Elektroonilise raha krahhi ei ole inimkond seni veel kogenud ja arvatavasti saab see olema oma ulatuselt mastaapsem ja hävitavam kui ükski rahanduskriis varasemas ajaloos. Praegu on ligi 96 protsenti maailma rahast pankades elektroonilisel kujul ilma tema tegeliku väärtuse kandjata.
Praegune süsteem püsib ainult usaldusel, ja kui ühel hetkel pangakontode omanikud tahaksid oma raha paberrahana kätte saada, ei ole see mitte kuidagi võimalik. Süsteem on üles ehitatud sellele, et kunagi ei tule kõik inimesed korraga oma raha nõudma. See on aga vale, masside liikuma panekuks piisab ainult 5 protsendi inimeste koordineeritud tegevusest, et ülejäänud 95 protsenti sellele järgneksid.
Kui kõrvale jätta filmidest tuntud pildid läinud sajandi 30. aastate Euroopast ja Ameerikast, kus tuhanded inimesed nõudsid pankade juures oma raha tagasi, võib praegu meenutada Northern Rocki panka Inglismaal, kus ühe päevaga tekkisid kilomeetritepikkused sabad raha kätte saamiseks. Tookordne kriis õnneks üle maailma ei laienenud, aga mis siis, kui samasugused sabad tekivad korraga kümnes pangas ja kümnes riigis? Siis tuuakse korratuste vältimiseks tänavatele politsei, pangad suletakse ühiskonna huvides, kuid ega see anna inimestele nende raha tagasi.
Viga: inimesed ei erista tegelikku rikkust virtuaalsest rikkusest
Tegelik rikkus on asjad: autod, majad, söök jne. See, mida tarbime. Siis on virtuaalrikkus: raha, pangakontodel olevad aktsiad ja väärtpaberid. Virtuaalrikkuse omadus on see, et teataval ajaperioodil, mis võib olla päris pikk, on seda võimalik vahetada päris rikkuse vastu. Lähete poodi ja raha eest saab osta nii süüa kui autosid. Virtuaalrikkusel on veel üks huvitav omadus — teda tekib nagu iseenesest kusagilt juurde. Omades aktsiaid, tundub, et nende kurss tõuseb, neid saab vahetada ümber raha vastu ja selle eest osta päris asju. See omadus meelitab inimesi pidama virtuaalrikkust isegi suuremaks rikkuseks kui päris rikkust. Ise nad ütlevad, et päris rikkus ju ei kasva, aga pangas olev raha toodab juurde. Inimesed aga ei esita küsimust, kust tuleb see raha juurde pangahoiusele ja kas selle võrra suureneb päris rikkuse osa maailmas. Vastus on muidugi „ei“.
Kui aktsia kurss tõuseb kaks korda, saab miljoni krooni hinnaga aktsiate omanik küll osta poest kahe miljoni eest, kuid tegelikkuses tuleb see ülejäänud inimeste ostujõu languse arvelt. Et see kahjum jaguneb miljonite inimeste peale, ei ole see algul märgatav.
Praegune süsteem toob eelise mõnele nn „kavalale“ tüübile, kuid on pikaajaliselt hävitav kõigi jaoks. Ka need, kes selle pealt algul suurt kasu saavad, peavad lõppkokkuvõttes elatustaseme languse all kannatama.
Esimesi kordi mõtlesin sellele seoses valuutavahetusega, kui jälgisin valuutaturul toimuvaid muutusi. Minu küsimus oli lihtne: kui kurss tõuseb ja mina saan selle pealt kasu, kes on sel hetkel kahju saaja? Ei ole ju võimalik, et mitte millestki tekib midagi, et rikkus tekib iseenesest. Ja siis sain aru, et kui euro tõuseb dollari suhtes, on võitjad kõik maailma euroomanikud ja kaotajad kõik maailma dollariomanikud, sest nemad saavad oma raha eest järjest vähem osta. Kui ma selle peale esimesi kordi mõtlesin, oli maailm tunduvalt stabiilsem kui praegu ja dollar oli kõige püsivam valuuta. Tänapäeval on käibele lastud meeletud dollarikogused, mis ongi põhjustanud selle, et dollar kaotab järjest oma väärtust. Ja seda protsessi minu arvates enam peatada ei saa. Dollar läheb paratamatult kollapsisse, tekib täielik kaos koos hoiuste ja säästude hävimisega. Heal juhul kasvab sellest kaosest välja uus kord, parem ja kõrgem kui praegune.
Kaose ja korra teooria üks omadus on see, et mitte kunagi ei tea me, milline on uue, kõrgema tasandi uus süsteem. See on tihti täielikus vastuolus eelnevaga. Juba Hegel rääkis arengu puhul varasemate staadiumide eitamisest ja seejärel spiraalsest arengust, kus eitatakse eitust.
Ükski staadium ei taha järgnevast midagi teada, samal ajal suudab järgnev staadium täiesti uuel tasandil ära lahendada eelmise staadiumi probleemid. Siis jõuab mingil hetkel süsteem jälle kriisini ja taas eitatakse eelnevat ning ollakse väliselt samasugune üle-eelmise staadiumiga, kuid nüüd juba uuel, kõrgemal tasandil.
Nii et dollari kokkukukkumisele järgneb tõenäoliselt uuem ja parem süsteem. Vastavalt Hegeli eitamise seadusele võiks sellel olla kullastandardil põhinev raha, sest kullastandardit on nüüd alates 1971. aastast juba piisavalt eitatud.
Vaadates majandust ja eriti finantsmaailma, on praegu selgelt näha, mismoodi süsteem ei suuda enam olukorraga toime tulla.
Enneolematus ulatuses tehakse tulevikutehinguid. Maa iga elaniku kohta olevat neid igal ajahetkel üleval rohkem kui miljoni krooni ulatuses. Seda nii iga imiku, paapualase kui pügmee kohta.
Tehingu kõik osalised on veendunud, et süsteem toimib häireteta ja kui tekib mingi probleem, on olemas kohus, mis temale kuuluva raha ja varanduse välja mõistab ja tagasi annab.
Praegu süsteem toimibki edukalt, aga kui meenutada ajalugu, oli 17. sajandil olukord, kus Hollandi tulbimaania ajal sõlmiti enneolematus ulatuses tulevikutehinguid tulbiseemnete ostmiseks ja müümiseks. Kui aga hinnad langesid ja müüjad tahtsid ostjalt seemne eest kokku lepitud miljonit dollarit saada, keeldusid ostjad seda maksmast. Loomulikult pöörduti kohtu poole ja kohtuvõim asus väärikalt probleemi lahendama. Küllap oleks ta üksiku juhtumi ära lahendanud, kui nende juhtumite arv poleks ületanud kohtu töövõimet.
Kõigi täitmata tehingute läbitöötamine oleks võtnud kohtul aastasadu. Seejärel suunas kohus probleemi riigi parlamendile, kes samuti midagi ei otsustanud, veeretades palli kohtutele tagasi. Nii see pall käis paar korda, kuni võeti vastu saalomonlik otsus: kõik tulevikutehingud tunnistati kehtetuks.
Sellest ajast on finantssüsteem kõvasti arenenud. Praegu suudetakse sekundis teha tuhandeid tehinguid, mis siiani kõik saavad täpselt täidetud. Loodetavasti samasugust jama ei juhtu, aga mul on väga raske uskuda, et praegune õiguskaitsesüsteem suudaks mingi tõsisema probleemi korral läbi hekseldada ja tagada kõigi finantskohustuste täitmise. Teatavasti on praegune finantssüsteem eelkõige biti- ja arvutipõhine, materiaalse väärtuse kandjata.
Meie aja ohud
Meie ühiskonnal on veel läbi käimata 21. sajandi suurim terroriakt, see on tuumapomm suurlinnas. Aga näiteks tuumapommi lõhkamisel atmosfääris tekib gammaimpulss, mis lööb välja kõik töötavad arvutikiibid. Siinjuures on turvaline mõelda, et kõik andmed on kuhugi topelt salvestatud, ja kõik läheb samamoodi edasi. Aga kas läheb? Kas kogu info taastamine on võimalik? Mina kahtlen selles natuke.
Maailma rahandussüsteem allub nii nagu kõik teisedki avatud süsteemid kaose teooriale. Ja arenguliseks hüppeks on vaja kaost, millest siis koorub välja kord. Tundub, et kaos läheneb, sest süsteemi sisendid hakkavad süsteemi viima läveni, kus ta ei suuda enam keskkonda piisavalt entroopiast eraldada.
Entroopiaks saab siin pidada kahjumeid, mis praegusel hetkel suurenevad. Liigseid tehinguid ja riske ehk ülisuuri süsteemisisendeid ei ole tasakaalustatud õigeaegsete kahjumite vastu võtmise ja maha kandmisega ning need hakkavad nüüd kuhjuma.
Teatavasti on normaalse majanduse juures tavaline, et tehakse valesid otsuseid või toodetakse praaki. Kuid erinevalt ehitusest või transpordist, kus praak on kohe näha ja vajab parandamist, on panganduses võimalik valesid otsuseid ja kahjumeid varjata bilansilistesse näitajatesse loominguliselt, et mitte öelda kuritegelikult suhtudes. Kahjumiga tegevusi kajastatakse soetusmaksumustes, hinnangulistes maksumustes või mõne valemi järgi, mille sisu ei tea keegi. Nii ongi praeguseks hetkeks pankadesse kogunenud luukeresid, mille välja tulemist ei taha keegi, ja süsteemi üritatakse nii palju kui võimalik lappida.
Kaose eest maailma rahanduses ei ole pääsu
Suure tõenäosusega pühib see kaos ära peaaegu kogu elektroonilise raha ja maailm saab võimaluse üles ehitada uus ning parem finantssüsteem. Praegune elektroonilise rahanduse katse on ju alles esimene. Kui vaadata raha ajalugu, on tehtud palju ebaõnnestunud katseid mitte millestki raha teha. Siia kuuluvad nii alkeemikud, kes kulda tegid, kui valitsused, kes käibel olevad mündid üles sulatasid, sinna poole vähem hõbedat panid ja siis uuesti käibele lasid, eeldades, et nüüd on nad poole rikkamad.
Ka kogu paberraha ilma ühegi erandita on pikemas ajaloolises perspektiivis muutunud makulatuuriks. Euro, jüaan ja kroon pole siin mingid erandid. Dollari hävingus ei kahtle varsti enam keegi.
Elektroonilise raha krahhi ei ole inimkond seni veel kogenud ja arvatavasti saab see olema oma ulatuselt mastaapsem ja hävitavam kui ükski rahanduskriis varasemas ajaloos. Praegu on ligi 96 protsenti maailma rahast pankades elektroonilisel kujul ilma tema tegeliku väärtuse kandjata.
Praegune süsteem püsib ainult usaldusel, ja kui ühel hetkel pangakontode omanikud tahaksid oma raha paberrahana kätte saada, ei ole see mitte kuidagi võimalik. Süsteem on üles ehitatud sellele, et kunagi ei tule kõik inimesed korraga oma raha nõudma. See on aga vale, masside liikuma panekuks piisab ainult 5 protsendi inimeste koordineeritud tegevusest, et ülejäänud 95 protsenti sellele järgneksid.
Kui kõrvale jätta filmidest tuntud pildid läinud sajandi 30. aastate Euroopast ja Ameerikast, kus tuhanded inimesed nõudsid pankade juures oma raha tagasi, võib praegu meenutada Northern Rocki panka Inglismaal, kus ühe päevaga tekkisid kilomeetritepikkused sabad raha kätte saamiseks. Tookordne kriis õnneks üle maailma ei laienenud, aga mis siis, kui samasugused sabad tekivad korraga kümnes pangas ja kümnes riigis? Siis tuuakse korratuste vältimiseks tänavatele politsei, pangad suletakse ühiskonna huvides, kuid ega see anna inimestele nende raha tagasi.
Viga: inimesed ei erista tegelikku rikkust virtuaalsest rikkusest
Tegelik rikkus on asjad: autod, majad, söök jne. See, mida tarbime. Siis on virtuaalrikkus: raha, pangakontodel olevad aktsiad ja väärtpaberid. Virtuaalrikkuse omadus on see, et teataval ajaperioodil, mis võib olla päris pikk, on seda võimalik vahetada päris rikkuse vastu. Lähete poodi ja raha eest saab osta nii süüa kui autosid. Virtuaalrikkusel on veel üks huvitav omadus — teda tekib nagu iseenesest kusagilt juurde. Omades aktsiaid, tundub, et nende kurss tõuseb, neid saab vahetada ümber raha vastu ja selle eest osta päris asju. See omadus meelitab inimesi pidama virtuaalrikkust isegi suuremaks rikkuseks kui päris rikkust. Ise nad ütlevad, et päris rikkus ju ei kasva, aga pangas olev raha toodab juurde. Inimesed aga ei esita küsimust, kust tuleb see raha juurde pangahoiusele ja kas selle võrra suureneb päris rikkuse osa maailmas. Vastus on muidugi „ei“.
Kui aktsia kurss tõuseb kaks korda, saab miljoni krooni hinnaga aktsiate omanik küll osta poest kahe miljoni eest, kuid tegelikkuses tuleb see ülejäänud inimeste ostujõu languse arvelt. Et see kahjum jaguneb miljonite inimeste peale, ei ole see algul märgatav.
Praegune süsteem toob eelise mõnele nn „kavalale“ tüübile, kuid on pikaajaliselt hävitav kõigi jaoks. Ka need, kes selle pealt algul suurt kasu saavad, peavad lõppkokkuvõttes elatustaseme languse all kannatama.
Esimesi kordi mõtlesin sellele seoses valuutavahetusega, kui jälgisin valuutaturul toimuvaid muutusi. Minu küsimus oli lihtne: kui kurss tõuseb ja mina saan selle pealt kasu, kes on sel hetkel kahju saaja? Ei ole ju võimalik, et mitte millestki tekib midagi, et rikkus tekib iseenesest. Ja siis sain aru, et kui euro tõuseb dollari suhtes, on võitjad kõik maailma euroomanikud ja kaotajad kõik maailma dollariomanikud, sest nemad saavad oma raha eest järjest vähem osta. Kui ma selle peale esimesi kordi mõtlesin, oli maailm tunduvalt stabiilsem kui praegu ja dollar oli kõige püsivam valuuta. Tänapäeval on käibele lastud meeletud dollarikogused, mis ongi põhjustanud selle, et dollar kaotab järjest oma väärtust. Ja seda protsessi minu arvates enam peatada ei saa. Dollar läheb paratamatult kollapsisse, tekib täielik kaos koos hoiuste ja säästude hävimisega. Heal juhul kasvab sellest kaosest välja uus kord, parem ja kõrgem kui praegune.
Kaose ja korra teooria üks omadus on see, et mitte kunagi ei tea me, milline on uue, kõrgema tasandi uus süsteem. See on tihti täielikus vastuolus eelnevaga. Juba Hegel rääkis arengu puhul varasemate staadiumide eitamisest ja seejärel spiraalsest arengust, kus eitatakse eitust.
Ükski staadium ei taha järgnevast midagi teada, samal ajal suudab järgnev staadium täiesti uuel tasandil ära lahendada eelmise staadiumi probleemid. Siis jõuab mingil hetkel süsteem jälle kriisini ja taas eitatakse eelnevat ning ollakse väliselt samasugune üle-eelmise staadiumiga, kuid nüüd juba uuel, kõrgemal tasandil.
Nii et dollari kokkukukkumisele järgneb tõenäoliselt uuem ja parem süsteem. Vastavalt Hegeli eitamise seadusele võiks sellel olla kullastandardil põhinev raha, sest kullastandardit on nüüd alates 1971. aastast juba piisavalt eitatud.
25 November 2008
Põhjuseid, miks turud (USA+maailm) peaks tuhast tõusma
MikkTalpsepp / 24 Nov 2008 15:50
2007 oktoobris alustasin foorumit „Põhjuseid, miks turud(USA) peaks kokku kukkuma“. Nüüd tunnen, et on aeg alustada uue teemaga "Põhjuseid, miks turud(USA+maailm) peaks tuhast tõusma".
Miks turud peaks tuhast tõusma:
1) Raha tuleb süsteemi juurde
Nii Fed kui ECB on suurendanud rahapakkumist, täpsed numbrid jään hetkel võlgu, kuid kirjutan sellest hiljem.
2) Turud on teinud viimase 50. aasta suurima kukkumise, 11. Oktoober 2007 oli SP500 indeksi tipp 1576.09, reedene põhi oli 741.02 ehk kukkumine tipust -52.98%(tegu peaks olema suurima kukkumisega peale 1929. aastal alanud depressiooni).
3) Turgude keskmised P/E suhted on väga madalad
Euroopas peaks keskmine PE suhe olema umbes 7, üle maailma jääb kõikide turgude PE suhe 7-9 vahemikku, mis on ajalooliselt kahtlemata ülihea ostutrigger olnud. P/E on madal isegi Hiinas, vist kusagil 9 kandis, Venemaal lausa 4(eks see ole ka rohkem põhjendatud seoses naftahinna langusega).
SP500 indeksi keskmine P/E suhe on oli reedese seisuga 13.05, Dow Jonesil 9.17 ja Nasdaq 100-l 13.03. Natuke võib USA veidi kõrgemate PE suhete üle norida, kuid USA on kõige rohkem ka ära teinud kriisi peatamiseks, seega võiks need tasemed olla ostmiseks piisavad.
4) „Buffet on kaotanud oma sära“. Just selliseid pealkirju võib leida siit-sealt, sest Buffet asus ostupoolele veidi ennatlikult, ajal, mis Dow oli 10500 punkti kandis. Justkui mõeldakse, et Buffet ei tule sellise keskkonnaga toime, et nüüd mees eksib. Tema kohta võiks tegelikult üldistades öelda, et suures plaanis kokkuvõtlikult öeldes, pole ta kunagi eksinud. Ei eksi ka nüüd.
5) Finantssüsteem ähvardas koost kukkuga. Hullemaks minna ei saa. Paljud ei ole küll minuga nõus, aga pidasin Citigroupi maailma võimsaimaks finantsintitutsiooniks. See, et Citigroup oli hädas oli päris karm. Nädalavahetusega sekkus USA tehes Citigruppi olulise ja ülisuure tähendusega rahasüsti – Citigruppi pankrotti ei lasta. See, et Citigroup ohus oli, oli kõige negatiivsem uudis, mis olla saab – maailma võimsaim erakapitalil põhinev finantsinstitusioon oli pankrotti minemas.
Tegelikult arvan, et Citipank ei olnud sugugi kõige suuremas ohus, oli ju Citigroup see, kes avalikult esimesena teatas, et valmistub kriisiks. Leian, et Citigroupi juhid on käitunud väga vastutustundlikult, tunnetades vastutust, mis kaasneb nii suure finantsinstitusiooni juhtimisega, mitte ei peida probleeme lootuses, et küll kõik laheneb. Erinevalt teistest asutustest on Citigroup tunnistanud, et kannavad kahjumeid. Mõistagi on aktsia saanud kõvasti pihta, kuid globaalne finantsstabiilsus on olulisem kui aktsia hind. Citigroupi juhid teavad seda.
Mida näen majanduses juhtuvat:
Seoses Citigroupi päästmisega(nimetaks pigem toetamiseks) hakkab finantssüsteemis stabiilsus taastuma. Kui vahepeal paistis, et laenuturg külmub täielikult, siis nüüd võib oodata stabiilsust, globaalselt oluliseim pank ei lõpeta tegevust – globaalset võimalikku täielikku usalduskadu ei esine.
Kindlasti jätkub veel pankrotte ja pankrotivarade odavaid müüke, jätkuvad reaalsete kahjude teatamised, millest seni hoidutud(näit kasvõi pangad, kes pole kahjusid teatanud).
Järk-järgult võiks nüüd hakata usaldus taastuma.
Mis puudutab Fedi tegevust viimase 12-14 kuu vältel, siis hetke seisuga saab öelda, et tegutsetud on ülihästi ja reageeritud on väga operatiivselt. Algul olin veidi kriitiline Fedi turutoetamise kohapealt, langetati intresse, päästeti ettevõtteid jne. Siis mõtlesin, et oleks pidanud lastama ettevõtetel pankrotti minna, et turumajandus saaks iseennast parandama asuda. Kuna probleemid osutusid oodatust palju tõsisemaks, siis väike sekkumine oli ainuvõimalik majandusstabiilsust säilitav lahend.
Veel põhjuseid, miks turud peaks tuhast tõusma:
6) Nafta ja maavarad on odavnenud. Üldiselt on see majandust toetamas, väljaarvatud riike, kes naftast elavad/elasid.
7) Intressimäärad langevad. Seoses Citipanga toetamisega hakkavad intressimäärad peagi uuesti allapoole liikuma. See on ainult aja küsimus, millal see toimub. Põhjus, miks uudist Citipangast nii oluliseks pidada seisneb selles, et Citipank on väga globaalne, kõik inimesed on Citipangaga vähemal või rohkemal viisil seotud, kas siis otseselt või kaudselt perekonna, ettevõtete, äripartnerite või tuttavate kaudu. Näiteks paljudel kauplejatel raha IB-s, IB rahad aga Citipangas, samamoodi on Citipangaga seotud ka LHV, nii et tegu globaalselt vägagi tähendusrikka asjaoluga, et Fed jt Citi seljatagust kaitsma asusid. Kui usaldus pankade vahel taastuma hakkab, siis langevad ka näiteks deposiitidele makstavad intressid, sest pangad ei vaja enam kapitali iga hinnaga.
Kokkuvõttes võib öelda, et põhjuseid turgude tõusmiseks jagub.
Omast käest võin öelda, et viimasel paaril nädalal, kui olen kuskil öelnud, et võib-olla ikka elu päris seisma ei jää, ja öelnud, et olen aktsiaid sellistelt hinnatasemetelt ostmas ja ainult ostmas, siis mind vaadatud nagu imelikult, nagu kedagi, kes ei saa aru, et asjad lähevad ju halvemaks – kuidas sa aru ei saa, et müüa tuleb. :D Sama tagasisidet tunnetasin ka 2007 oktoobris kui istusin suurte lühikeste positsioonide otsas ja ütlesin, et asjad lähevad pahaks.
Millal tõus algab:
Äkki see on juba alanud. Foorumis „Põhjuseid, miks turud(USA) peaks kokku kukkuma“ kirjutasin 7-ndal novembril:
„põhi 40 päeva jooksul oleks täitsa OK, siis peaks juba valgus tunneli lõpus paistma hakkama“
Täna see valgus juba paistab, toetus Citipangale oli ülioluline ja globaalse tähtsusega. Loodan, et ma 7-ndal novembril välja öeldud sõnu sööma ei pea.
Hetkel USA futuurid 1-1.5% miinuses, kuid see võiks tegelt täiesti okei olla, eile oli tugev tõusupäev ja Citipanga mõjud alles avalduvad. Juhul, kui lõplik rahu ei peaks veel saabuma, siis see saabub vast millalgi 2009. aasta jooksul, praegu on päris palju ära tehtud, et majandusel oleks võimalik kriisist välja tulla.
2007 oktoobris alustasin foorumit „Põhjuseid, miks turud(USA) peaks kokku kukkuma“. Nüüd tunnen, et on aeg alustada uue teemaga "Põhjuseid, miks turud(USA+maailm) peaks tuhast tõusma".
Miks turud peaks tuhast tõusma:
1) Raha tuleb süsteemi juurde
Nii Fed kui ECB on suurendanud rahapakkumist, täpsed numbrid jään hetkel võlgu, kuid kirjutan sellest hiljem.
2) Turud on teinud viimase 50. aasta suurima kukkumise, 11. Oktoober 2007 oli SP500 indeksi tipp 1576.09, reedene põhi oli 741.02 ehk kukkumine tipust -52.98%(tegu peaks olema suurima kukkumisega peale 1929. aastal alanud depressiooni).
3) Turgude keskmised P/E suhted on väga madalad
Euroopas peaks keskmine PE suhe olema umbes 7, üle maailma jääb kõikide turgude PE suhe 7-9 vahemikku, mis on ajalooliselt kahtlemata ülihea ostutrigger olnud. P/E on madal isegi Hiinas, vist kusagil 9 kandis, Venemaal lausa 4(eks see ole ka rohkem põhjendatud seoses naftahinna langusega).
SP500 indeksi keskmine P/E suhe on oli reedese seisuga 13.05, Dow Jonesil 9.17 ja Nasdaq 100-l 13.03. Natuke võib USA veidi kõrgemate PE suhete üle norida, kuid USA on kõige rohkem ka ära teinud kriisi peatamiseks, seega võiks need tasemed olla ostmiseks piisavad.
4) „Buffet on kaotanud oma sära“. Just selliseid pealkirju võib leida siit-sealt, sest Buffet asus ostupoolele veidi ennatlikult, ajal, mis Dow oli 10500 punkti kandis. Justkui mõeldakse, et Buffet ei tule sellise keskkonnaga toime, et nüüd mees eksib. Tema kohta võiks tegelikult üldistades öelda, et suures plaanis kokkuvõtlikult öeldes, pole ta kunagi eksinud. Ei eksi ka nüüd.
5) Finantssüsteem ähvardas koost kukkuga. Hullemaks minna ei saa. Paljud ei ole küll minuga nõus, aga pidasin Citigroupi maailma võimsaimaks finantsintitutsiooniks. See, et Citigroup oli hädas oli päris karm. Nädalavahetusega sekkus USA tehes Citigruppi olulise ja ülisuure tähendusega rahasüsti – Citigruppi pankrotti ei lasta. See, et Citigroup ohus oli, oli kõige negatiivsem uudis, mis olla saab – maailma võimsaim erakapitalil põhinev finantsinstitusioon oli pankrotti minemas.
Tegelikult arvan, et Citipank ei olnud sugugi kõige suuremas ohus, oli ju Citigroup see, kes avalikult esimesena teatas, et valmistub kriisiks. Leian, et Citigroupi juhid on käitunud väga vastutustundlikult, tunnetades vastutust, mis kaasneb nii suure finantsinstitusiooni juhtimisega, mitte ei peida probleeme lootuses, et küll kõik laheneb. Erinevalt teistest asutustest on Citigroup tunnistanud, et kannavad kahjumeid. Mõistagi on aktsia saanud kõvasti pihta, kuid globaalne finantsstabiilsus on olulisem kui aktsia hind. Citigroupi juhid teavad seda.
Mida näen majanduses juhtuvat:
Seoses Citigroupi päästmisega(nimetaks pigem toetamiseks) hakkab finantssüsteemis stabiilsus taastuma. Kui vahepeal paistis, et laenuturg külmub täielikult, siis nüüd võib oodata stabiilsust, globaalselt oluliseim pank ei lõpeta tegevust – globaalset võimalikku täielikku usalduskadu ei esine.
Kindlasti jätkub veel pankrotte ja pankrotivarade odavaid müüke, jätkuvad reaalsete kahjude teatamised, millest seni hoidutud(näit kasvõi pangad, kes pole kahjusid teatanud).
Järk-järgult võiks nüüd hakata usaldus taastuma.
Mis puudutab Fedi tegevust viimase 12-14 kuu vältel, siis hetke seisuga saab öelda, et tegutsetud on ülihästi ja reageeritud on väga operatiivselt. Algul olin veidi kriitiline Fedi turutoetamise kohapealt, langetati intresse, päästeti ettevõtteid jne. Siis mõtlesin, et oleks pidanud lastama ettevõtetel pankrotti minna, et turumajandus saaks iseennast parandama asuda. Kuna probleemid osutusid oodatust palju tõsisemaks, siis väike sekkumine oli ainuvõimalik majandusstabiilsust säilitav lahend.
Veel põhjuseid, miks turud peaks tuhast tõusma:
6) Nafta ja maavarad on odavnenud. Üldiselt on see majandust toetamas, väljaarvatud riike, kes naftast elavad/elasid.
7) Intressimäärad langevad. Seoses Citipanga toetamisega hakkavad intressimäärad peagi uuesti allapoole liikuma. See on ainult aja küsimus, millal see toimub. Põhjus, miks uudist Citipangast nii oluliseks pidada seisneb selles, et Citipank on väga globaalne, kõik inimesed on Citipangaga vähemal või rohkemal viisil seotud, kas siis otseselt või kaudselt perekonna, ettevõtete, äripartnerite või tuttavate kaudu. Näiteks paljudel kauplejatel raha IB-s, IB rahad aga Citipangas, samamoodi on Citipangaga seotud ka LHV, nii et tegu globaalselt vägagi tähendusrikka asjaoluga, et Fed jt Citi seljatagust kaitsma asusid. Kui usaldus pankade vahel taastuma hakkab, siis langevad ka näiteks deposiitidele makstavad intressid, sest pangad ei vaja enam kapitali iga hinnaga.
Kokkuvõttes võib öelda, et põhjuseid turgude tõusmiseks jagub.
Omast käest võin öelda, et viimasel paaril nädalal, kui olen kuskil öelnud, et võib-olla ikka elu päris seisma ei jää, ja öelnud, et olen aktsiaid sellistelt hinnatasemetelt ostmas ja ainult ostmas, siis mind vaadatud nagu imelikult, nagu kedagi, kes ei saa aru, et asjad lähevad ju halvemaks – kuidas sa aru ei saa, et müüa tuleb. :D Sama tagasisidet tunnetasin ka 2007 oktoobris kui istusin suurte lühikeste positsioonide otsas ja ütlesin, et asjad lähevad pahaks.
Millal tõus algab:
Äkki see on juba alanud. Foorumis „Põhjuseid, miks turud(USA) peaks kokku kukkuma“ kirjutasin 7-ndal novembril:
„põhi 40 päeva jooksul oleks täitsa OK, siis peaks juba valgus tunneli lõpus paistma hakkama“
Täna see valgus juba paistab, toetus Citipangale oli ülioluline ja globaalse tähtsusega. Loodan, et ma 7-ndal novembril välja öeldud sõnu sööma ei pea.
Hetkel USA futuurid 1-1.5% miinuses, kuid see võiks tegelt täiesti okei olla, eile oli tugev tõusupäev ja Citipanga mõjud alles avalduvad. Juhul, kui lõplik rahu ei peaks veel saabuma, siis see saabub vast millalgi 2009. aasta jooksul, praegu on päris palju ära tehtud, et majandusel oleks võimalik kriisist välja tulla.
Stefan : Iga päevaga läheneme deflatsioon->hüperinflatsioon stsenaariumile"
LHV stefan Re: Euribor'i tõus? 24/11/08 23:13
Keskpangad ja valitsused peavad iga hinna eest peatama deflatsiooni. Ja mida kauem aeg on läinud, seda jõulisemad meetmed on neil vaja, ma arvan. Hetkel visatakse raha turgudele igalt poolt. Samal ajal on riigivõlakirjade intressid raekordmadalad, ja ringluses on rekordpalju 0-intressiga sularaha. Ühesõnaga haiged positsioonid mis peavad uut kohta leidma.
Erasektor ei taha millegipärast oma raha investeerida => Tuleb riigid uue rahaga => Eraisikud saavad mõnel hetkel aru et tuleb siiski investeerida => riikide ja erasektori raha hoopis konkureerivad.
Eestit mõjutab kindlasti Rootsi tulevate nädalate meetmed, nii fiskaalpoliitilised kui ka rahapoliitilised. Rootsi keskpank ei õnnestu enam oma repod läbi viia, pangad ei võta enam raha.
ECB juhtnõukogu liige Bini-Smaghi täna kurtis, et Euroopa pangad ei kasuta ära arbitraazivõimalused, ehk ei osta riigavõlakirju odava ECB-rahaga. Ehk näite, et on vaja teha rohkem kui oodati, kui aga meetmed töötavad, siis nad töötavad jõuliselt - ehk mõnel hetkel paljud riskipreemiad kaovad ära.
SideKick Re: Euribor'i tõus? 24/11/08 23:14
maailma keskpangad on paisanud rahaturgudele tohututes kogustes raha (Börsiralli 2009 foorumis on mõned näited). hetkel värskemaid graafikuid pole, kuid pidevalt jookseb läbi pealkirju, et see nädal anti nii palju ja teine nädal naapalju. seda raha on kokku aga triljonites. rohkem, kui viimase buumi tipus. aga selle raha jõudmine ülevalt (keskpank) rohujuure tasandile (tarbija) võtab antuke aega. hästi ilmestab seda antud skeem: www.hansapank.info
Keskpangad ja valitsused peavad iga hinna eest peatama deflatsiooni. Ja mida kauem aeg on läinud, seda jõulisemad meetmed on neil vaja, ma arvan. Hetkel visatakse raha turgudele igalt poolt. Samal ajal on riigivõlakirjade intressid raekordmadalad, ja ringluses on rekordpalju 0-intressiga sularaha. Ühesõnaga haiged positsioonid mis peavad uut kohta leidma.
Erasektor ei taha millegipärast oma raha investeerida => Tuleb riigid uue rahaga => Eraisikud saavad mõnel hetkel aru et tuleb siiski investeerida => riikide ja erasektori raha hoopis konkureerivad.
Eestit mõjutab kindlasti Rootsi tulevate nädalate meetmed, nii fiskaalpoliitilised kui ka rahapoliitilised. Rootsi keskpank ei õnnestu enam oma repod läbi viia, pangad ei võta enam raha.
ECB juhtnõukogu liige Bini-Smaghi täna kurtis, et Euroopa pangad ei kasuta ära arbitraazivõimalused, ehk ei osta riigavõlakirju odava ECB-rahaga. Ehk näite, et on vaja teha rohkem kui oodati, kui aga meetmed töötavad, siis nad töötavad jõuliselt - ehk mõnel hetkel paljud riskipreemiad kaovad ära.
SideKick Re: Euribor'i tõus? 24/11/08 23:14
maailma keskpangad on paisanud rahaturgudele tohututes kogustes raha (Börsiralli 2009 foorumis on mõned näited). hetkel värskemaid graafikuid pole, kuid pidevalt jookseb läbi pealkirju, et see nädal anti nii palju ja teine nädal naapalju. seda raha on kokku aga triljonites. rohkem, kui viimase buumi tipus. aga selle raha jõudmine ülevalt (keskpank) rohujuure tasandile (tarbija) võtab antuke aega. hästi ilmestab seda antud skeem: www.hansapank.info
Huvitavaid numbreid
LHV SideKick Re: Makromajandusest 24/11/08 11:41
Lihtsalt mõned huvitavad numbrid (Ärielu, okt 14-20):
Eestis tegeleb ekspordiga 9000 firmat, mis on 23% kõikidest firmadest.
Hispaanias tegeleb ekspordiga 3% firmadest, Prantsusmaal 6%, Taanis 17%, Soomes 19%.
4500 firmat ekspordivad aastas à üle 2 miljoni krooni eest. Ekspordi kogukäive 2007.a. oli 126 miljardit krooni.
EAS andmed.
Lihtsalt mõned huvitavad numbrid (Ärielu, okt 14-20):
Eestis tegeleb ekspordiga 9000 firmat, mis on 23% kõikidest firmadest.
Hispaanias tegeleb ekspordiga 3% firmadest, Prantsusmaal 6%, Taanis 17%, Soomes 19%.
4500 firmat ekspordivad aastas à üle 2 miljoni krooni eest. Ekspordi kogukäive 2007.a. oli 126 miljardit krooni.
EAS andmed.
13 March 2008
Essee teemal kes on olnud seni suuteline ostma ...
http://www.city24.ee/client/city24client;jsessionid=AF1D387E9D6DC6697699F767EB4A5D10?rnd=931628&pageId=22&objId=ForumsObject&stateId=ForumsTheme&eventId=ForumsThemeEvent&search_start=400&themeId=131753
Essee teemal kes on olnud seni suuteline ostma väga kallist kinnisvara ja miks see turg on otsa saamas ilma Eesti tootlikkuse probleemidest ning intressidest rääkimata
Laias laastus on nii, et Eestis on kahte tüüpi tegelasi - need, kellel oli kinnisvaraturu tekkimisel olemas EVPde eest sisuliselt tasuta erastatud kinnisvara ning need kellel polnud kinnisvaraturu tekkimisel midagi.
Alustuseks sellest esimesest seltskonnast (n.ö. võitjate põlvkonnast). Selleks, et nõukogude okupatsiooni lõpus omada korterit, mida endale erastada, pidi inimene olema 1990ndal aastal vähemalt ca 30 aastane. See seltskond on täna umbes ca 45-50 aastased või vanemad. Kuna laias laastus võrdub üks Eesti keskmine palk ca 550000 kr 20. aastast laenu, siis 45 a. vanuste tuluteenijatega perekond, kellel on olemas erastatud 3-toaline korter ning kumbki palgasaaja teenib 1.5 kordset Eesti keskmist palka võibki korteri müügist pluss laen kuni 3 miljonit krooni välja venitada. Seega sellise 3 miljonit krooni maksva kinnisvaraobjekti eest võimalikku raha välja käjjat ei pea tingimata otsima väga kõrge palgaga noorte seast; see on tegelikult vale koht otsimiseks. Pigem on kalli kinnisvara soetajate hulgas olnud tunduvalt rohkem sellist seltskonda, kes üksnes oma sissetulekutele tuginedes poleks saanud sellist tehingut iial teha, kuid kellel on okupatsiooniajast saadik olnud olemas unistus oma majast.
Arvestades, et keskmises kapitalistlikus ühiskonnas 45-50 aastane inimene on oma majandusliku õitsengu tipus, siis poleks seega ka väga palju vaja imestada, kui viimaste aastate kinnisvaraturgu tegi kallimate kinnisvaraobjektide osas tegelikkuses mitte noor edukas hiljuti ülikooli lõpetanud yuppie või noor edukas ärimees nagu me tahame tihtipeale arvata (ka neid kindlasti oli), vaid pigem hoopis tasuta erastatud kinnisvara omanud võitjate põlvkonna keskealine perekond. (Ja ärge nüüd käest küsige, miks üritatakse kalleid põllupealseid uusarendusi müüa lasteaedade argumendiga).
Üks aspekt sellest EVP-kinnisvara põlvkonnast siia juurde veel. Kui kõigil turuosalistel oleks algatuseks tasuta erastatud kinnisvara juba olemas, siis sellisel kinnisvaraturul oleks kinnisvarahindade tase sissetulekutega üpris nõrgalt seotud. Sest sisuliselt toimuksid üksnes korterite vahetused.
Lihtsasti lahti seletades -- ühetoalise erastatud korteri omanikule on finantsiliselt kahetoalisse liikumisel suht-koht samaväärne, kas tehing toimus tasemel 5 mln 1-toaline korter --> 5.5 mln 2-toaline korter = 0.5 mln laenuraha + 5 mln virtuaalraha või tasemel 2 mln 1-toaline --> 2.5 mln 2-toaline = 0.5 mln laenuraha + 2 mln virtuaalraha. Tema laenukoormus suurenes 0.5 miljoni võrra ning käive on tema jaoks teisejärguline.
See eelnev lõik muide on kinnisvarainimeste seas laialt levinud arusaam, kuidas Eesti kinnisvaraturg tegelikult toimib ning miks kinnisvarahind ei sõltu sissetulekutest. Tuleme nüüd aga selle kontseptsiooni juurest maa peale tänase Eesti juurde tagasi. See kontseptsioon - tasuta erastatud eluaseme omanik müüb oma vana vara kallilt maha, võtab natuke laenu juurde ja ostab väga kalli kinnisvara asemele ning kokkuvõttes kinnisvarahinnad jätkavad kasvu lõpmatusse kuna uue objekti ostu finantseeritakse vana objekti hinnast ei toimi lõputult edasi mitmel põhjusel.
Esiteks, EVPde eest erastatud eluasemete omanikud on täna 45-50 aastased või vanemad. Nad ei saa nooremaks vaid jäävad vanemaks. See tähendab seda et nende majanduslik aktiivsus ning laenuvõime (s.t. kui pikaks ajaks neile raha laenatakse) väheneb. Tõenäoliselt jäigi nende tippaktiivsus aastatesse 2003-2008, kui nad olid veel vanuses 40-45.
Teisisõnu, selle seltskonna roll turul paratamatult väheneb ning üha olulisemaks muutuvad inimesed, kes on kinnisvaraturule sisenenud nullist, s.t. ilma eelnevalt kinnisvara omamata (või on nad siis turul teisel ringil kinnisvaraga, millest hinnast suure osa moodustab varasem eluasemelaen). Selle uue seltskonna ostuvõime sõltub aga väga-väga otseselt sissetulekutest ning laenutingimustest. Ja juba sel lihtsal põhjusel peab muutub Eesti kinnisvaraturul keskmine sissetulekute tase üha olulisemaks.
Teiseks, Statistikaameti andmetel on viimase 11 aasta jooksul (s.t. alates 1997. aastast) Eestis tehtud eluasemetega kokku 363 tuhat kinnis- ja vallasvara ostu-müügitehingut. Eestis oli 2008. aasta alguses 638,2 tuhat eluruumi. Seega on viimase 11 aasta jooksul ostu-müügi tehingutes omanikku vahetanud 58% Eesti elamufondist! Ning kuna sama ajavahemiku jooksul on juurde ehitatud kõigest 25,8 tuhat uut eluruumi (4% tänasest elamufondist), siis on valdavalt tegu vanade eluruumide omanike vahetusega. Pole vist raske mõista, et need kellel oli võimalus ja soov vahetada oma EVPde eest erastatud eluase mõnevõrra parema vastu välja, on seda suuresti teinud. Loe uuesti: see seltskond, kes ostis kallist kinnisvara mitte oma kõrge palga vaid eelkõige hästi õnnestunud erastamise tulemusel, on oma tehingud tänaseks suuremalt jaolt ära teinud.
Kolmandaks, kinnisvarainimeste legend sellest, kuidas kõigil on juba eluruum olemas ja seetõttu toimub lihtsalt korterite vahetus, kus tehingu teinute seas pole hind oluline, sest uue ostu finantseeritakse vana müügiga, ei tööta päris elus nii lihtsalt. Selleks, et 45-55 aastane EVPde erastatud kinnisvara omanik saaks suurest korterist põllule arendatud väikesesse majja kolida, peab ta suutma müüa oma suure korteri; keegi peab müüma selle suure korteri ostmiseks oma väikese korteri ning keegi peab ostma selle väikese korteri. Ning selle korteri ostja on suure tõenäosusega kinnisvaraturule sisenev noor. Just kinnisvaraturule sisenejate turg on see, mis seob kinnisvaraturu hinnataseme sissetulekute tasemega ehk on seoseks esimese ja teise väite vahel. Uuesti öeldes: kuna tavaliselt liigutakse turul kinnisvaratehingutes väärtusahelas ülespoole, siis peab kinnisvaraturul olemas olema ka toimiv esmasisenejate turg. Vastasel korral ostu-müügi tehingute/vahetuste ahel lihtsalt ei käivitu ning ka kallimate korterite/eramute tehingud jäävad tegemata. Või veelgi lihtsamini öeldes: kinnisvaraturu korralikuks toimimise eelduseks on see, et toimiks ostu-müügi ahel, mis võimaldab kinnisvaraomanikel väärtusahelas ülespoole liikuda.
Selle ahela toimimine ei sõltu mitte AHELA KÕIGE TUGEVAMAST lülist (s.t. otsida ei maksa palju on järel väga rikkaid laenuvõimelisi isikuid) vaid AHELA KÕIGE NÕRGEMAST lülist – kinnisvaraturule sisenejast.
Seni kuni ahela kõige nõrgem lüli ei saa tänu kõrgele hinnatasemele turule tulla võivad ahela kõik teised lülid turul „hirmutatud ostjatena“ ringi vaadata palju tahavad, kuid turgu ennast see ei paranda. Tänaseks olemegi jõudnud olukorda, kus probleem ei ole mitte niivõrd selles, kuidas üles leida need viimased rikkurid, kel kinnisvara puudub, vaid selles, et kinnisvaraturule sisenemine on tänaste sissetulekute juures võimatu. Ning paradoksaalsel kombel kinnitavad seda fakti - kinnisvaraturule sisenemine on tänaste sissetulekute juures võimatu - ka siin foorumis häälekal jätkuvast hinnatõusust rääkivad kodanikud. Kuidas muudmoodi tuleks aru saada hüüetest „tark olin, et omal ajal ära ostsin, jne.”
Sisuliselt tähendab see väide ju seda, et TÄNA see kodanik seda kinnisvara oma praeguste sissetulekute juures osta ei suudaks. Ning samas on ülaltoodud põhjustel just kinnisvaraturule sisenemise võime turu toimimiseks üha olulisem. Sellest eelnevast on tegelikult väga lihtne tuletada ka seda, kus peaks kinnisvaraturu hinnad täna fundamentaalselt olema, et turg toimiks.
Selleks, et sisenejate turg toimiks, peaks 1-2 toalise -- korteri ost olema keskmisele kodanikule keskmise sissetuleku juures jõukohane ilma eelnevat kinnisvara omamata. See tähendab, et tänase keskmise palga juures peaks 35-40 m2 suurune 1-toaline korter olema üksikule kodanikul kätte saadav ca 550 tuhande krooni suuruse laenuga (= ühe keskmise palga laenuvõime ilma 60 aastaste laenude imefinantsvõimendusi kasutamata ).
Teisisõnu ei saa tänase palgataseme ja tänaste laenutingimuste korral 1-toaline korter maksta rohkem kui ca 600 tuhat krooni (=15-17 tuhat krooni/m2). See on Eesti maksimumhind ning peaks kehtima sisuliselt normaalses olukorras Tallinna mägede korteritele (s.o. renoveerimata peldikud mõnevõrra odavamad ning korralikult renoveeritud korterid kallimad). See tähendab 2-toalise korteri hinda ca 750-850 tuhat krooni ning 3-toalise korteri hinda ca 1 mln krooni, kuna ka väiksematest korteritest suurematesse kolijad on üha enam juba eelneva laenukoormusega.
Need eelnevad numbrid on reaalne elu ning selles kontekstis ei usu ma väidet, et odavama kinnisvara turg on täna juba elavnemas. Lisaks speavad sellele baaskorteri 15-17 tuh/m2 hinnatasemega vastavuses olema ka kõik kõrgema väärtusega kinnisvara hinnad, sest muidu katkeb ostu-müükide ahel kusagil ahela keskel. Kvaliteetkinnisvara jutuga seda väidet laias laastus ümber ei lükka, sest kui väärtusahela suhtelised hinnad pole omavahel paigas, ei käivitu ostu-müügi ahelaid piisavalt selleks, et tekiks uuesti nõudlus ja turg kallimate korterite, uusarenduste ja eramute järele. Kas panite siit tähele, et ma ei rääkinud sellest, et kesklinna kinnisvara peaks hakkama maksma 300 tuhat krooni?
Minu poolt välja pakutud hind on tuletatud keskmiste sissetulekute põhjal ning on 20-30% väikesm tänasest hinnatasemest. Tänane hinnatase vastab normaalsete majandusarengute puhul (=palgakasv järgnevatel aastatel 10-15%) enam-vähem aastale 2011 ning loomulikult võime me kõik ka need kolm aastat turu käivitumist oodata. Minu isiklikul hinnangul on tõenäolisem see, et tänasest hindadest tuleb veel järk-järgult ca 15%-20% alla ning kui majandusega suurt jama ei juhtu, siis hakkab turg järk-järgult käivituma 2009. aasta teisel poolel-2010 alguses hinnatasemel ca 18-19 tuh. kr/m2. [Ja selle pakkumise disklaimer on, et ära tee ostuotsuseid kinnisvarafoorumi põhjal, vaid mõtle ise oma peaga]
....
Mis puutub kinnisvaraturule "käed taskus" sisenenud noorte tegelaste tegelikesse võimalustesse, siis kergelt üle 30 aastasena tõmbaksin selles osas paralleele oma isiklikust kogemusest (ning valgustaks sellega ühtlasi ka seda seltskonda, kes ei räägib siin 1980ndate lõpu beebibuumi tegelaste, soomes palju musta pappi teenivate ehitajate või kohe-kohe 15000 kr kätte teenima hakkavate venelaste turuletulekust ja sellele järgnevast üüratust hinnatõusust).
Oma esimese väikese 2-toalise eluaseme ostsin 2002. aastal Kadriorgu 340 tuhande krooniga, kuhu lisasin korteri täielikuks renoveerimiseks ca 160 tuhat. Tänaseks olen sealt korra liikunud ning omades täna kaht last tekib mingil hetkel vajadus taas liikuda. Kuna mul on elus küllalt palju vedanud, on mul sissetulek olnud läbi aegade suurusjärgus ca 3x Eesti keskmist palka. Palgakõverate jaotuste järgi tähendab see siis ca 98% eestimaalastest kõrgema palga teenimist.
Ja nüüd paradoks -- põhimõtteliselt peaksin ju olema just see laenuvõimeline lastega noor pere, keda arendajad oma uutesse suurtesse korteritesse/ridaelamutesse /eramutesse tikutulega taga otsivad. Aga nii naljakas kui see ka pole, siis tegelikult pole minu vajadustele vastav kinnisvara mulle siiski taskukohane.
Arvate et laste kõrvalt jääb veel väga palju üle või tekib ületamtu riskisoov, et maksimumsummas 100 aastast laenu võtta? Minu, kui noore perekonna, ostuvõime piir olukorras, kus olen kinnisvaraturule "õigel ajal" sisenenud ning olles palgasaajate ülemise 2% juures on maksimaalselt 3 miljonit krooni. (Räägin finantsvõimendusest, kus laenumakse jääb alla 1/3 netosissetulekust ning 20 aastasest laenust ning ärge hakake siin õpetama kuidas kontrollimatut finantsvõimendust võtta: see siin on niikuinii laen minu taluvuspiiril.)
Ning leida selle raha eest vähemal 4-toalist vähemalt 100 m2 suurust kõrghaljastusega aialapiga korralikku eluaset (mõtlen ikka sellist, mida ei pea hakkama ümber ehitama või täielikult renoveerima), mis jääks Tallinna linna halduspiiride sisse, pole tänaste hinnasoovide juures võimalik.
Ja minu meelest on see absurdselt naljakas, sest vaadates kinnisvaraturule potentsiaalselt juurde lisanduvaid ostjaid (20-24 aastased noored siis), Eesti majanduse seisu ning kuulates kinnisvarainimeste juttu sellest kui halvast ja kitsastes elamistingimustes me võrreldes Euroopaga elame (nõudlust ja vajadust on tohutult-tohutult), siis ausalt öelda mul pole õrna aimugi, millele tegelikult kogu see tühjalt ootavate arendajate seltskond loodab. Et sissetulekud kasvavad ja siis saab kohe-kohe kinnisvara eest 5-6 miljonit küsida? Et tuleb rikas soomlane ja ostab siin kinnisvara kokku, kuna Eesti on ju ELis ja Soomes on hind kallim? Et kohe-kohe hakkavad venelased ärkama ja ostma?
Muide, mulle ei ole vaja kaasa tunda või mingeid põllupääseid maju soovitada -- ma adun tänase kinnisvaraturu olukorra absurdsust väga hästi ning põhimõtteliselt on mul kinnisvara ostuotsusega aega noh nii oma ca 10 aastat.
Essee teemal kes on olnud seni suuteline ostma väga kallist kinnisvara ja miks see turg on otsa saamas ilma Eesti tootlikkuse probleemidest ning intressidest rääkimata
Laias laastus on nii, et Eestis on kahte tüüpi tegelasi - need, kellel oli kinnisvaraturu tekkimisel olemas EVPde eest sisuliselt tasuta erastatud kinnisvara ning need kellel polnud kinnisvaraturu tekkimisel midagi.
Alustuseks sellest esimesest seltskonnast (n.ö. võitjate põlvkonnast). Selleks, et nõukogude okupatsiooni lõpus omada korterit, mida endale erastada, pidi inimene olema 1990ndal aastal vähemalt ca 30 aastane. See seltskond on täna umbes ca 45-50 aastased või vanemad. Kuna laias laastus võrdub üks Eesti keskmine palk ca 550000 kr 20. aastast laenu, siis 45 a. vanuste tuluteenijatega perekond, kellel on olemas erastatud 3-toaline korter ning kumbki palgasaaja teenib 1.5 kordset Eesti keskmist palka võibki korteri müügist pluss laen kuni 3 miljonit krooni välja venitada. Seega sellise 3 miljonit krooni maksva kinnisvaraobjekti eest võimalikku raha välja käjjat ei pea tingimata otsima väga kõrge palgaga noorte seast; see on tegelikult vale koht otsimiseks. Pigem on kalli kinnisvara soetajate hulgas olnud tunduvalt rohkem sellist seltskonda, kes üksnes oma sissetulekutele tuginedes poleks saanud sellist tehingut iial teha, kuid kellel on okupatsiooniajast saadik olnud olemas unistus oma majast.
Arvestades, et keskmises kapitalistlikus ühiskonnas 45-50 aastane inimene on oma majandusliku õitsengu tipus, siis poleks seega ka väga palju vaja imestada, kui viimaste aastate kinnisvaraturgu tegi kallimate kinnisvaraobjektide osas tegelikkuses mitte noor edukas hiljuti ülikooli lõpetanud yuppie või noor edukas ärimees nagu me tahame tihtipeale arvata (ka neid kindlasti oli), vaid pigem hoopis tasuta erastatud kinnisvara omanud võitjate põlvkonna keskealine perekond. (Ja ärge nüüd käest küsige, miks üritatakse kalleid põllupealseid uusarendusi müüa lasteaedade argumendiga).
Üks aspekt sellest EVP-kinnisvara põlvkonnast siia juurde veel. Kui kõigil turuosalistel oleks algatuseks tasuta erastatud kinnisvara juba olemas, siis sellisel kinnisvaraturul oleks kinnisvarahindade tase sissetulekutega üpris nõrgalt seotud. Sest sisuliselt toimuksid üksnes korterite vahetused.
Lihtsasti lahti seletades -- ühetoalise erastatud korteri omanikule on finantsiliselt kahetoalisse liikumisel suht-koht samaväärne, kas tehing toimus tasemel 5 mln 1-toaline korter --> 5.5 mln 2-toaline korter = 0.5 mln laenuraha + 5 mln virtuaalraha või tasemel 2 mln 1-toaline --> 2.5 mln 2-toaline = 0.5 mln laenuraha + 2 mln virtuaalraha. Tema laenukoormus suurenes 0.5 miljoni võrra ning käive on tema jaoks teisejärguline.
See eelnev lõik muide on kinnisvarainimeste seas laialt levinud arusaam, kuidas Eesti kinnisvaraturg tegelikult toimib ning miks kinnisvarahind ei sõltu sissetulekutest. Tuleme nüüd aga selle kontseptsiooni juurest maa peale tänase Eesti juurde tagasi. See kontseptsioon - tasuta erastatud eluaseme omanik müüb oma vana vara kallilt maha, võtab natuke laenu juurde ja ostab väga kalli kinnisvara asemele ning kokkuvõttes kinnisvarahinnad jätkavad kasvu lõpmatusse kuna uue objekti ostu finantseeritakse vana objekti hinnast ei toimi lõputult edasi mitmel põhjusel.
Esiteks, EVPde eest erastatud eluasemete omanikud on täna 45-50 aastased või vanemad. Nad ei saa nooremaks vaid jäävad vanemaks. See tähendab seda et nende majanduslik aktiivsus ning laenuvõime (s.t. kui pikaks ajaks neile raha laenatakse) väheneb. Tõenäoliselt jäigi nende tippaktiivsus aastatesse 2003-2008, kui nad olid veel vanuses 40-45.
Teisisõnu, selle seltskonna roll turul paratamatult väheneb ning üha olulisemaks muutuvad inimesed, kes on kinnisvaraturule sisenenud nullist, s.t. ilma eelnevalt kinnisvara omamata (või on nad siis turul teisel ringil kinnisvaraga, millest hinnast suure osa moodustab varasem eluasemelaen). Selle uue seltskonna ostuvõime sõltub aga väga-väga otseselt sissetulekutest ning laenutingimustest. Ja juba sel lihtsal põhjusel peab muutub Eesti kinnisvaraturul keskmine sissetulekute tase üha olulisemaks.
Teiseks, Statistikaameti andmetel on viimase 11 aasta jooksul (s.t. alates 1997. aastast) Eestis tehtud eluasemetega kokku 363 tuhat kinnis- ja vallasvara ostu-müügitehingut. Eestis oli 2008. aasta alguses 638,2 tuhat eluruumi. Seega on viimase 11 aasta jooksul ostu-müügi tehingutes omanikku vahetanud 58% Eesti elamufondist! Ning kuna sama ajavahemiku jooksul on juurde ehitatud kõigest 25,8 tuhat uut eluruumi (4% tänasest elamufondist), siis on valdavalt tegu vanade eluruumide omanike vahetusega. Pole vist raske mõista, et need kellel oli võimalus ja soov vahetada oma EVPde eest erastatud eluase mõnevõrra parema vastu välja, on seda suuresti teinud. Loe uuesti: see seltskond, kes ostis kallist kinnisvara mitte oma kõrge palga vaid eelkõige hästi õnnestunud erastamise tulemusel, on oma tehingud tänaseks suuremalt jaolt ära teinud.
Kolmandaks, kinnisvarainimeste legend sellest, kuidas kõigil on juba eluruum olemas ja seetõttu toimub lihtsalt korterite vahetus, kus tehingu teinute seas pole hind oluline, sest uue ostu finantseeritakse vana müügiga, ei tööta päris elus nii lihtsalt. Selleks, et 45-55 aastane EVPde erastatud kinnisvara omanik saaks suurest korterist põllule arendatud väikesesse majja kolida, peab ta suutma müüa oma suure korteri; keegi peab müüma selle suure korteri ostmiseks oma väikese korteri ning keegi peab ostma selle väikese korteri. Ning selle korteri ostja on suure tõenäosusega kinnisvaraturule sisenev noor. Just kinnisvaraturule sisenejate turg on see, mis seob kinnisvaraturu hinnataseme sissetulekute tasemega ehk on seoseks esimese ja teise väite vahel. Uuesti öeldes: kuna tavaliselt liigutakse turul kinnisvaratehingutes väärtusahelas ülespoole, siis peab kinnisvaraturul olemas olema ka toimiv esmasisenejate turg. Vastasel korral ostu-müügi tehingute/vahetuste ahel lihtsalt ei käivitu ning ka kallimate korterite/eramute tehingud jäävad tegemata. Või veelgi lihtsamini öeldes: kinnisvaraturu korralikuks toimimise eelduseks on see, et toimiks ostu-müügi ahel, mis võimaldab kinnisvaraomanikel väärtusahelas ülespoole liikuda.
Selle ahela toimimine ei sõltu mitte AHELA KÕIGE TUGEVAMAST lülist (s.t. otsida ei maksa palju on järel väga rikkaid laenuvõimelisi isikuid) vaid AHELA KÕIGE NÕRGEMAST lülist – kinnisvaraturule sisenejast.
Seni kuni ahela kõige nõrgem lüli ei saa tänu kõrgele hinnatasemele turule tulla võivad ahela kõik teised lülid turul „hirmutatud ostjatena“ ringi vaadata palju tahavad, kuid turgu ennast see ei paranda. Tänaseks olemegi jõudnud olukorda, kus probleem ei ole mitte niivõrd selles, kuidas üles leida need viimased rikkurid, kel kinnisvara puudub, vaid selles, et kinnisvaraturule sisenemine on tänaste sissetulekute juures võimatu. Ning paradoksaalsel kombel kinnitavad seda fakti - kinnisvaraturule sisenemine on tänaste sissetulekute juures võimatu - ka siin foorumis häälekal jätkuvast hinnatõusust rääkivad kodanikud. Kuidas muudmoodi tuleks aru saada hüüetest „tark olin, et omal ajal ära ostsin, jne.”
Sisuliselt tähendab see väide ju seda, et TÄNA see kodanik seda kinnisvara oma praeguste sissetulekute juures osta ei suudaks. Ning samas on ülaltoodud põhjustel just kinnisvaraturule sisenemise võime turu toimimiseks üha olulisem. Sellest eelnevast on tegelikult väga lihtne tuletada ka seda, kus peaks kinnisvaraturu hinnad täna fundamentaalselt olema, et turg toimiks.
Selleks, et sisenejate turg toimiks, peaks 1-2 toalise -- korteri ost olema keskmisele kodanikule keskmise sissetuleku juures jõukohane ilma eelnevat kinnisvara omamata. See tähendab, et tänase keskmise palga juures peaks 35-40 m2 suurune 1-toaline korter olema üksikule kodanikul kätte saadav ca 550 tuhande krooni suuruse laenuga (= ühe keskmise palga laenuvõime ilma 60 aastaste laenude imefinantsvõimendusi kasutamata ).
Teisisõnu ei saa tänase palgataseme ja tänaste laenutingimuste korral 1-toaline korter maksta rohkem kui ca 600 tuhat krooni (=15-17 tuhat krooni/m2). See on Eesti maksimumhind ning peaks kehtima sisuliselt normaalses olukorras Tallinna mägede korteritele (s.o. renoveerimata peldikud mõnevõrra odavamad ning korralikult renoveeritud korterid kallimad). See tähendab 2-toalise korteri hinda ca 750-850 tuhat krooni ning 3-toalise korteri hinda ca 1 mln krooni, kuna ka väiksematest korteritest suurematesse kolijad on üha enam juba eelneva laenukoormusega.
Need eelnevad numbrid on reaalne elu ning selles kontekstis ei usu ma väidet, et odavama kinnisvara turg on täna juba elavnemas. Lisaks speavad sellele baaskorteri 15-17 tuh/m2 hinnatasemega vastavuses olema ka kõik kõrgema väärtusega kinnisvara hinnad, sest muidu katkeb ostu-müükide ahel kusagil ahela keskel. Kvaliteetkinnisvara jutuga seda väidet laias laastus ümber ei lükka, sest kui väärtusahela suhtelised hinnad pole omavahel paigas, ei käivitu ostu-müügi ahelaid piisavalt selleks, et tekiks uuesti nõudlus ja turg kallimate korterite, uusarenduste ja eramute järele. Kas panite siit tähele, et ma ei rääkinud sellest, et kesklinna kinnisvara peaks hakkama maksma 300 tuhat krooni?
Minu poolt välja pakutud hind on tuletatud keskmiste sissetulekute põhjal ning on 20-30% väikesm tänasest hinnatasemest. Tänane hinnatase vastab normaalsete majandusarengute puhul (=palgakasv järgnevatel aastatel 10-15%) enam-vähem aastale 2011 ning loomulikult võime me kõik ka need kolm aastat turu käivitumist oodata. Minu isiklikul hinnangul on tõenäolisem see, et tänasest hindadest tuleb veel järk-järgult ca 15%-20% alla ning kui majandusega suurt jama ei juhtu, siis hakkab turg järk-järgult käivituma 2009. aasta teisel poolel-2010 alguses hinnatasemel ca 18-19 tuh. kr/m2. [Ja selle pakkumise disklaimer on, et ära tee ostuotsuseid kinnisvarafoorumi põhjal, vaid mõtle ise oma peaga]
....
Mis puutub kinnisvaraturule "käed taskus" sisenenud noorte tegelaste tegelikesse võimalustesse, siis kergelt üle 30 aastasena tõmbaksin selles osas paralleele oma isiklikust kogemusest (ning valgustaks sellega ühtlasi ka seda seltskonda, kes ei räägib siin 1980ndate lõpu beebibuumi tegelaste, soomes palju musta pappi teenivate ehitajate või kohe-kohe 15000 kr kätte teenima hakkavate venelaste turuletulekust ja sellele järgnevast üüratust hinnatõusust).
Oma esimese väikese 2-toalise eluaseme ostsin 2002. aastal Kadriorgu 340 tuhande krooniga, kuhu lisasin korteri täielikuks renoveerimiseks ca 160 tuhat. Tänaseks olen sealt korra liikunud ning omades täna kaht last tekib mingil hetkel vajadus taas liikuda. Kuna mul on elus küllalt palju vedanud, on mul sissetulek olnud läbi aegade suurusjärgus ca 3x Eesti keskmist palka. Palgakõverate jaotuste järgi tähendab see siis ca 98% eestimaalastest kõrgema palga teenimist.
Ja nüüd paradoks -- põhimõtteliselt peaksin ju olema just see laenuvõimeline lastega noor pere, keda arendajad oma uutesse suurtesse korteritesse/ridaelamutesse /eramutesse tikutulega taga otsivad. Aga nii naljakas kui see ka pole, siis tegelikult pole minu vajadustele vastav kinnisvara mulle siiski taskukohane.
Arvate et laste kõrvalt jääb veel väga palju üle või tekib ületamtu riskisoov, et maksimumsummas 100 aastast laenu võtta? Minu, kui noore perekonna, ostuvõime piir olukorras, kus olen kinnisvaraturule "õigel ajal" sisenenud ning olles palgasaajate ülemise 2% juures on maksimaalselt 3 miljonit krooni. (Räägin finantsvõimendusest, kus laenumakse jääb alla 1/3 netosissetulekust ning 20 aastasest laenust ning ärge hakake siin õpetama kuidas kontrollimatut finantsvõimendust võtta: see siin on niikuinii laen minu taluvuspiiril.)
Ning leida selle raha eest vähemal 4-toalist vähemalt 100 m2 suurust kõrghaljastusega aialapiga korralikku eluaset (mõtlen ikka sellist, mida ei pea hakkama ümber ehitama või täielikult renoveerima), mis jääks Tallinna linna halduspiiride sisse, pole tänaste hinnasoovide juures võimalik.
Ja minu meelest on see absurdselt naljakas, sest vaadates kinnisvaraturule potentsiaalselt juurde lisanduvaid ostjaid (20-24 aastased noored siis), Eesti majanduse seisu ning kuulates kinnisvarainimeste juttu sellest kui halvast ja kitsastes elamistingimustes me võrreldes Euroopaga elame (nõudlust ja vajadust on tohutult-tohutult), siis ausalt öelda mul pole õrna aimugi, millele tegelikult kogu see tühjalt ootavate arendajate seltskond loodab. Et sissetulekud kasvavad ja siis saab kohe-kohe kinnisvara eest 5-6 miljonit küsida? Et tuleb rikas soomlane ja ostab siin kinnisvara kokku, kuna Eesti on ju ELis ja Soomes on hind kallim? Et kohe-kohe hakkavad venelased ärkama ja ostma?
Muide, mulle ei ole vaja kaasa tunda või mingeid põllupääseid maju soovitada -- ma adun tänase kinnisvaraturu olukorra absurdsust väga hästi ning põhimõtteliselt on mul kinnisvara ostuotsusega aega noh nii oma ca 10 aastat.
24 February 2008
WESSE ALLIK: Ühe buumi antoloogia
http://www.syndikaat.ee/news.php?uID=992
http://lhv.delfi.ee/forums/index.cfm?id=150123
Eesti majanduse Tarass Bulba-ks on kujunenud kinnisvara „Mina su sigitasin, mina su ka tapan!“ annavad edasi värvikalt tekkinud olukorda.
Mulli puhumine
Selleks, et mõista tulevikku, tuleb süüvida minevikku - miks tekkis kinnisavarabuum Eestis?
Esimese tõuke kinnisavarahindade tõusuks andsid vast välismaalased, kes ostsid Tallinnas hea asukohaga kortereid, nende huvi sai omakorda alguse kusagil 1997. aastal alanud ülemaailmsest kinnisvarabuumist. Loomulikult pani kallimate korterite hindade kerkimine liikuma ka odavama kinnisvara.
Nii nagu meie ärimehed ostavad praegu meie mõistes odavalt, kuid kohaliku turu keskmisest hinnast kallimalt Ida-Euroopas kinnisvara, toimetasid Lääne-Euroopa ärimehed sellal siin sarnaselt.
1997 lõpus elas Eesti majandus läbi väikese majanduskriisi, mis sai alguse järsust aktsiahindade kukkumisest Tallinna Börsil ja süvenes 98 Venemaa turgude äralangemisega. See sündmus lükkas ka edasi kinnisavarabuumi teket ja viimast poleks võib olla kunagi praegusel kujul tekkinud, kui poleks tulnud rootslaseid. Mullile puhus ju õige õhu sisse alles välismaine laenuraha.
Korraga hakkasid Rootsi pangad Eestisse pumpama sisse suurtes kogustes ja väga soodsat laenuraha.
Seega võib julgelt väita, et määravaks teguriks kinnisvarabuumi tekkel Eestis said Lääne-Euroopa ärimehed ja Skandinaavia pangad.
Laenud tegid võimalikuks keskklassil hakata soetama kinnisvara ja parandada oma elutingimusi. Laenuraha ei toonud kasumit ainult pangale ja kinnisvaraarendajale vaid elavdas ka üldist majandust, pannes selle lausa õitsele ja lubas praktiliselt mitte midagi tootval riigil saavutada uskmatuid majandustulemusi. 2005. aasta majanduskasv oli 9,5%, 2006 11,6% samal ajal kui eksport kasvas näiteks 2006. aasta viimases kvartalis kõigest 0,5% ( import kasvas 10,9% ) ja viimase kolme aasta peale on eksport üldse kokku kasvanud 16%.
Kuna kinnisvarabuum oli jalgu alla saamas ka kõrvalmaades (Soomes) siis tõusid hüppeliselt ehitajate palgad, et nad välismaale jalga ei laseks. Praegu saavad Eesti ehitajad puhtalt kätte ligi 20 000 - 25 000 krooni kuus, mis ületab pea kolmekordselt keskmist palka ja nende jaoks on palk juba Soomele järgi jõudnud või seda ületanud, kui arvestada elukallidust. Kui Ansip nuputab välja, kuidas sama ka ülejäänud Eestiga teha, siis võime me juba mõne aasta pärast Soomel kandadel olla.
Ehitussektori mõju Eesti majandusele on raske üle hinnata. Arvuliselt rääkides töötab seal ligi 10% eesti töötegijatest. Ka on ta kaudne mõju suur - transport, ehitusmaterjalide tootjad, poed, ladustajad, mööblitootjad, meedia (kinnisvara reklaam), maaklerid jne.
Kõik nad on saanud tänu ehitusbuumile tunduvalt oma kasumit tõsta, võtta juurde uusi töötajaid ning tõsta palku, teiste sõnadega - toota juurde uusi laenuvõimelisi inimesi.
Muidugi ei saa tähelepanuta jätta, et 25 000 krooni teeniv ehitaja saab ka rohkem kulutada - kas või baaris ning selle abil tõuseb lõpuks ka baaritöötaja palk st. tekkib uus laenuvõimeline inimene.
Seda võib kutsuda ka raha ringluseks, kuid kahjuks töötab süsteem seni kuni tuleb juurde värsket (laenu)raha.
Ehitajate põud forsseeris veelgi mulli, sest uut toodangut suudeti palju vähem peale toota, kui nõudlust oli. Kinnisvara oli muutunud defitsiidiks ja kortereid osteti isegi neid nägemata. Loomulikult ei maksa unustada ka igasuguste spekulantide osa hinnarallis, kes alati proovivaid selliste massipsühhooside pealt teenida.
Kinnisvaraarendajad teenisid rekordkasumeid, ehituse ja edu vahele võis tõmmata võrdusmärgi ning kõik, kellel natukenegi pea jagas hakkasid ehitajateks, isegi näiteks Eesti politseinikud.
Seega hakkasidki hinnad tõusma: 2005. aastal koguni 57%, 2006 54%, praegu ületavad juba kesklinnas paremates kohtades ruutmeetri hind maagilist sadat tuhandet krooni, olles samas suurusjärgus Manhattani ruutmeetrihindadega. Põlluarendused maksavad juba pea, et 30 000 krooni ruutmeeter.
Sealjuures näiteks Stockmanni tornmaja, mida on mul olnud võimalus ka ise seest näha ei saa muud moodi kirjeldada kui eko maja. Kahekordsed aknad õhutusavadega, kipsvaheseinad, odavaimad plaatradiaatorid, värvitud seinad. Ja terve see luksus on suudetud mahutatud kõigest 50 000- 80 000 kroonise ruutmeetri hinna sisse!
Kolmekordsed aknad, kliimaseade, kolumbia kivist vaheseinad, alumiiniumradiaatorid ja korralik vinüültapeet oleks ruutmeetri hinda tõstnud vast tuhat krooni, kui sedagi.
Ega kiita saa ka enamikke uusarendusi, mis on põllu peale ehitatud puitkarkassmajad puuduliku vundamendiga (plaatvundamendi asemel on valatud betoonplaat maapinnale). Kuigi puitkarkassmajadest räägitakse igasuguseid imejutte ja tuuakse soome näiteid, on tegemist USAst tulnud konstruktsiooniga, mille elueaks oli algselt planeeritud kusagil 10 aastat. Kõigele lisaks ehitatakse 99% puitkarkassmajadest Eestis valesti, sest neile ette nähtud OSB plaadist karkass jäikuse saavutamiseks puudub. Tänu sellele ka enamik uusehitis nagisevad tuules ning kipsseintes on praod.
Eestiaegsed nn „puitkarkassmajad“, milles vanus ületab juba sajandit on siiski enamjaolt püstpalkmajad ja tahutud palke ei anna võrrelda 50 x 150 prussiga nagu ka täislaudisseina kipsplaadiga.
Puudutamata ei saa jätta ka uusarenduste välimust, neid maju nähes tulevad meelde Siberisse aetud sunnitöölised, kes on põllule püstitanud oma madalad barakid. Siberi sunnitöölise ja uuselamurajooni elaniku vahel on ka muid sarnasusi, kui esimesi muutis sunnismaisteks ja sunnitöölisteks kommunistlik riik, siis viimased on seda vabast tahtest pangalepinguga. Sunnitöölised said tavaliselt 25 aastat, umbes samas suurusjärgus kodulaenu pikkusele.
Tegemist on tõeliste laenumajadega, mis peale laenu tasumist on amortiseerunud täielikult nii arhitektuuriliselt kui konstruktsiooniliselt ning nende renoveerimine läheks maksma samas suurusjärgus uue ehitamisega.
Praeguseks on buum saavutanud oma haripunkti, lihtsalt pole võimalik enam hinda rohkem tõsta. Nagu igale buumile kombeks ei toeta hinda enam ükski loogiline argument, vaid ainult kollektiivne enesepettus.
Tänapäev - vaikus enne tormi
Kinnisvara hinnad on saavutanud oma lae, laenuvõtjaid (ehk raha juurdepumpajaid) pole ka enam eriti jäänud.
Kained kinnisvara arendajad lõpetavad töö objektidel, mis võivad muutuda kahjulikuks (need ajad on möödas, kui massiliselt ostetakse kortereid enne valmimist ette ja kui kahe aasta pärast saab ehitis valmis, siis kurat teab mis võivad hinnad olla). Veelgi targemad proovivad oma firmad maha müüa (Arco Vara) ja saada kätte maksimaalset kasumit.
Pank proovib laenamisele pidureid peale tõmmata ja mängib läbi erinevaid stsenaariumeid. Inimesed on äraootaval seisukohal, viimased spekulandid proovivad oma kahjulikuks muutunud vara rahaks teha ning levima hakkavad igasugused kuuldused.
Riik teeb naeratava näo ja ütleb, et kõik on korras.
Must neljapäev
Miks ma arvan, et kinnisvaramulli lõhkemisel on väga suur võimalus väljenduda majanduskatastroofina? Numbrid räägivad enda eest.
Eesti välisvõla kasv miljardites:
1997 - 36,7
1998 - 39,2
1999 - 44,8
2000 - 50,6
2001 - 58,0
2002 - 70,3
2003 - 88,5 ( 62,7% SKP-st)
2004 - 117,0 ( 75,5% SKP-st)
2005 - 148,5 ( 89,9% SKP-st)
2006 - 179,2 ( 96,2%)
Eesti Pank prognoosid:
2007 - 212.3 ( 102,6% SKP-st)
2008 - 244,1 ( 106,9% SKP-st)
1. Kogu välisvõlg ületab SKP arvulise suuruse 2007 aasta jooksul.
2. Laenukoormuse kasv hakkas hüppeliselt suurenema 2002 - 2003 aastal, sealjuures aastal 2002- 2005 laenusumma kahekordistus kõigest kolme aastaga. Aastal 2002 - 2008 ehk kuue aastaga on laenukoormus aga juba 3,5 korda suurem.
3. Kui välisvõla kasvukiirust ei piirata, siis pole võlgade tagasimaksmine võimalik enam ei teoreetiliselt ega praktiliselt.
4. Enamik laenuraha pole investeeritud vaid kulutatud ülehinnatud kinnisvarale või on tegemist tarbimislaenudega. Eraisikute poolt võetud laenude kogusumma on iga aastaga järjest tõusnud.
Kui kinnisavarakrahh ehk kiire kinnisvarahindade kukkumine areneb majanduskatastroofiks (millele on juba ka Roosi pangad viidanud) siis läheb pankade jaoks kõvasti raha kaotsi (tuhandete gyprocmajadega, mis neile panditud, pole midagi teha, sest siis on ka nende hind kukkunud nii kuus - seitse korda vähemalt).
Kinnisvaraturu krahhi vastu poleks neil midagi, sest nagunii, kes on saanud laenu võtta need on võtnud. Kuid tavaliselt käivad majanduskrahhid ja kinnisvarakrahhid käsikäes - eriti reaalne on see veel Eestis, kus suur osa vett majandusveski ratastele on pumbatud kinnisvara laenu kaevust.
Majanduskrahhi oludes, kus 30% või rohkem kaotab oma töö, sattub enamik makseraskustesse, kinnisvara võib müüki panna, kuid kellelgi pole raha. Laenuvõtjatel võivad olla mitme miljoni kroonised võlad, kuid nad on paljad nagu aafrika pärismaalased. Ning kus pole midagi, pole ka midagi võtta.
Kinnisvarabuum jahtub juba üle maailma, seega pole ka oodata välisinvestoritest raisakulle, kes hindade langemisel tuleksid siia massiliselt kinnisvara (panga keeles tagatisi) ostma. Rolli mängib ka psühholoogiline efekt - kui investoril ei kerki enam dollarimärgid silmade ette kuuldes sõna kinnisvara, hakkab ta kainemalt mõtlema kuidas oma raha paigutada.
Ja kui kainelt mõelda, siis:
1.Eesti elanikkond väheneb, mitte ei suurene ning maailma mõistes oleme me väga hajusalt asustatud. See peab varem või hiljem tunda andma nii maa kui kinnisvara hinnas.
2.Müügihind ületab niigi kalliks aetud ruutmeetri ehitushinda (10 000 - 12 000 krooni) keskmiselt ligi 2 -3 korda.
3.Pikkemas plaanis jääme me Euroopa Liidu Eesti nimelise provintsi pealinnaks ja ka kinnisvara hinnad nihkuvad paika vastavalt staatusele.
4.Buum on nagu ahi - tule allolemiseks vajab see pidevalt juurde kütust. Enam vähem need kellel on mingi võimalus kinnisvara soetada on seda juba ka teinud. Uut kütust on väheseks jäänud.
5.Kinnisvara hinna ja palga suhe on täielikult paigast nihkunud, varem või hiljem peab see paika loksuma ja vaevalt, et see juhtub kahe - kolme kordse palgatõusu näol.
6.Ülemaailmne kinnisvara buum hakkab otsa saama.
Ainus tõsine vastuväide, miks ei peaks kinnisvarahinnad oluliselt kukkuma on, et Eesti majandusel läheb jätkuvalt hästi - kuid samas, Eesti majandusel läheb hästi kuna siia on pumbatud väga palju laenuraha (välis- ja kodumaist) läbi kinnisvarasektori.
Kesklinna ja vanalinna korterihindu aitab ehk suuremast kukkumisest päästa see, et kui need liiga odavaks muutuvad ostavad EL-i investorid need nii igaks juhuks ära, kuid põlluarenduste ja magalate vastu puudub neil huvi.
Kuid ka siin on omad konksud. Nimelt kui ülemaailme mull jookseb tühjaks võib ka ülejäänud maailmas kinnisvara märgatavalt odavneda. Jaapanis näiteks peale kinnisvaramulli kokkukukkumist odavnes kinnisvara kuni 100 korda. Seega sõltub hindade kukkumine ka kõrvalmaade (Euroliidu) kinnisvaraturust.
Titanicu kaptenid
Kui kinnisvarasektor elab läbi märgatava hindade languse, ehitusfirmad lähevad pankrotti ning veavad endaga kaasa ka teisi firmasid ja selle tulemusel peaksid tekkima paljudel makseraskused siis jääb raha saamata Eesti pankadel ja kui olukord peaks väga hulluks minema pankrotistuvad need kõigepealt. Kuid kuna suur osa raha on tegelikult pärit Rootsist (Eesti pangad on lihtsalt vahendajad) siis see mõjutab päris kindlasti ka emapankasid ja seega hakkavad nemad otsustama mis edasi hakkab toimuma.
Kirsiks koogi peal on see, et seis kõigis kolmes Balti riigis on küllaltki sarnane ja arvatavasti kõigi kolme riigi kinnisvara sektor saab paugu kätte samal ajal. Ka laenukundeks kõigil kolmel on samad Rootsi pangad.
Seega kokkuvõttes oleme me alguses tagasi. Kinnisvarabuum algas siin Rootsi pankade abil ja see lõppeb ka Rootsi pankade otsusel. Küsimus on ainult kuidas?
Parim seis pankadele oleks, kui kõik laenuvõtjad maksvad hambad ristis ja väga paljud nendest pankrotti ei läheks.
Seega võib oletada, et Eesti majanduse põhjalaskmine pole neile kindlasti kasulik, kuid muidugi on võimalik, et investeeringu päästmine võib minna kallimaks kui investeeringu hoidmisest saadav kasu ja meid lastaksegi põhja.
Kõige suurem lollus, mis võib juhtuda selles olukorras on, et riik proovib hakata eraisikute laene tasuma. See võib olla ka Rootsi pankade kulissidetagune katastroofiväljapääs, kindlasti saaksid nad mingid poliitilised ringkonnad sellega nõusse ja ka rahvale meeldiks see idee (kes ei tahaks, et keegi teine tema võlad tasuks?).
See oleks kinnisvarakrahhist - majanduslangusest otsetee kinnisvarakrahh - majanduskrahhile. Selle võla maksaksid ära ehk meie lapselapsed kui nad tublilt tööd teevad.
On räägitud, et krooni devalveerimine võib päästa olukorda aga see on enam kui kahtlane, sest sellest kasu saajaid poleks (ehk peale mõne spekulandi) ning inflatsiooni pidurdamise asemel on usutavam hoopis hüperinflatsioon, kui tekkinud olukorras proovivad veelgi krooni odavnemist kartvad inimesed oma rahast lahti saada. Peale selle, kui kroon devalveerida ja arvestada, et laenud on võetud eurodes - oleks kinnisvarakrahh tundide küsimus.
Inflatsiooni peamiseks põhjuseks on praegu ju tõusvad palgad, mis otseselt muudavad kallimaks nii teenuseid kui kaupu. Selleks, et maksta juuksurile 5000 krooni asemel 10 000 krooni peab ju teenuse hinda tõstma vähemalt kaks korda.
Teiste sõnadega inflatsiooni vähendamiseks peaksime me palgad külmutama. Mis pole aga Eestis võimalik. Devalveerimise pooldajad rõhutavad veel ekspordisektorile, kuid see võit oleks lühiajaline ja kaheldava väärtusega. Nimelt Eestil puudub arvestaval tasemel töötlev tööstus ja ekspordisektori väike turgutamine majanduskrahhi hinnaga oleks lollus.
Arvestades maailma ajalugu, siis sellisest olukorrast pole lihtsat maandumist. Nii mitmedki kinnisvaraärimehed, investorid jäävad oma rahadest ilma, üle oma võimete elajad kaotavad oma elamised, autod ja muu, mis on nende käsutuses aga kuulub pangale (kas kunagi on nendega teisiti läinud?). Lihtinimesed, kes käsi hõõrudes ootavad kuidas tühiste summade eest saab Viimsis villasid osta, peavad siiski pettuma, selleks ajaks on nad töötud või rühivad tööl ning pingutavad veelgi rohkem rihma koomale.
Pangad mängisid oma mänge, kinnisvaraarendajad oma. Võitsid nii ühed kui teised. Kuid kaotajateks jääb Eesti rahvas.
http://lhv.delfi.ee/forums/index.cfm?id=150123
Eesti majanduse Tarass Bulba-ks on kujunenud kinnisvara „Mina su sigitasin, mina su ka tapan!“ annavad edasi värvikalt tekkinud olukorda.
Mulli puhumine
Selleks, et mõista tulevikku, tuleb süüvida minevikku - miks tekkis kinnisavarabuum Eestis?
Esimese tõuke kinnisavarahindade tõusuks andsid vast välismaalased, kes ostsid Tallinnas hea asukohaga kortereid, nende huvi sai omakorda alguse kusagil 1997. aastal alanud ülemaailmsest kinnisvarabuumist. Loomulikult pani kallimate korterite hindade kerkimine liikuma ka odavama kinnisvara.
Nii nagu meie ärimehed ostavad praegu meie mõistes odavalt, kuid kohaliku turu keskmisest hinnast kallimalt Ida-Euroopas kinnisvara, toimetasid Lääne-Euroopa ärimehed sellal siin sarnaselt.
1997 lõpus elas Eesti majandus läbi väikese majanduskriisi, mis sai alguse järsust aktsiahindade kukkumisest Tallinna Börsil ja süvenes 98 Venemaa turgude äralangemisega. See sündmus lükkas ka edasi kinnisavarabuumi teket ja viimast poleks võib olla kunagi praegusel kujul tekkinud, kui poleks tulnud rootslaseid. Mullile puhus ju õige õhu sisse alles välismaine laenuraha.
Korraga hakkasid Rootsi pangad Eestisse pumpama sisse suurtes kogustes ja väga soodsat laenuraha.
Seega võib julgelt väita, et määravaks teguriks kinnisvarabuumi tekkel Eestis said Lääne-Euroopa ärimehed ja Skandinaavia pangad.
Laenud tegid võimalikuks keskklassil hakata soetama kinnisvara ja parandada oma elutingimusi. Laenuraha ei toonud kasumit ainult pangale ja kinnisvaraarendajale vaid elavdas ka üldist majandust, pannes selle lausa õitsele ja lubas praktiliselt mitte midagi tootval riigil saavutada uskmatuid majandustulemusi. 2005. aasta majanduskasv oli 9,5%, 2006 11,6% samal ajal kui eksport kasvas näiteks 2006. aasta viimases kvartalis kõigest 0,5% ( import kasvas 10,9% ) ja viimase kolme aasta peale on eksport üldse kokku kasvanud 16%.
Kuna kinnisvarabuum oli jalgu alla saamas ka kõrvalmaades (Soomes) siis tõusid hüppeliselt ehitajate palgad, et nad välismaale jalga ei laseks. Praegu saavad Eesti ehitajad puhtalt kätte ligi 20 000 - 25 000 krooni kuus, mis ületab pea kolmekordselt keskmist palka ja nende jaoks on palk juba Soomele järgi jõudnud või seda ületanud, kui arvestada elukallidust. Kui Ansip nuputab välja, kuidas sama ka ülejäänud Eestiga teha, siis võime me juba mõne aasta pärast Soomel kandadel olla.
Ehitussektori mõju Eesti majandusele on raske üle hinnata. Arvuliselt rääkides töötab seal ligi 10% eesti töötegijatest. Ka on ta kaudne mõju suur - transport, ehitusmaterjalide tootjad, poed, ladustajad, mööblitootjad, meedia (kinnisvara reklaam), maaklerid jne.
Kõik nad on saanud tänu ehitusbuumile tunduvalt oma kasumit tõsta, võtta juurde uusi töötajaid ning tõsta palku, teiste sõnadega - toota juurde uusi laenuvõimelisi inimesi.
Muidugi ei saa tähelepanuta jätta, et 25 000 krooni teeniv ehitaja saab ka rohkem kulutada - kas või baaris ning selle abil tõuseb lõpuks ka baaritöötaja palk st. tekkib uus laenuvõimeline inimene.
Seda võib kutsuda ka raha ringluseks, kuid kahjuks töötab süsteem seni kuni tuleb juurde värsket (laenu)raha.
Ehitajate põud forsseeris veelgi mulli, sest uut toodangut suudeti palju vähem peale toota, kui nõudlust oli. Kinnisvara oli muutunud defitsiidiks ja kortereid osteti isegi neid nägemata. Loomulikult ei maksa unustada ka igasuguste spekulantide osa hinnarallis, kes alati proovivaid selliste massipsühhooside pealt teenida.
Kinnisvaraarendajad teenisid rekordkasumeid, ehituse ja edu vahele võis tõmmata võrdusmärgi ning kõik, kellel natukenegi pea jagas hakkasid ehitajateks, isegi näiteks Eesti politseinikud.
Seega hakkasidki hinnad tõusma: 2005. aastal koguni 57%, 2006 54%, praegu ületavad juba kesklinnas paremates kohtades ruutmeetri hind maagilist sadat tuhandet krooni, olles samas suurusjärgus Manhattani ruutmeetrihindadega. Põlluarendused maksavad juba pea, et 30 000 krooni ruutmeeter.
Sealjuures näiteks Stockmanni tornmaja, mida on mul olnud võimalus ka ise seest näha ei saa muud moodi kirjeldada kui eko maja. Kahekordsed aknad õhutusavadega, kipsvaheseinad, odavaimad plaatradiaatorid, värvitud seinad. Ja terve see luksus on suudetud mahutatud kõigest 50 000- 80 000 kroonise ruutmeetri hinna sisse!
Kolmekordsed aknad, kliimaseade, kolumbia kivist vaheseinad, alumiiniumradiaatorid ja korralik vinüültapeet oleks ruutmeetri hinda tõstnud vast tuhat krooni, kui sedagi.
Ega kiita saa ka enamikke uusarendusi, mis on põllu peale ehitatud puitkarkassmajad puuduliku vundamendiga (plaatvundamendi asemel on valatud betoonplaat maapinnale). Kuigi puitkarkassmajadest räägitakse igasuguseid imejutte ja tuuakse soome näiteid, on tegemist USAst tulnud konstruktsiooniga, mille elueaks oli algselt planeeritud kusagil 10 aastat. Kõigele lisaks ehitatakse 99% puitkarkassmajadest Eestis valesti, sest neile ette nähtud OSB plaadist karkass jäikuse saavutamiseks puudub. Tänu sellele ka enamik uusehitis nagisevad tuules ning kipsseintes on praod.
Eestiaegsed nn „puitkarkassmajad“, milles vanus ületab juba sajandit on siiski enamjaolt püstpalkmajad ja tahutud palke ei anna võrrelda 50 x 150 prussiga nagu ka täislaudisseina kipsplaadiga.
Puudutamata ei saa jätta ka uusarenduste välimust, neid maju nähes tulevad meelde Siberisse aetud sunnitöölised, kes on põllule püstitanud oma madalad barakid. Siberi sunnitöölise ja uuselamurajooni elaniku vahel on ka muid sarnasusi, kui esimesi muutis sunnismaisteks ja sunnitöölisteks kommunistlik riik, siis viimased on seda vabast tahtest pangalepinguga. Sunnitöölised said tavaliselt 25 aastat, umbes samas suurusjärgus kodulaenu pikkusele.
Tegemist on tõeliste laenumajadega, mis peale laenu tasumist on amortiseerunud täielikult nii arhitektuuriliselt kui konstruktsiooniliselt ning nende renoveerimine läheks maksma samas suurusjärgus uue ehitamisega.
Praeguseks on buum saavutanud oma haripunkti, lihtsalt pole võimalik enam hinda rohkem tõsta. Nagu igale buumile kombeks ei toeta hinda enam ükski loogiline argument, vaid ainult kollektiivne enesepettus.
Tänapäev - vaikus enne tormi
Kinnisvara hinnad on saavutanud oma lae, laenuvõtjaid (ehk raha juurdepumpajaid) pole ka enam eriti jäänud.
Kained kinnisvara arendajad lõpetavad töö objektidel, mis võivad muutuda kahjulikuks (need ajad on möödas, kui massiliselt ostetakse kortereid enne valmimist ette ja kui kahe aasta pärast saab ehitis valmis, siis kurat teab mis võivad hinnad olla). Veelgi targemad proovivad oma firmad maha müüa (Arco Vara) ja saada kätte maksimaalset kasumit.
Pank proovib laenamisele pidureid peale tõmmata ja mängib läbi erinevaid stsenaariumeid. Inimesed on äraootaval seisukohal, viimased spekulandid proovivad oma kahjulikuks muutunud vara rahaks teha ning levima hakkavad igasugused kuuldused.
Riik teeb naeratava näo ja ütleb, et kõik on korras.
Must neljapäev
Miks ma arvan, et kinnisvaramulli lõhkemisel on väga suur võimalus väljenduda majanduskatastroofina? Numbrid räägivad enda eest.
Eesti välisvõla kasv miljardites:
1997 - 36,7
1998 - 39,2
1999 - 44,8
2000 - 50,6
2001 - 58,0
2002 - 70,3
2003 - 88,5 ( 62,7% SKP-st)
2004 - 117,0 ( 75,5% SKP-st)
2005 - 148,5 ( 89,9% SKP-st)
2006 - 179,2 ( 96,2%)
Eesti Pank prognoosid:
2007 - 212.3 ( 102,6% SKP-st)
2008 - 244,1 ( 106,9% SKP-st)
1. Kogu välisvõlg ületab SKP arvulise suuruse 2007 aasta jooksul.
2. Laenukoormuse kasv hakkas hüppeliselt suurenema 2002 - 2003 aastal, sealjuures aastal 2002- 2005 laenusumma kahekordistus kõigest kolme aastaga. Aastal 2002 - 2008 ehk kuue aastaga on laenukoormus aga juba 3,5 korda suurem.
3. Kui välisvõla kasvukiirust ei piirata, siis pole võlgade tagasimaksmine võimalik enam ei teoreetiliselt ega praktiliselt.
4. Enamik laenuraha pole investeeritud vaid kulutatud ülehinnatud kinnisvarale või on tegemist tarbimislaenudega. Eraisikute poolt võetud laenude kogusumma on iga aastaga järjest tõusnud.
Kui kinnisavarakrahh ehk kiire kinnisvarahindade kukkumine areneb majanduskatastroofiks (millele on juba ka Roosi pangad viidanud) siis läheb pankade jaoks kõvasti raha kaotsi (tuhandete gyprocmajadega, mis neile panditud, pole midagi teha, sest siis on ka nende hind kukkunud nii kuus - seitse korda vähemalt).
Kinnisvaraturu krahhi vastu poleks neil midagi, sest nagunii, kes on saanud laenu võtta need on võtnud. Kuid tavaliselt käivad majanduskrahhid ja kinnisvarakrahhid käsikäes - eriti reaalne on see veel Eestis, kus suur osa vett majandusveski ratastele on pumbatud kinnisvara laenu kaevust.
Majanduskrahhi oludes, kus 30% või rohkem kaotab oma töö, sattub enamik makseraskustesse, kinnisvara võib müüki panna, kuid kellelgi pole raha. Laenuvõtjatel võivad olla mitme miljoni kroonised võlad, kuid nad on paljad nagu aafrika pärismaalased. Ning kus pole midagi, pole ka midagi võtta.
Kinnisvarabuum jahtub juba üle maailma, seega pole ka oodata välisinvestoritest raisakulle, kes hindade langemisel tuleksid siia massiliselt kinnisvara (panga keeles tagatisi) ostma. Rolli mängib ka psühholoogiline efekt - kui investoril ei kerki enam dollarimärgid silmade ette kuuldes sõna kinnisvara, hakkab ta kainemalt mõtlema kuidas oma raha paigutada.
Ja kui kainelt mõelda, siis:
1.Eesti elanikkond väheneb, mitte ei suurene ning maailma mõistes oleme me väga hajusalt asustatud. See peab varem või hiljem tunda andma nii maa kui kinnisvara hinnas.
2.Müügihind ületab niigi kalliks aetud ruutmeetri ehitushinda (10 000 - 12 000 krooni) keskmiselt ligi 2 -3 korda.
3.Pikkemas plaanis jääme me Euroopa Liidu Eesti nimelise provintsi pealinnaks ja ka kinnisvara hinnad nihkuvad paika vastavalt staatusele.
4.Buum on nagu ahi - tule allolemiseks vajab see pidevalt juurde kütust. Enam vähem need kellel on mingi võimalus kinnisvara soetada on seda juba ka teinud. Uut kütust on väheseks jäänud.
5.Kinnisvara hinna ja palga suhe on täielikult paigast nihkunud, varem või hiljem peab see paika loksuma ja vaevalt, et see juhtub kahe - kolme kordse palgatõusu näol.
6.Ülemaailmne kinnisvara buum hakkab otsa saama.
Ainus tõsine vastuväide, miks ei peaks kinnisvarahinnad oluliselt kukkuma on, et Eesti majandusel läheb jätkuvalt hästi - kuid samas, Eesti majandusel läheb hästi kuna siia on pumbatud väga palju laenuraha (välis- ja kodumaist) läbi kinnisvarasektori.
Kesklinna ja vanalinna korterihindu aitab ehk suuremast kukkumisest päästa see, et kui need liiga odavaks muutuvad ostavad EL-i investorid need nii igaks juhuks ära, kuid põlluarenduste ja magalate vastu puudub neil huvi.
Kuid ka siin on omad konksud. Nimelt kui ülemaailme mull jookseb tühjaks võib ka ülejäänud maailmas kinnisvara märgatavalt odavneda. Jaapanis näiteks peale kinnisvaramulli kokkukukkumist odavnes kinnisvara kuni 100 korda. Seega sõltub hindade kukkumine ka kõrvalmaade (Euroliidu) kinnisvaraturust.
Titanicu kaptenid
Kui kinnisvarasektor elab läbi märgatava hindade languse, ehitusfirmad lähevad pankrotti ning veavad endaga kaasa ka teisi firmasid ja selle tulemusel peaksid tekkima paljudel makseraskused siis jääb raha saamata Eesti pankadel ja kui olukord peaks väga hulluks minema pankrotistuvad need kõigepealt. Kuid kuna suur osa raha on tegelikult pärit Rootsist (Eesti pangad on lihtsalt vahendajad) siis see mõjutab päris kindlasti ka emapankasid ja seega hakkavad nemad otsustama mis edasi hakkab toimuma.
Kirsiks koogi peal on see, et seis kõigis kolmes Balti riigis on küllaltki sarnane ja arvatavasti kõigi kolme riigi kinnisvara sektor saab paugu kätte samal ajal. Ka laenukundeks kõigil kolmel on samad Rootsi pangad.
Seega kokkuvõttes oleme me alguses tagasi. Kinnisvarabuum algas siin Rootsi pankade abil ja see lõppeb ka Rootsi pankade otsusel. Küsimus on ainult kuidas?
Parim seis pankadele oleks, kui kõik laenuvõtjad maksvad hambad ristis ja väga paljud nendest pankrotti ei läheks.
Seega võib oletada, et Eesti majanduse põhjalaskmine pole neile kindlasti kasulik, kuid muidugi on võimalik, et investeeringu päästmine võib minna kallimaks kui investeeringu hoidmisest saadav kasu ja meid lastaksegi põhja.
Kõige suurem lollus, mis võib juhtuda selles olukorras on, et riik proovib hakata eraisikute laene tasuma. See võib olla ka Rootsi pankade kulissidetagune katastroofiväljapääs, kindlasti saaksid nad mingid poliitilised ringkonnad sellega nõusse ja ka rahvale meeldiks see idee (kes ei tahaks, et keegi teine tema võlad tasuks?).
See oleks kinnisvarakrahhist - majanduslangusest otsetee kinnisvarakrahh - majanduskrahhile. Selle võla maksaksid ära ehk meie lapselapsed kui nad tublilt tööd teevad.
On räägitud, et krooni devalveerimine võib päästa olukorda aga see on enam kui kahtlane, sest sellest kasu saajaid poleks (ehk peale mõne spekulandi) ning inflatsiooni pidurdamise asemel on usutavam hoopis hüperinflatsioon, kui tekkinud olukorras proovivad veelgi krooni odavnemist kartvad inimesed oma rahast lahti saada. Peale selle, kui kroon devalveerida ja arvestada, et laenud on võetud eurodes - oleks kinnisvarakrahh tundide küsimus.
Inflatsiooni peamiseks põhjuseks on praegu ju tõusvad palgad, mis otseselt muudavad kallimaks nii teenuseid kui kaupu. Selleks, et maksta juuksurile 5000 krooni asemel 10 000 krooni peab ju teenuse hinda tõstma vähemalt kaks korda.
Teiste sõnadega inflatsiooni vähendamiseks peaksime me palgad külmutama. Mis pole aga Eestis võimalik. Devalveerimise pooldajad rõhutavad veel ekspordisektorile, kuid see võit oleks lühiajaline ja kaheldava väärtusega. Nimelt Eestil puudub arvestaval tasemel töötlev tööstus ja ekspordisektori väike turgutamine majanduskrahhi hinnaga oleks lollus.
Arvestades maailma ajalugu, siis sellisest olukorrast pole lihtsat maandumist. Nii mitmedki kinnisvaraärimehed, investorid jäävad oma rahadest ilma, üle oma võimete elajad kaotavad oma elamised, autod ja muu, mis on nende käsutuses aga kuulub pangale (kas kunagi on nendega teisiti läinud?). Lihtinimesed, kes käsi hõõrudes ootavad kuidas tühiste summade eest saab Viimsis villasid osta, peavad siiski pettuma, selleks ajaks on nad töötud või rühivad tööl ning pingutavad veelgi rohkem rihma koomale.
Pangad mängisid oma mänge, kinnisvaraarendajad oma. Võitsid nii ühed kui teised. Kuid kaotajateks jääb Eesti rahvas.
01 February 2008
Rio Iguazu BA
02FEB 6 Tallinn-Helsinki kl 1420 1455
02FEB 6 Helsinki-PariisD kl 1605 1810, 5h
02FEB 6 PariisE-RIO kl 2315 0725+1
08FEB 5 RIO - Iguazu kl 1040 1250
11FEB 5 Iguazu - Buenos Aires kl 1020 1210
18FEB 1 Buenos Aires-PariisE kl 1805 1100+1 , 8h 19FEB 2 PariisF-Helsinki kl 1900 2300
19FEB 2 Helsinki-Tallinn kl 2345 0020+1
Rio:
http://www.astoria.com.br/ e-mail: reservas@astoria.com.br phone: +552125459090
Iguazu:
Loodame hotellile Colonial brasiilia pool
http://www.hoteleradelsol.com.ar/fozdoiguacu/hotelcolonial/index.html
ja argentiina poolel hotell Carmen
http://www.hoteleradelsol.com.ar/iguazu/hotelcarmen/index.html
Buenos Aires:
www.letsgoargentina.com/home/propview.php?id=AP102
google lingi näide (reavahetused tuleb ära korjata)<
iframe src="http://www.panoramio.com/plugin.php?lt=-34.579366&ln=-58.411836&z=-1&k=2&" width="600" height="400"><
/iframe>
02FEB 6 Helsinki-PariisD kl 1605 1810, 5h
02FEB 6 PariisE-RIO kl 2315 0725+1
08FEB 5 RIO - Iguazu kl 1040 1250
11FEB 5 Iguazu - Buenos Aires kl 1020 1210
18FEB 1 Buenos Aires-PariisE kl 1805 1100+1 , 8h 19FEB 2 PariisF-Helsinki kl 1900 2300
19FEB 2 Helsinki-Tallinn kl 2345 0020+1
Rio:
http://www.astoria.com.br/ e-mail: reservas@astoria.com.br phone: +552125459090
Iguazu:
Loodame hotellile Colonial brasiilia pool
http://www.hoteleradelsol.com.ar/fozdoiguacu/hotelcolonial/index.html
ja argentiina poolel hotell Carmen
http://www.hoteleradelsol.com.ar/iguazu/hotelcarmen/index.html
Buenos Aires:
www.letsgoargentina.com/home/propview.php?id=AP102
google lingi näide (reavahetused tuleb ära korjata)<
iframe src="http://www.panoramio.com/plugin.php?lt=-34.579366&ln=-58.411836&z=-1&k=2&" width="600" height="400"><
/iframe>
Subscribe to:
Posts (Atom)