Valitud mõtteid majandusest ja kinnisvarast: 02.2008

http://www.syndikaat.ee/news.php?uID=992
http://lhv.delfi.ee/forums/index.cfm?id=150123

Eesti majanduse Tarass Bulba-ks on kujunenud kinnisvara „Mina su sigitasin, mina su ka tapan!“ annavad edasi värvikalt tekkinud olukorda.

Mulli puhumine

Selleks, et mõista tulevikku, tuleb süüvida minevikku - miks tekkis kinnisavarabuum Eestis?

Esimese tõuke kinnisavarahindade tõusuks andsid vast välismaalased, kes ostsid Tallinnas hea asukohaga kortereid, nende huvi sai omakorda alguse kusagil 1997. aastal alanud ülemaailmsest kinnisvarabuumist. Loomulikult pani kallimate korterite hindade kerkimine liikuma ka odavama kinnisvara.

Nii nagu meie ärimehed ostavad praegu meie mõistes odavalt, kuid kohaliku turu keskmisest hinnast kallimalt Ida-Euroopas kinnisvara, toimetasid Lääne-Euroopa ärimehed sellal siin sarnaselt.

1997 lõpus elas Eesti majandus läbi väikese majanduskriisi, mis sai alguse järsust aktsiahindade kukkumisest Tallinna Börsil ja süvenes 98 Venemaa turgude äralangemisega. See sündmus lükkas ka edasi kinnisavarabuumi teket ja viimast poleks võib olla kunagi praegusel kujul tekkinud, kui poleks tulnud rootslaseid. Mullile puhus ju õige õhu sisse alles välismaine laenuraha.

Korraga hakkasid Rootsi pangad Eestisse pumpama sisse suurtes kogustes ja väga soodsat laenuraha.

Seega võib julgelt väita, et määravaks teguriks kinnisvarabuumi tekkel Eestis said Lääne-Euroopa ärimehed ja Skandinaavia pangad.

Laenud tegid võimalikuks keskklassil hakata soetama kinnisvara ja parandada oma elutingimusi. Laenuraha ei toonud kasumit ainult pangale ja kinnisvaraarendajale vaid elavdas ka üldist majandust, pannes selle lausa õitsele ja lubas praktiliselt mitte midagi tootval riigil saavutada uskmatuid majandustulemusi. 2005. aasta majanduskasv oli 9,5%, 2006 11,6% samal ajal kui eksport kasvas näiteks 2006. aasta viimases kvartalis kõigest 0,5% ( import kasvas 10,9% ) ja viimase kolme aasta peale on eksport üldse kokku kasvanud 16%.

Kuna kinnisvarabuum oli jalgu alla saamas ka kõrvalmaades (Soomes) siis tõusid hüppeliselt ehitajate palgad, et nad välismaale jalga ei laseks. Praegu saavad Eesti ehitajad puhtalt kätte ligi 20 000 - 25 000 krooni kuus, mis ületab pea kolmekordselt keskmist palka ja nende jaoks on palk juba Soomele järgi jõudnud või seda ületanud, kui arvestada elukallidust. Kui Ansip nuputab välja, kuidas sama ka ülejäänud Eestiga teha, siis võime me juba mõne aasta pärast Soomel kandadel olla.

Ehitussektori mõju Eesti majandusele on raske üle hinnata. Arvuliselt rääkides töötab seal ligi 10% eesti töötegijatest. Ka on ta kaudne mõju suur - transport, ehitusmaterjalide tootjad, poed, ladustajad, mööblitootjad, meedia (kinnisvara reklaam), maaklerid jne.

Kõik nad on saanud tänu ehitusbuumile tunduvalt oma kasumit tõsta, võtta juurde uusi töötajaid ning tõsta palku, teiste sõnadega - toota juurde uusi laenuvõimelisi inimesi.

Muidugi ei saa tähelepanuta jätta, et 25 000 krooni teeniv ehitaja saab ka rohkem kulutada - kas või baaris ning selle abil tõuseb lõpuks ka baaritöötaja palk st. tekkib uus laenuvõimeline inimene.

Seda võib kutsuda ka raha ringluseks, kuid kahjuks töötab süsteem seni kuni tuleb juurde värsket (laenu)raha.

Ehitajate põud forsseeris veelgi mulli, sest uut toodangut suudeti palju vähem peale toota, kui nõudlust oli. Kinnisvara oli muutunud defitsiidiks ja kortereid osteti isegi neid nägemata. Loomulikult ei maksa unustada ka igasuguste spekulantide osa hinnarallis, kes alati proovivaid selliste massipsühhooside pealt teenida.

Kinnisvaraarendajad teenisid rekordkasumeid, ehituse ja edu vahele võis tõmmata võrdusmärgi ning kõik, kellel natukenegi pea jagas hakkasid ehitajateks, isegi näiteks Eesti politseinikud.

Seega hakkasidki hinnad tõusma: 2005. aastal koguni 57%, 2006 54%, praegu ületavad juba kesklinnas paremates kohtades ruutmeetri hind maagilist sadat tuhandet krooni, olles samas suurusjärgus Manhattani ruutmeetrihindadega. Põlluarendused maksavad juba pea, et 30 000 krooni ruutmeeter.

Sealjuures näiteks Stockmanni tornmaja, mida on mul olnud võimalus ka ise seest näha ei saa muud moodi kirjeldada kui eko maja. Kahekordsed aknad õhutusavadega, kipsvaheseinad, odavaimad plaatradiaatorid, värvitud seinad. Ja terve see luksus on suudetud mahutatud kõigest 50 000- 80 000 kroonise ruutmeetri hinna sisse!

Kolmekordsed aknad, kliimaseade, kolumbia kivist vaheseinad, alumiiniumradiaatorid ja korralik vinüültapeet oleks ruutmeetri hinda tõstnud vast tuhat krooni, kui sedagi.

Ega kiita saa ka enamikke uusarendusi, mis on põllu peale ehitatud puitkarkassmajad puuduliku vundamendiga (plaatvundamendi asemel on valatud betoonplaat maapinnale). Kuigi puitkarkassmajadest räägitakse igasuguseid imejutte ja tuuakse soome näiteid, on tegemist USAst tulnud konstruktsiooniga, mille elueaks oli algselt planeeritud kusagil 10 aastat. Kõigele lisaks ehitatakse 99% puitkarkassmajadest Eestis valesti, sest neile ette nähtud OSB plaadist karkass jäikuse saavutamiseks puudub. Tänu sellele ka enamik uusehitis nagisevad tuules ning kipsseintes on praod.

Eestiaegsed nn „puitkarkassmajad“, milles vanus ületab juba sajandit on siiski enamjaolt püstpalkmajad ja tahutud palke ei anna võrrelda 50 x 150 prussiga nagu ka täislaudisseina kipsplaadiga.

Puudutamata ei saa jätta ka uusarenduste välimust, neid maju nähes tulevad meelde Siberisse aetud sunnitöölised, kes on põllule püstitanud oma madalad barakid. Siberi sunnitöölise ja uuselamurajooni elaniku vahel on ka muid sarnasusi, kui esimesi muutis sunnismaisteks ja sunnitöölisteks kommunistlik riik, siis viimased on seda vabast tahtest pangalepinguga. Sunnitöölised said tavaliselt 25 aastat, umbes samas suurusjärgus kodulaenu pikkusele.

Tegemist on tõeliste laenumajadega, mis peale laenu tasumist on amortiseerunud täielikult nii arhitektuuriliselt kui konstruktsiooniliselt ning nende renoveerimine läheks maksma samas suurusjärgus uue ehitamisega.

Praeguseks on buum saavutanud oma haripunkti, lihtsalt pole võimalik enam hinda rohkem tõsta. Nagu igale buumile kombeks ei toeta hinda enam ükski loogiline argument, vaid ainult kollektiivne enesepettus.

Tänapäev - vaikus enne tormi

Kinnisvara hinnad on saavutanud oma lae, laenuvõtjaid (ehk raha juurdepumpajaid) pole ka enam eriti jäänud.

Kained kinnisvara arendajad lõpetavad töö objektidel, mis võivad muutuda kahjulikuks (need ajad on möödas, kui massiliselt ostetakse kortereid enne valmimist ette ja kui kahe aasta pärast saab ehitis valmis, siis kurat teab mis võivad hinnad olla). Veelgi targemad proovivad oma firmad maha müüa (Arco Vara) ja saada kätte maksimaalset kasumit.

Pank proovib laenamisele pidureid peale tõmmata ja mängib läbi erinevaid stsenaariumeid. Inimesed on äraootaval seisukohal, viimased spekulandid proovivad oma kahjulikuks muutunud vara rahaks teha ning levima hakkavad igasugused kuuldused.

Riik teeb naeratava näo ja ütleb, et kõik on korras.

Must neljapäev

Miks ma arvan, et kinnisvaramulli lõhkemisel on väga suur võimalus väljenduda majanduskatastroofina? Numbrid räägivad enda eest.

Eesti välisvõla kasv miljardites:
1997 - 36,7
1998 - 39,2
1999 - 44,8
2000 - 50,6
2001 - 58,0
2002 - 70,3
2003 - 88,5 ( 62,7% SKP-st)
2004 - 117,0 ( 75,5% SKP-st)
2005 - 148,5 ( 89,9% SKP-st)
2006 - 179,2 ( 96,2%)

Eesti Pank prognoosid:
2007 - 212.3 ( 102,6% SKP-st)
2008 - 244,1 ( 106,9% SKP-st)

1. Kogu välisvõlg ületab SKP arvulise suuruse 2007 aasta jooksul.
2. Laenukoormuse kasv hakkas hüppeliselt suurenema 2002 - 2003 aastal, sealjuures aastal 2002- 2005 laenusumma kahekordistus kõigest kolme aastaga. Aastal 2002 - 2008 ehk kuue aastaga on laenukoormus aga juba 3,5 korda suurem.
3. Kui välisvõla kasvukiirust ei piirata, siis pole võlgade tagasimaksmine võimalik enam ei teoreetiliselt ega praktiliselt.
4. Enamik laenuraha pole investeeritud vaid kulutatud ülehinnatud kinnisvarale või on tegemist tarbimislaenudega. Eraisikute poolt võetud laenude kogusumma on iga aastaga järjest tõusnud.

Kui kinnisavarakrahh ehk kiire kinnisvarahindade kukkumine areneb majanduskatastroofiks (millele on juba ka Roosi pangad viidanud) siis läheb pankade jaoks kõvasti raha kaotsi (tuhandete gyprocmajadega, mis neile panditud, pole midagi teha, sest siis on ka nende hind kukkunud nii kuus - seitse korda vähemalt).

Kinnisvaraturu krahhi vastu poleks neil midagi, sest nagunii, kes on saanud laenu võtta need on võtnud. Kuid tavaliselt käivad majanduskrahhid ja kinnisvarakrahhid käsikäes - eriti reaalne on see veel Eestis, kus suur osa vett majandusveski ratastele on pumbatud kinnisvara laenu kaevust.

Majanduskrahhi oludes, kus 30% või rohkem kaotab oma töö, sattub enamik makseraskustesse, kinnisvara võib müüki panna, kuid kellelgi pole raha. Laenuvõtjatel võivad olla mitme miljoni kroonised võlad, kuid nad on paljad nagu aafrika pärismaalased. Ning kus pole midagi, pole ka midagi võtta.

Kinnisvarabuum jahtub juba üle maailma, seega pole ka oodata välisinvestoritest raisakulle, kes hindade langemisel tuleksid siia massiliselt kinnisvara (panga keeles tagatisi) ostma. Rolli mängib ka psühholoogiline efekt - kui investoril ei kerki enam dollarimärgid silmade ette kuuldes sõna kinnisvara, hakkab ta kainemalt mõtlema kuidas oma raha paigutada.

Ja kui kainelt mõelda, siis:

1.Eesti elanikkond väheneb, mitte ei suurene ning maailma mõistes oleme me väga hajusalt asustatud. See peab varem või hiljem tunda andma nii maa kui kinnisvara hinnas.
2.Müügihind ületab niigi kalliks aetud ruutmeetri ehitushinda (10 000 - 12 000 krooni) keskmiselt ligi 2 -3 korda.
3.Pikkemas plaanis jääme me Euroopa Liidu Eesti nimelise provintsi pealinnaks ja ka kinnisvara hinnad nihkuvad paika vastavalt staatusele.
4.Buum on nagu ahi - tule allolemiseks vajab see pidevalt juurde kütust. Enam vähem need kellel on mingi võimalus kinnisvara soetada on seda juba ka teinud. Uut kütust on väheseks jäänud.
5.Kinnisvara hinna ja palga suhe on täielikult paigast nihkunud, varem või hiljem peab see paika loksuma ja vaevalt, et see juhtub kahe - kolme kordse palgatõusu näol.
6.Ülemaailmne kinnisvara buum hakkab otsa saama.

Ainus tõsine vastuväide, miks ei peaks kinnisvarahinnad oluliselt kukkuma on, et Eesti majandusel läheb jätkuvalt hästi - kuid samas, Eesti majandusel läheb hästi kuna siia on pumbatud väga palju laenuraha (välis- ja kodumaist) läbi kinnisvarasektori.

Kesklinna ja vanalinna korterihindu aitab ehk suuremast kukkumisest päästa see, et kui need liiga odavaks muutuvad ostavad EL-i investorid need nii igaks juhuks ära, kuid põlluarenduste ja magalate vastu puudub neil huvi.

Kuid ka siin on omad konksud. Nimelt kui ülemaailme mull jookseb tühjaks võib ka ülejäänud maailmas kinnisvara märgatavalt odavneda. Jaapanis näiteks peale kinnisvaramulli kokkukukkumist odavnes kinnisvara kuni 100 korda. Seega sõltub hindade kukkumine ka kõrvalmaade (Euroliidu) kinnisvaraturust.

Titanicu kaptenid

Kui kinnisvarasektor elab läbi märgatava hindade languse, ehitusfirmad lähevad pankrotti ning veavad endaga kaasa ka teisi firmasid ja selle tulemusel peaksid tekkima paljudel makseraskused siis jääb raha saamata Eesti pankadel ja kui olukord peaks väga hulluks minema pankrotistuvad need kõigepealt. Kuid kuna suur osa raha on tegelikult pärit Rootsist (Eesti pangad on lihtsalt vahendajad) siis see mõjutab päris kindlasti ka emapankasid ja seega hakkavad nemad otsustama mis edasi hakkab toimuma.

Kirsiks koogi peal on see, et seis kõigis kolmes Balti riigis on küllaltki sarnane ja arvatavasti kõigi kolme riigi kinnisvara sektor saab paugu kätte samal ajal. Ka laenukundeks kõigil kolmel on samad Rootsi pangad.

Seega kokkuvõttes oleme me alguses tagasi. Kinnisvarabuum algas siin Rootsi pankade abil ja see lõppeb ka Rootsi pankade otsusel. Küsimus on ainult kuidas?

Parim seis pankadele oleks, kui kõik laenuvõtjad maksvad hambad ristis ja väga paljud nendest pankrotti ei läheks.

Seega võib oletada, et Eesti majanduse põhjalaskmine pole neile kindlasti kasulik, kuid muidugi on võimalik, et investeeringu päästmine võib minna kallimaks kui investeeringu hoidmisest saadav kasu ja meid lastaksegi põhja.

Kõige suurem lollus, mis võib juhtuda selles olukorras on, et riik proovib hakata eraisikute laene tasuma. See võib olla ka Rootsi pankade kulissidetagune katastroofiväljapääs, kindlasti saaksid nad mingid poliitilised ringkonnad sellega nõusse ja ka rahvale meeldiks see idee (kes ei tahaks, et keegi teine tema võlad tasuks?).

See oleks kinnisvarakrahhist - majanduslangusest otsetee kinnisvarakrahh - majanduskrahhile. Selle võla maksaksid ära ehk meie lapselapsed kui nad tublilt tööd teevad.

On räägitud, et krooni devalveerimine võib päästa olukorda aga see on enam kui kahtlane, sest sellest kasu saajaid poleks (ehk peale mõne spekulandi) ning inflatsiooni pidurdamise asemel on usutavam hoopis hüperinflatsioon, kui tekkinud olukorras proovivad veelgi krooni odavnemist kartvad inimesed oma rahast lahti saada. Peale selle, kui kroon devalveerida ja arvestada, et laenud on võetud eurodes - oleks kinnisvarakrahh tundide küsimus.

Inflatsiooni peamiseks põhjuseks on praegu ju tõusvad palgad, mis otseselt muudavad kallimaks nii teenuseid kui kaupu. Selleks, et maksta juuksurile 5000 krooni asemel 10 000 krooni peab ju teenuse hinda tõstma vähemalt kaks korda.

Teiste sõnadega inflatsiooni vähendamiseks peaksime me palgad külmutama. Mis pole aga Eestis võimalik. Devalveerimise pooldajad rõhutavad veel ekspordisektorile, kuid see võit oleks lühiajaline ja kaheldava väärtusega. Nimelt Eestil puudub arvestaval tasemel töötlev tööstus ja ekspordisektori väike turgutamine majanduskrahhi hinnaga oleks lollus.

Arvestades maailma ajalugu, siis sellisest olukorrast pole lihtsat maandumist. Nii mitmedki kinnisvaraärimehed, investorid jäävad oma rahadest ilma, üle oma võimete elajad kaotavad oma elamised, autod ja muu, mis on nende käsutuses aga kuulub pangale (kas kunagi on nendega teisiti läinud?). Lihtinimesed, kes käsi hõõrudes ootavad kuidas tühiste summade eest saab Viimsis villasid osta, peavad siiski pettuma, selleks ajaks on nad töötud või rühivad tööl ning pingutavad veelgi rohkem rihma koomale.

Pangad mängisid oma mänge, kinnisvaraarendajad oma. Võitsid nii ühed kui teised. Kuid kaotajateks jääb Eesti rahvas.

Valitud mõtteid majandusest ja kinnisvarast

24 February 2008

WESSE ALLIK: Ühe buumi antoloogia

01 February 2008

Rio Iguazu BA

Blog Archive

About Me