Essee teemal kes on olnud seni suuteline ostma ...

http://www.city24.ee/client/city24client;jsessionid=AF1D387E9D6DC6697699F767EB4A5D10?rnd=931628&pageId=22&objId=ForumsObject&stateId=ForumsTheme&eventId=ForumsThemeEvent&search_start=400&themeId=131753

Essee teemal kes on olnud seni suuteline ostma väga kallist kinnisvara ja miks see turg on otsa saamas ilma Eesti tootlikkuse probleemidest ning intressidest rääkimata

Laias laastus on nii, et Eestis on kahte tüüpi tegelasi - need, kellel oli kinnisvaraturu tekkimisel olemas EVPde eest sisuliselt tasuta erastatud kinnisvara ning need kellel polnud kinnisvaraturu tekkimisel midagi.

Alustuseks sellest esimesest seltskonnast (n.ö. võitjate põlvkonnast). Selleks, et nõukogude okupatsiooni lõpus omada korterit, mida endale erastada, pidi inimene olema 1990ndal aastal vähemalt ca 30 aastane. See seltskond on täna umbes ca 45-50 aastased või vanemad. Kuna laias laastus võrdub üks Eesti keskmine palk ca 550000 kr 20. aastast laenu, siis 45 a. vanuste tuluteenijatega perekond, kellel on olemas erastatud 3-toaline korter ning kumbki palgasaaja teenib 1.5 kordset Eesti keskmist palka võibki korteri müügist pluss laen kuni 3 miljonit krooni välja venitada. Seega sellise 3 miljonit krooni maksva kinnisvaraobjekti eest võimalikku raha välja käjjat ei pea tingimata otsima väga kõrge palgaga noorte seast; see on tegelikult vale koht otsimiseks. Pigem on kalli kinnisvara soetajate hulgas olnud tunduvalt rohkem sellist seltskonda, kes üksnes oma sissetulekutele tuginedes poleks saanud sellist tehingut iial teha, kuid kellel on okupatsiooniajast saadik olnud olemas unistus oma majast.

Arvestades, et keskmises kapitalistlikus ühiskonnas 45-50 aastane inimene on oma majandusliku õitsengu tipus, siis poleks seega ka väga palju vaja imestada, kui viimaste aastate kinnisvaraturgu tegi kallimate kinnisvaraobjektide osas tegelikkuses mitte noor edukas hiljuti ülikooli lõpetanud yuppie või noor edukas ärimees nagu me tahame tihtipeale arvata (ka neid kindlasti oli), vaid pigem hoopis tasuta erastatud kinnisvara omanud võitjate põlvkonna keskealine perekond. (Ja ärge nüüd käest küsige, miks üritatakse kalleid põllupealseid uusarendusi müüa lasteaedade argumendiga).

Üks aspekt sellest EVP-kinnisvara põlvkonnast siia juurde veel. Kui kõigil turuosalistel oleks algatuseks tasuta erastatud kinnisvara juba olemas, siis sellisel kinnisvaraturul oleks kinnisvarahindade tase sissetulekutega üpris nõrgalt seotud. Sest sisuliselt toimuksid üksnes korterite vahetused.
Lihtsasti lahti seletades -- ühetoalise erastatud korteri omanikule on finantsiliselt kahetoalisse liikumisel suht-koht samaväärne, kas tehing toimus tasemel 5 mln 1-toaline korter --> 5.5 mln 2-toaline korter = 0.5 mln laenuraha + 5 mln virtuaalraha või tasemel 2 mln 1-toaline --> 2.5 mln 2-toaline = 0.5 mln laenuraha + 2 mln virtuaalraha. Tema laenukoormus suurenes 0.5 miljoni võrra ning käive on tema jaoks teisejärguline.

See eelnev lõik muide on kinnisvarainimeste seas laialt levinud arusaam, kuidas Eesti kinnisvaraturg tegelikult toimib ning miks kinnisvarahind ei sõltu sissetulekutest. Tuleme nüüd aga selle kontseptsiooni juurest maa peale tänase Eesti juurde tagasi. See kontseptsioon - tasuta erastatud eluaseme omanik müüb oma vana vara kallilt maha, võtab natuke laenu juurde ja ostab väga kalli kinnisvara asemele ning kokkuvõttes kinnisvarahinnad jätkavad kasvu lõpmatusse kuna uue objekti ostu finantseeritakse vana objekti hinnast ei toimi lõputult edasi mitmel põhjusel.

Esiteks, EVPde eest erastatud eluasemete omanikud on täna 45-50 aastased või vanemad. Nad ei saa nooremaks vaid jäävad vanemaks. See tähendab seda et nende majanduslik aktiivsus ning laenuvõime (s.t. kui pikaks ajaks neile raha laenatakse) väheneb. Tõenäoliselt jäigi nende tippaktiivsus aastatesse 2003-2008, kui nad olid veel vanuses 40-45.
Teisisõnu, selle seltskonna roll turul paratamatult väheneb ning üha olulisemaks muutuvad inimesed, kes on kinnisvaraturule sisenenud nullist, s.t. ilma eelnevalt kinnisvara omamata (või on nad siis turul teisel ringil kinnisvaraga, millest hinnast suure osa moodustab varasem eluasemelaen). Selle uue seltskonna ostuvõime sõltub aga väga-väga otseselt sissetulekutest ning laenutingimustest. Ja juba sel lihtsal põhjusel peab muutub Eesti kinnisvaraturul keskmine sissetulekute tase üha olulisemaks.

Teiseks, Statistikaameti andmetel on viimase 11 aasta jooksul (s.t. alates 1997. aastast) Eestis tehtud eluasemetega kokku 363 tuhat kinnis- ja vallasvara ostu-müügitehingut. Eestis oli 2008. aasta alguses 638,2 tuhat eluruumi. Seega on viimase 11 aasta jooksul ostu-müügi tehingutes omanikku vahetanud 58% Eesti elamufondist! Ning kuna sama ajavahemiku jooksul on juurde ehitatud kõigest 25,8 tuhat uut eluruumi (4% tänasest elamufondist), siis on valdavalt tegu vanade eluruumide omanike vahetusega. Pole vist raske mõista, et need kellel oli võimalus ja soov vahetada oma EVPde eest erastatud eluase mõnevõrra parema vastu välja, on seda suuresti teinud. Loe uuesti: see seltskond, kes ostis kallist kinnisvara mitte oma kõrge palga vaid eelkõige hästi õnnestunud erastamise tulemusel, on oma tehingud tänaseks suuremalt jaolt ära teinud.

Kolmandaks, kinnisvarainimeste legend sellest, kuidas kõigil on juba eluruum olemas ja seetõttu toimub lihtsalt korterite vahetus, kus tehingu teinute seas pole hind oluline, sest uue ostu finantseeritakse vana müügiga, ei tööta päris elus nii lihtsalt. Selleks, et 45-55 aastane EVPde erastatud kinnisvara omanik saaks suurest korterist põllule arendatud väikesesse majja kolida, peab ta suutma müüa oma suure korteri; keegi peab müüma selle suure korteri ostmiseks oma väikese korteri ning keegi peab ostma selle väikese korteri. Ning selle korteri ostja on suure tõenäosusega kinnisvaraturule sisenev noor. Just kinnisvaraturule sisenejate turg on see, mis seob kinnisvaraturu hinnataseme sissetulekute tasemega ehk on seoseks esimese ja teise väite vahel. Uuesti öeldes: kuna tavaliselt liigutakse turul kinnisvaratehingutes väärtusahelas ülespoole, siis peab kinnisvaraturul olemas olema ka toimiv esmasisenejate turg. Vastasel korral ostu-müügi tehingute/vahetuste ahel lihtsalt ei käivitu ning ka kallimate korterite/eramute tehingud jäävad tegemata. Või veelgi lihtsamini öeldes: kinnisvaraturu korralikuks toimimise eelduseks on see, et toimiks ostu-müügi ahel, mis võimaldab kinnisvaraomanikel väärtusahelas ülespoole liikuda.

Selle ahela toimimine ei sõltu mitte AHELA KÕIGE TUGEVAMAST lülist (s.t. otsida ei maksa palju on järel väga rikkaid laenuvõimelisi isikuid) vaid AHELA KÕIGE NÕRGEMAST lülist – kinnisvaraturule sisenejast.

Seni kuni ahela kõige nõrgem lüli ei saa tänu kõrgele hinnatasemele turule tulla võivad ahela kõik teised lülid turul „hirmutatud ostjatena“ ringi vaadata palju tahavad, kuid turgu ennast see ei paranda. Tänaseks olemegi jõudnud olukorda, kus probleem ei ole mitte niivõrd selles, kuidas üles leida need viimased rikkurid, kel kinnisvara puudub, vaid selles, et kinnisvaraturule sisenemine on tänaste sissetulekute juures võimatu. Ning paradoksaalsel kombel kinnitavad seda fakti - kinnisvaraturule sisenemine on tänaste sissetulekute juures võimatu - ka siin foorumis häälekal jätkuvast hinnatõusust rääkivad kodanikud. Kuidas muudmoodi tuleks aru saada hüüetest „tark olin, et omal ajal ära ostsin, jne.”
Sisuliselt tähendab see väide ju seda, et TÄNA see kodanik seda kinnisvara oma praeguste sissetulekute juures osta ei suudaks. Ning samas on ülaltoodud põhjustel just kinnisvaraturule sisenemise võime turu toimimiseks üha olulisem. Sellest eelnevast on tegelikult väga lihtne tuletada ka seda, kus peaks kinnisvaraturu hinnad täna fundamentaalselt olema, et turg toimiks.

Selleks, et sisenejate turg toimiks, peaks 1-2 toalise -- korteri ost olema keskmisele kodanikule keskmise sissetuleku juures jõukohane ilma eelnevat kinnisvara omamata. See tähendab, et tänase keskmise palga juures peaks 35-40 m2 suurune 1-toaline korter olema üksikule kodanikul kätte saadav ca 550 tuhande krooni suuruse laenuga (= ühe keskmise palga laenuvõime ilma 60 aastaste laenude imefinantsvõimendusi kasutamata ).
Teisisõnu ei saa tänase palgataseme ja tänaste laenutingimuste korral 1-toaline korter maksta rohkem kui ca 600 tuhat krooni (=15-17 tuhat krooni/m2). See on Eesti maksimumhind ning peaks kehtima sisuliselt normaalses olukorras Tallinna mägede korteritele (s.o. renoveerimata peldikud mõnevõrra odavamad ning korralikult renoveeritud korterid kallimad). See tähendab 2-toalise korteri hinda ca 750-850 tuhat krooni ning 3-toalise korteri hinda ca 1 mln krooni, kuna ka väiksematest korteritest suurematesse kolijad on üha enam juba eelneva laenukoormusega.

Need eelnevad numbrid on reaalne elu ning selles kontekstis ei usu ma väidet, et odavama kinnisvara turg on täna juba elavnemas. Lisaks speavad sellele baaskorteri 15-17 tuh/m2 hinnatasemega vastavuses olema ka kõik kõrgema väärtusega kinnisvara hinnad, sest muidu katkeb ostu-müükide ahel kusagil ahela keskel. Kvaliteetkinnisvara jutuga seda väidet laias laastus ümber ei lükka, sest kui väärtusahela suhtelised hinnad pole omavahel paigas, ei käivitu ostu-müügi ahelaid piisavalt selleks, et tekiks uuesti nõudlus ja turg kallimate korterite, uusarenduste ja eramute järele. Kas panite siit tähele, et ma ei rääkinud sellest, et kesklinna kinnisvara peaks hakkama maksma 300 tuhat krooni?

Minu poolt välja pakutud hind on tuletatud keskmiste sissetulekute põhjal ning on 20-30% väikesm tänasest hinnatasemest. Tänane hinnatase vastab normaalsete majandusarengute puhul (=palgakasv järgnevatel aastatel 10-15%) enam-vähem aastale 2011 ning loomulikult võime me kõik ka need kolm aastat turu käivitumist oodata. Minu isiklikul hinnangul on tõenäolisem see, et tänasest hindadest tuleb veel järk-järgult ca 15%-20% alla ning kui majandusega suurt jama ei juhtu, siis hakkab turg järk-järgult käivituma 2009. aasta teisel poolel-2010 alguses hinnatasemel ca 18-19 tuh. kr/m2. [Ja selle pakkumise disklaimer on, et ära tee ostuotsuseid kinnisvarafoorumi põhjal, vaid mõtle ise oma peaga]

....

Mis puutub kinnisvaraturule "käed taskus" sisenenud noorte tegelaste tegelikesse võimalustesse, siis kergelt üle 30 aastasena tõmbaksin selles osas paralleele oma isiklikust kogemusest (ning valgustaks sellega ühtlasi ka seda seltskonda, kes ei räägib siin 1980ndate lõpu beebibuumi tegelaste, soomes palju musta pappi teenivate ehitajate või kohe-kohe 15000 kr kätte teenima hakkavate venelaste turuletulekust ja sellele järgnevast üüratust hinnatõusust).

Oma esimese väikese 2-toalise eluaseme ostsin 2002. aastal Kadriorgu 340 tuhande krooniga, kuhu lisasin korteri täielikuks renoveerimiseks ca 160 tuhat. Tänaseks olen sealt korra liikunud ning omades täna kaht last tekib mingil hetkel vajadus taas liikuda. Kuna mul on elus küllalt palju vedanud, on mul sissetulek olnud läbi aegade suurusjärgus ca 3x Eesti keskmist palka. Palgakõverate jaotuste järgi tähendab see siis ca 98% eestimaalastest kõrgema palga teenimist.

Ja nüüd paradoks -- põhimõtteliselt peaksin ju olema just see laenuvõimeline lastega noor pere, keda arendajad oma uutesse suurtesse korteritesse/ridaelamutesse /eramutesse tikutulega taga otsivad. Aga nii naljakas kui see ka pole, siis tegelikult pole minu vajadustele vastav kinnisvara mulle siiski taskukohane.

Arvate et laste kõrvalt jääb veel väga palju üle või tekib ületamtu riskisoov, et maksimumsummas 100 aastast laenu võtta? Minu, kui noore perekonna, ostuvõime piir olukorras, kus olen kinnisvaraturule "õigel ajal" sisenenud ning olles palgasaajate ülemise 2% juures on maksimaalselt 3 miljonit krooni. (Räägin finantsvõimendusest, kus laenumakse jääb alla 1/3 netosissetulekust ning 20 aastasest laenust ning ärge hakake siin õpetama kuidas kontrollimatut finantsvõimendust võtta: see siin on niikuinii laen minu taluvuspiiril.)

Ning leida selle raha eest vähemal 4-toalist vähemalt 100 m2 suurust kõrghaljastusega aialapiga korralikku eluaset (mõtlen ikka sellist, mida ei pea hakkama ümber ehitama või täielikult renoveerima), mis jääks Tallinna linna halduspiiride sisse, pole tänaste hinnasoovide juures võimalik.

Ja minu meelest on see absurdselt naljakas, sest vaadates kinnisvaraturule potentsiaalselt juurde lisanduvaid ostjaid (20-24 aastased noored siis), Eesti majanduse seisu ning kuulates kinnisvarainimeste juttu sellest kui halvast ja kitsastes elamistingimustes me võrreldes Euroopaga elame (nõudlust ja vajadust on tohutult-tohutult), siis ausalt öelda mul pole õrna aimugi, millele tegelikult kogu see tühjalt ootavate arendajate seltskond loodab. Et sissetulekud kasvavad ja siis saab kohe-kohe kinnisvara eest 5-6 miljonit küsida? Et tuleb rikas soomlane ja ostab siin kinnisvara kokku, kuna Eesti on ju ELis ja Soomes on hind kallim? Et kohe-kohe hakkavad venelased ärkama ja ostma?

Muide, mulle ei ole vaja kaasa tunda või mingeid põllupääseid maju soovitada -- ma adun tänase kinnisvaraturu olukorra absurdsust väga hästi ning põhimõtteliselt on mul kinnisvara ostuotsusega aega noh nii oma ca 10 aastat.