30 January 2012
06 August 2010
Mees ja Jumal
Bonzo ja Tõun
Suvepäeval, liivaluitel, mere kalda peal,
mees ja Jumal kahekesi jalutasid seal.
Olid juba hulga aega käinud sedasi,
korraga mees üle õla vaatas tagasi.
Vaatas taha, nägi pilvi, merd ja laineid vees,
nägi kahte jäljerada liivaklada sees.
Ühed jäljed katkemata tee peal püsisid,
aga teised vahel tulid, vahel kadusid.
Mõtles mees, mis hakkan peale oma eluga,
kui nii kaua olen pidand käima üksinda.
Küsis siis: "Oh, armas Jumal, vasta mulle sa,
miks mind siis, kui raske oli, võtsid hüljata?"
"Miks mind jätsid meeleheites üksi kõndima,
miks mu kõrvalt halval ajal läksid ära sa?"
Vastas Jumal: "Armas sõber, palun andesta,
et sind siis, kui olid väsind, kandsin süles ma."
Suvepäeval, liivaluitel, mere kalda peal,
mees ja Jumal kahekesi jalutasid seal.
Olid juba hulga aega käinud sedasi,
korraga mees üle õla vaatas tagasi.
Vaatas taha, nägi pilvi, merd ja laineid vees,
nägi kahte jäljerada liivaklada sees.
Ühed jäljed katkemata tee peal püsisid,
aga teised vahel tulid, vahel kadusid.
Mõtles mees, mis hakkan peale oma eluga,
kui nii kaua olen pidand käima üksinda.
Küsis siis: "Oh, armas Jumal, vasta mulle sa,
miks mind siis, kui raske oli, võtsid hüljata?"
"Miks mind jätsid meeleheites üksi kõndima,
miks mu kõrvalt halval ajal läksid ära sa?"
Vastas Jumal: "Armas sõber, palun andesta,
et sind siis, kui olid väsind, kandsin süles ma."
17 April 2010
Feed
Lisasin blogile feed´i, mis iganes see siis ka tähendab.
Saab Nokia nutitelefonile lasta automaatselt sisse laadima panna.
http://feeds.feedburner.com/heix1
Saab Nokia nutitelefonile lasta automaatselt sisse laadima panna.
http://feeds.feedburner.com/heix1
01 April 2010
Rikas isa "Rikaste vandenõu" (8 uut rahareeglit)
Jyrca kokkuvõtte
Raamat on hämmastavalt laiahaardeliselt haaranud minu huvi finantsinstrumentide, nende põhimõtete, toimimise, tagajärgede, ajaloo, oleviku ning tuleviku suhtes.
Mu silmad rebiti lahti valdkonnas, mis senimaani oli minu jaoks täielikult võõras ning tekitas oma keerulisusega kerget õõvastust ja vastumeelsust. Usun, et seoses antud faktiga ei oskagi paljud inimesed maailma finantsmehhanismide toimimist mõista ning soovivad jääda oma mugavustsooni, mis paraku on aga totaalselt vale otsus.
Lühidalt kokku võttes olen õppinud peamiselt järgmisi alateemasid:
- Ajalugu
- Teatud muutuste põhjused
- Teatud inimeste nahhalsus
- Mõisted
- Tagajärjed
- Kuidas hakkama saada olevikus
- Mida ootab ees tulevik
- Tänapäeva ja ajaloo erinevused finantsvaldkonnas
- Põnevad faktid, mis muutsid meie maailma
Viimasega seoses tooksin mõned näited:
- 1903. aastal asutati hariduskomitee General Education Board, mille tegelikuks eesmärgiks ei olnud mitte hariduse edendamine, vaid selle suunamine
- 1913. aastal loodi Föderaalreserv - valisuse spondeeritud raharööv
- 1929-1954 ehk alles 25 aasta jooksul kasvas Dow Jonesi indeks samale tasemele, mis ta oli olnud ennem Suure Depressiooni algust.
- 1971. aastal lahutas president Nixon dollari kullastandardist
- 1974. aastal võttis kongress vastu pensionikindlustuse Employee Retirement Income Security Act (ERISA), mille tagajärjeks oli 401(k), ning algas kõigi aegade suurim raharööv
- 2007. aastal hakkas aktsiaturg kukkuma, kuid majandusteadlased võtsid alles 2008. aastal hoiaku, et tekkinud on finantskriis
- 2009. aastal ähvardab Hiina USA dollari kui rahvusvahelise reservvaluuta staatust
- 2012-2016 läheb USA beebibuumi põlvkond pensionile ja hakkab massiivselt börsiraha elamise tarbeks välja võtma - aktsiaid ostmise asemel müüma, mille tagajärjel turg langeb
Pankade piiramatu rahatrükkimise süsteem
Pangandusseaduste kohaselt on pankadele loodud osalise reservi süsteem, mille seletan lahti järgmiselt:
Näiteks on pangale antud kohustusliku reservi määr 1:12
Sina hoiustad pangas 100$, mille pealt maksab pank sulle intresse 5% aastas. Seega teenid aastaga oma hoiuselt 5$. Pangal on õigus iga sinu dollari kohta välja laenata (derivaadiks muuta) 12$ ehk kogusummas 1200$, mille pealt küsitakse võlaintressi 10% aastas, seega saab pank puhast kasumit 120$ - 5$ = 115$ (siin võib nimetada puhtast õhust võetud raha derivaadiks, seega puhaskasum 115$ oleks derivaadi derivaat).
Tänapäeva olulisim mõiste finantsmehhanismide juures - DERIVAAT:
Mõiste "derivaat" definitsioon on lihtsalt öeldes "aine, mida saadakse teisest ainest"
Näiteks apelsinimahl on apelsini derivaat.
Seletan antud mõiste lahti lihtsamalt:
Oletame, et teil on 100$ ja teie sõber soovib seda raha aastaks laenata. Niisiis lasete tal alla kirjutada lepingule, milles tema kohustub teile võla pealt aasta jooksul 10% intressi maksma. Aasta pärast maksab sõber teile 110$ tagasi. Nüüd saite te oma 100$(oma raha) + 10$(derivaat), ehk te pressisite sajast dollarist kümme välja.
Nüüd võtame situatsiooni, kus teie sõber soovib laenata teilt 100$ ja teil ei ole seda raha.
Seega lähete te vanemate juurde, võtate neilt 100$ aastaks laenu 3% intressiga. Hetke pärast annate te selle raha sõbrale edasi, kes kirjutas alla 10% intressiga lepingule.
Aasta pärast saate sõbralt 110$ ning maksate vanematele tagasi 103$, teie puhaskasum on 7$
Seega olete nüüd loonud derivaadi derivaadi (pressisite 7$ puhtast õhust).
Derivaate annab väga lihtsalt tekitada-
Viinapuu derivaadiks on viinamari, viinamarja derivaadiks viinamarjamahl, viinamarjamahla derivaadiks võib nimetada veini. See oleks juba derivaadi derivaadi derivaat.
Samamoodi loogika kehtib ka panganduses,kus tänapäeval luuaksegi derivaatide derivaatide derivaate, mis põhjustavad tohutut inflatsiooni, mis meie hoiuste koguväärtust järk-järgult kahandavad.
"Masside raha osas teadmatuses hoidmise kurjus on üksnes pahelise rahaarmastuse "derivaat""
1971. aastal lahutati dollar kullastandardist, antud hetkel maksis 1unts kulda 35$, kuid nüüd 2009. aastal, kui oleme jõudnud finantskriisi põhjani, on 1untsi kulla hind 900$
Tähtsamaid asju, mida peab oskama, on isikliku rahavoo valitsemine ning maailma rahavoo jälgimine. Sellega seoses 3 olulist näitajat:
1. Töökohad - kui töökohad riigist välja voolavad, kannatab majandus
2. Inimesed - Inimesed põgenevad piirkondadesse, kus on töökohad, seega on need piirkonnad õiged investeerimisallikad
3. Raha - eelista globaalset raha, mille väärtus ei saa kahaneda (kuld,hõbe, jne.)
Sõnad on inimese leiutatud kõige võimsamad töövahendid! Väärtusta sõnade tähendust, tunne sõnade tähendust. Siiski ei tee paljud inimesed vahet ühtedel ja samadel sõnadel.
Näiteks hajutatud investeerimine.
Kui teie rahaasjade ekspert soovitab teile hajutatud investeerimist, siis mõtleb tema ning ka teie selle all investeerimist pabervaradesse, ehk igasugustesse aktsiatesse, võlakirjadesse, hoiusekapitali, kindlustusse,annuiteetidesse jne. Tegelik hajutatud investeerimine tähendab aga laiemat haaret, mis võiksid olla:
1. Ettevõtted, mis toodavad passiivset tulu
2. Tulu tootev kinnisvara
3. Pabervarad (ülaltoodud nimekiri)
4. Kaubeldavad loodusvarad (kuld, hõbe, nafta, jne.)
Tänapäeval toimuvad muutused nähtamatul kujul. See, mida inimene ei näe, sõidab tast üle. Muutuste nähtamatul toimumisel kasvab selle kiirus eksponentsiaalselt "Accelerating acceleration" ehk "kiirenev kiirendus".
Internetimaailm on nähtamatu ja me peame nägema seda oma vaimus!
Näiteks:
Arstitöö on tänapäeval "piiratud sissetulek". Arst saab vastu võtta 1 patsiendi korraga ning töötab enamjaolt kuni 8h päevas, 5päeva nädalas. Teda tasustatakse tema 40h eest nädalas, sest tema töö on FÜÜSILINE. Samas võib iga ühikatudeng, olles pannud püsti kiirelt areneva veebiäri, teenida kordades rohkem, kui arst, sest tema sissetulekut arvestatakse sekundi pealt. Raha tuleb sisse isegi magamise ajal - koguaeg, 24h päevas,7 päeva nädalas, 365 päeva aastas. Tema töö on METAFÜÜSILINE.
"Tulevikus saavutavad edu need ettevõtjad, kes saavad aru, kui kiiresti äri ja raha muutuvad, ning kellel on oskus ja paindlikkus kiiresti muutuda ja kohaneda"
Lõpetuseks 6 uut rahareeglit, milleni jõudnud olen:
1. Raha tähendab teadmisi (raha võib luua, pigistades sellest derivaadi välja)
2. Õppige võlga kasutama (Võlga õigustab ainult rahavoog. Võlga õigesti kasutama tähendab näiteks derivaatide derivaatide loomist)
3. Õppige rahavoogu valitsema
4. Valmistuge halbadeks aegadeks ja te saate tunda ainult häid aegu (inimeste mugavustsoon on see, mis ei luba neil mõelda kaugemale ette tuleviku peale, ning paheline rahaahnus see, mis sunnib neil kiiresti kasumit teeninud raha väljavõtma)
5. Kiiruse vajadus
6. Õppige rahakeelt
Warren Buffett'i tsitaat:
"Kombineerides omavahel võhiklikkust ja laenatud raha võivad tulemused osutuda äärmiselt huvitavaks"
(uskumatult targaks on mõni saanud nii lühikesee ajaga!)
Raamat on hämmastavalt laiahaardeliselt haaranud minu huvi finantsinstrumentide, nende põhimõtete, toimimise, tagajärgede, ajaloo, oleviku ning tuleviku suhtes.
Mu silmad rebiti lahti valdkonnas, mis senimaani oli minu jaoks täielikult võõras ning tekitas oma keerulisusega kerget õõvastust ja vastumeelsust. Usun, et seoses antud faktiga ei oskagi paljud inimesed maailma finantsmehhanismide toimimist mõista ning soovivad jääda oma mugavustsooni, mis paraku on aga totaalselt vale otsus.
Lühidalt kokku võttes olen õppinud peamiselt järgmisi alateemasid:
- Ajalugu
- Teatud muutuste põhjused
- Teatud inimeste nahhalsus
- Mõisted
- Tagajärjed
- Kuidas hakkama saada olevikus
- Mida ootab ees tulevik
- Tänapäeva ja ajaloo erinevused finantsvaldkonnas
- Põnevad faktid, mis muutsid meie maailma
Viimasega seoses tooksin mõned näited:
- 1903. aastal asutati hariduskomitee General Education Board, mille tegelikuks eesmärgiks ei olnud mitte hariduse edendamine, vaid selle suunamine
- 1913. aastal loodi Föderaalreserv - valisuse spondeeritud raharööv
- 1929-1954 ehk alles 25 aasta jooksul kasvas Dow Jonesi indeks samale tasemele, mis ta oli olnud ennem Suure Depressiooni algust.
- 1971. aastal lahutas president Nixon dollari kullastandardist
- 1974. aastal võttis kongress vastu pensionikindlustuse Employee Retirement Income Security Act (ERISA), mille tagajärjeks oli 401(k), ning algas kõigi aegade suurim raharööv
- 2007. aastal hakkas aktsiaturg kukkuma, kuid majandusteadlased võtsid alles 2008. aastal hoiaku, et tekkinud on finantskriis
- 2009. aastal ähvardab Hiina USA dollari kui rahvusvahelise reservvaluuta staatust
- 2012-2016 läheb USA beebibuumi põlvkond pensionile ja hakkab massiivselt börsiraha elamise tarbeks välja võtma - aktsiaid ostmise asemel müüma, mille tagajärjel turg langeb
Pankade piiramatu rahatrükkimise süsteem
Pangandusseaduste kohaselt on pankadele loodud osalise reservi süsteem, mille seletan lahti järgmiselt:
Näiteks on pangale antud kohustusliku reservi määr 1:12
Sina hoiustad pangas 100$, mille pealt maksab pank sulle intresse 5% aastas. Seega teenid aastaga oma hoiuselt 5$. Pangal on õigus iga sinu dollari kohta välja laenata (derivaadiks muuta) 12$ ehk kogusummas 1200$, mille pealt küsitakse võlaintressi 10% aastas, seega saab pank puhast kasumit 120$ - 5$ = 115$ (siin võib nimetada puhtast õhust võetud raha derivaadiks, seega puhaskasum 115$ oleks derivaadi derivaat).
Tänapäeva olulisim mõiste finantsmehhanismide juures - DERIVAAT:
Mõiste "derivaat" definitsioon on lihtsalt öeldes "aine, mida saadakse teisest ainest"
Näiteks apelsinimahl on apelsini derivaat.
Seletan antud mõiste lahti lihtsamalt:
Oletame, et teil on 100$ ja teie sõber soovib seda raha aastaks laenata. Niisiis lasete tal alla kirjutada lepingule, milles tema kohustub teile võla pealt aasta jooksul 10% intressi maksma. Aasta pärast maksab sõber teile 110$ tagasi. Nüüd saite te oma 100$(oma raha) + 10$(derivaat), ehk te pressisite sajast dollarist kümme välja.
Nüüd võtame situatsiooni, kus teie sõber soovib laenata teilt 100$ ja teil ei ole seda raha.
Seega lähete te vanemate juurde, võtate neilt 100$ aastaks laenu 3% intressiga. Hetke pärast annate te selle raha sõbrale edasi, kes kirjutas alla 10% intressiga lepingule.
Aasta pärast saate sõbralt 110$ ning maksate vanematele tagasi 103$, teie puhaskasum on 7$
Seega olete nüüd loonud derivaadi derivaadi (pressisite 7$ puhtast õhust).
Derivaate annab väga lihtsalt tekitada-
Viinapuu derivaadiks on viinamari, viinamarja derivaadiks viinamarjamahl, viinamarjamahla derivaadiks võib nimetada veini. See oleks juba derivaadi derivaadi derivaat.
Samamoodi loogika kehtib ka panganduses,kus tänapäeval luuaksegi derivaatide derivaatide derivaate, mis põhjustavad tohutut inflatsiooni, mis meie hoiuste koguväärtust järk-järgult kahandavad.
"Masside raha osas teadmatuses hoidmise kurjus on üksnes pahelise rahaarmastuse "derivaat""
1971. aastal lahutati dollar kullastandardist, antud hetkel maksis 1unts kulda 35$, kuid nüüd 2009. aastal, kui oleme jõudnud finantskriisi põhjani, on 1untsi kulla hind 900$
Tähtsamaid asju, mida peab oskama, on isikliku rahavoo valitsemine ning maailma rahavoo jälgimine. Sellega seoses 3 olulist näitajat:
1. Töökohad - kui töökohad riigist välja voolavad, kannatab majandus
2. Inimesed - Inimesed põgenevad piirkondadesse, kus on töökohad, seega on need piirkonnad õiged investeerimisallikad
3. Raha - eelista globaalset raha, mille väärtus ei saa kahaneda (kuld,hõbe, jne.)
Sõnad on inimese leiutatud kõige võimsamad töövahendid! Väärtusta sõnade tähendust, tunne sõnade tähendust. Siiski ei tee paljud inimesed vahet ühtedel ja samadel sõnadel.
Näiteks hajutatud investeerimine.
Kui teie rahaasjade ekspert soovitab teile hajutatud investeerimist, siis mõtleb tema ning ka teie selle all investeerimist pabervaradesse, ehk igasugustesse aktsiatesse, võlakirjadesse, hoiusekapitali, kindlustusse,annuiteetidesse jne. Tegelik hajutatud investeerimine tähendab aga laiemat haaret, mis võiksid olla:
1. Ettevõtted, mis toodavad passiivset tulu
2. Tulu tootev kinnisvara
3. Pabervarad (ülaltoodud nimekiri)
4. Kaubeldavad loodusvarad (kuld, hõbe, nafta, jne.)
Tänapäeval toimuvad muutused nähtamatul kujul. See, mida inimene ei näe, sõidab tast üle. Muutuste nähtamatul toimumisel kasvab selle kiirus eksponentsiaalselt "Accelerating acceleration" ehk "kiirenev kiirendus".
Internetimaailm on nähtamatu ja me peame nägema seda oma vaimus!
Näiteks:
Arstitöö on tänapäeval "piiratud sissetulek". Arst saab vastu võtta 1 patsiendi korraga ning töötab enamjaolt kuni 8h päevas, 5päeva nädalas. Teda tasustatakse tema 40h eest nädalas, sest tema töö on FÜÜSILINE. Samas võib iga ühikatudeng, olles pannud püsti kiirelt areneva veebiäri, teenida kordades rohkem, kui arst, sest tema sissetulekut arvestatakse sekundi pealt. Raha tuleb sisse isegi magamise ajal - koguaeg, 24h päevas,7 päeva nädalas, 365 päeva aastas. Tema töö on METAFÜÜSILINE.
"Tulevikus saavutavad edu need ettevõtjad, kes saavad aru, kui kiiresti äri ja raha muutuvad, ning kellel on oskus ja paindlikkus kiiresti muutuda ja kohaneda"
Lõpetuseks 6 uut rahareeglit, milleni jõudnud olen:
1. Raha tähendab teadmisi (raha võib luua, pigistades sellest derivaadi välja)
2. Õppige võlga kasutama (Võlga õigustab ainult rahavoog. Võlga õigesti kasutama tähendab näiteks derivaatide derivaatide loomist)
3. Õppige rahavoogu valitsema
4. Valmistuge halbadeks aegadeks ja te saate tunda ainult häid aegu (inimeste mugavustsoon on see, mis ei luba neil mõelda kaugemale ette tuleviku peale, ning paheline rahaahnus see, mis sunnib neil kiiresti kasumit teeninud raha väljavõtma)
5. Kiiruse vajadus
6. Õppige rahakeelt
Warren Buffett'i tsitaat:
"Kombineerides omavahel võhiklikkust ja laenatud raha võivad tulemused osutuda äärmiselt huvitavaks"
(uskumatult targaks on mõni saanud nii lühikesee ajaga!)
20 March 2010
Eesti ärikinnisvaraturust
Tarkinvestor.ee´s teeb Viljar Arakas juttu ärikinnisvarast, väga kasulik lugemine.
Kinnisvara statistikast
Meedias saab põhjendamatult palju kajastust Eesti (eriti Tallinna) elukinnisvara igakuine statistika. Tegemist on lihtsate võitudega, kuna Maa-amet pakub väga heal tasemel algandmeid, mida erinevad kinnisvaraspetsid uute andmete ilmumise korral hoogsalt tõlgendama hakkavad. Paljuski on need tõlgendused pinnapealsed, kuna väidan, et keskmisel ruutmeetrihinnal põhinevad järeldused on juba eos ekslikud. Nimelt, keskmise ruutmeetri hinna muutus ühes kalendrikuus ei ütle midagi valimisse kuuluva kinnisvara valmiduse või taseme kohta. Ehk teiste sõnadega, mida näitab meile ühe renoveeritud vanalinna korteri ja ühe laguneva Tallinna aguli puumaja korteri keskmine ruutmeetrihind?
Juhinduda tuleks hoopis S&P/Case-Shiller indeksi metoodikast. Tegemist on USA, et mitte öelda kogu maailma, kõige olulisema elukinnisvara indeksiga, mille koostamise aluseks on ühe ja sama kinnistu müügihinna erinevus erinevatel ajaperioodidel. Ühe konkreetse kinnisvara erinevate müügiaegade põhjal moodustub võrdluspaar, mis on indeksi koostamise aluseks. Kuigi ka antud metoodikal on olemas omad puudused, on sellisel viisil saadud hinnang kindlasti palju objektiivsem kui keskmine ruutmeetrihind.
Eesti elukinnisvara turu hetkeseisus on kaks olulist, objektiivset fakti: tehingu aktiivsus aasta baasil kasvab (tänu väga madalale võrdlusbaasile) ning kinnisvaraportaalide küsimishindade indeksid on stabiliseerunud. See näitab, et turg on kiire kukkumise faasi läbinud. Edasise arengu vastus ei peitu mitte kinnisvaraturus, vaid Eesti makromajanduse väljavaadetes tervikuna. Isiklikult oman siinkohal ettevaatlikult positiivset vaadet. Samas ei saa mööda vaadata faktist, et eluasemelaenu jäägid vähenevad ja eeldatavasti teevad seda terve 2010. aasta jooksul.
Ärikinnisvarast
Aga mitte sellest ei tahtnud ma rääkida. Olukord ärikinnisvara turuülevaadete osas on palju keerulisem kui elukinnisvara osas. Nimelt ei ole Eestis ühtegi head, tõsiseltvõetavat statistilist andmebaasi või aegrida, erandina ehk kogu äripindade summaarne ruutmeetrite arv ja selle jagamine per capita. Erinevad kinnisvarabürood üllitavad suures koguses turuülevaateid, mis põhinevad üksikute hoonete ülesloetlemisel ning sellest tuleneva kogumi pealt järelduste tegemisel. Statistika vaeses ruumis on taoline tegevus kindlasti mõistlik, kuid ärikinnisvara turu keskmised näitajad on veel ohtlikumad kui elukinnisvara puhul.
Võtame näiteks olukorra kus, Tallinnas seisab lähestikku kaks moodsat büroomaja, ühel on vakantsus 20% ning teisel 70%. Kas antud juhul võiks järeldada, et turu keskmine vakantsus on 45%? Tegemist oleks selgelt vale järeldusega. Kahe büroohoone omanikud on nimelt muutunud turuolukorras käitunud erinevalt. Üks neist on turuga kohanenud ja valinud hinnaliidri strateegia – kindla eesmärgiga täita kõik pinnad üürnikega vastavalt turul kehtivale hinnatasemele, et mitte maksta kommunaalkulusid omast taskust. Samas teise hoone omanik on nõus ootama, olles sealjuures oma kaubas nii kindel, et hinda alla ei lase ning eelistab lasta majal pigem seista tühjana kui täita odavate üürnikega. Olgu lisatud, et tegemist on konkreetse näitega Tallinna büroopindade turult. Seega turu keskmiste üürihindade ja vakantsuse määradega on hea olla kursis, kuid nende baasil investeerimisotsuseid teha on väär.
Tihti on üürnikud minevikus tehtud pikaajaliste üürilepingute ohvrid, mis ei võimalda neil ära kasutada tänase turu madalaid üüritasemeid. Eksisteerivate lepingute alusel on üürnikud seotud olemasoleva pinnaga ning varem kokku lepitud üüritasemega. Läbirääkimiste tulemused taanduvad enamasti majaomaniku tahtele. Tegemist on taas näitega reaalsest elust, kus omanik ei võta ühtegi üürniku jutule ja asi on viidud nii kaugele, et üürnikud on hoones moodustanud majaomaniku vastu ühisrinde. Samas on olemas näide, kus majaomanik alandas kõigil üürnikel üüri 15%, et nad rasked ajad üle elaksid – ka nendel üürnikel, kes vastavat taotlust polnud esitanud.
Investeeringute turust rääkides on selgelt tunda elavnemist, peamiselt huvitatuse osas. Tehinguteni jõutakse veel vähe, kuid nii kodumaiste kui ka välisriikidest pärinevate investorite huvi on hüppeliselt tõusnud. Põhjuseks on paljuski meie valitsuse uskumatult hea rahaline enesedistsipliin, mis paljudes Euroopa riikides on ainult helesiniseks unistuseks. Iga investor räägib tootlusest ehk moodsas keeles yield’ist. Seejuures paneb mind alati imestama, et hoopis vähem pööratakse sisulist tähelepanu küsimusele, et tootlus küll, kuid mille pealt? Kas me räägime kogu bruto üüritulust aastabaasil või omaniku puhastulust (praktikas enim kasutatud mudel, mille puhul omaniku kulud hoonele on bruto üüritulust maha lahutatud)? Millisest üüritasemest me räägime – kas juba alandatud üüritasemest või ikka „2007. aasta tasemest“? Kuidas hinnastatakse müüdavas hoones vakantseid pindasid – kas vakantsus antakse n-ö tasuta kaasa või võetakse ka vabadelt pindadelt aluseks teatud, teoreetiline üürivoog? Millised on üürilepingud, kas üürnikud saavad homme lahkuda või on nad aastateks pinnaga seotud? Need on väga olulised küsimused, millele tihti ei pöörata tähelepanu või lähenetakse pinnapealselt - keskendutakse tootluse näitajale ning vähem küsitakse, et millest selline näitaja tuleb.
Siin kohal toon ühe väikse näite elust. EfTEN Kinnisvarafond ostis 2009. aasta detsembris kahasse Silikaat Grupi tütarfirmaga pankrotistunud Lepa kaubanduskeskuse Pärnus. Ostmise hetkel oli projekti vakantsus 63% üüritavatest pindadest ning eksisteeriva rahavoo baasil (omaniku puhastulust) oli sisenemistootlus (tootlus ostu hetkel eksisteeriva üürivoo alusel ehk entrance yield) 7,6%. Mõlemad esitatud numbrid on iseäranis halvad, kuna nii madala sisenemistootlusega tehinguid täna ei teha ning vakantsus on hirmuäratavalt suur. Vastukaaluks pakun aga veel ühe numbri – objekti hind ühe ruutmeetri kohta oli 4 280 EEK/m2. Antud näitaja on juba eeskujulik, kuna jääb ligikaudu kahekordselt alla taastamisväärtusele, maahinnast rääkimata. Meie konservatiivsete arvutuste kohaselt peaksime juurdeehituse lõpetamise ning enamiku pindade välja üürimise korral jõudma projekti tootluseni, mis ületab juba 15% määra. Antud näide on toodud ilmestamaks seda, kui väheoluline ja eksitav võib olla projekti sisenemistootlikkuse näitaja.
Tootlusest
Inimesed, kes ei ole yield’i (kasutatkse ka väljendit cap rate) mõistega varem kokku puutunud, tunnevad selle keerulise välismaise sõna ees teatud aukartust, kuid selle sisu on lihtsam kui osatakse eeldada. Olemuselt tähendab yield ehk maakeeli tootlus seda, et hoone aastane üürivoog (hetkel täpsustamata, milline üürivoog) jagatakse läbi hoone omandamise hinnaga ja saadakse protsentides mõõdetav tulemus. Seega kui yield on 10%, teenitakse ostuhind üürivoost tagasi 10 aastaga ehk teisisõnu 10 aasta prognoositav üürivoog võrdub hoone seotusmaksumusega. Teisalt on hoone tootlikkus ajas muutuv. Antud murrus on konstandiks hoone ostuhind, kuid muutuvaks osaks iga-aastane rahavoog, mis yield’i konkreetsel ajahetkel muudab. Juhul kui hoone on ostetud 10% projekti sisenemistootlusega, kuid rahavood langevad näiteks 30%, siis peale rahavoo korrektsiooni on tootluseks ümmardatuna 7%.
Investeeringute väärtuste muutus on palju tundlikum turul valitsevate tootlustasemete muutuste suhtes kui muutustele üürivoo objektil. Kui olete ostnud hoone näiteks 10% tootlusega ja turul tootluste tase langeb 8%, siis eeldusel, et rahavoog püsib konstantne, on hoone turuhind kallinenud 25% võrra. Kui ostsite hoone pangalaenuga 50/50 (omafinantseering/pangalaen) on omakapitali tootlus 50% (lihtsustamise huvides ei ole ajaväärtust kasutatud).
Kui nüüd kuradile sõrm anda ja rääkida tootluse tasemetest, siis mina annaksin lähiajaloo kõige geniaalsema tehingu auhinna SEB pangale, kes 2007. aasta esimeses kvartalis, turu absoluutses tipus, müüs ära kogu oma Balti riikide kinnisvara (kokku 54 hoonet kolmes Balti riigis) sellisele Balti riikides vähetuntud ostjale nagu Homburg. Tehingu mahuks mõõdeti ligikaugu 3 miljardit Eesti krooni. Veel imekspandavam oli asjaolu, et tehingu allkirjastamise ja closing’u vahele jäi ligikaudu 6-kuuline periood, mil maailma vapustas finantsturgude kriisi esimene laine, kuid sellest hoolimata suudeti tehing edukalt lõpule viia. Toona jäi tootluse tase omaniku puhastulu ehk Net Operating Income baasilt alla 6% ning toona polnud üürihindade korrektsiooni kinnisvaraturul veel toimunud. Olgu öeldud, et 2007. aastal tehti Londoni kesklinnas tehinguid sisenemistootlusega 3- 4%, ning kõik seda ajalooliste rekordiliste üüritasemete juures. Täna ulatavad Londonis toonased ostjad majade võtmed pankadele kuna investeeritud omakapital on eeldatavasti jäädavalt kadunud.
Kui 2009. aastal tehtud vähesed tehingud toimusid peaasjalikult müüjate survel, siis 2010. aasta alguses on tunda ka teatud ostupoole survet - soovitakse investeerida deposiitidest väljavõetavat raha. Samas on kinnisvara oma olemuselt ebalikviidne ja ebalikviidsuse lõksu tänu lähimineviku mälestustele kardetakse. Sestap leiab deposiitidest vabanev raha peaasjalikult tee likviidsetesse investeerimisinstru-mentidesse, kuid järjest rohkem ka kinnisvarasse.
Küsides, kuidas tootlus turul kujuneb, on vastust raske leida. Aastatel 2005 – 2007 eksisteeris kirjutamata reegel, et sisenemise tootluseks pakuti panga laenuhind (muutuvosa ehk EURIBOR + riskimarginaal) + 200-300 bps. Praegusel hetkel sellised reeglid enam ei kehti. Omakapitali on turul palju vähem, pangad on kartlikud ja seega ei ole jutud double digit yield’ist sugugi alusetud.
Viljar Arakas
EfTEN Capital
Kinnisvara statistikast
Meedias saab põhjendamatult palju kajastust Eesti (eriti Tallinna) elukinnisvara igakuine statistika. Tegemist on lihtsate võitudega, kuna Maa-amet pakub väga heal tasemel algandmeid, mida erinevad kinnisvaraspetsid uute andmete ilmumise korral hoogsalt tõlgendama hakkavad. Paljuski on need tõlgendused pinnapealsed, kuna väidan, et keskmisel ruutmeetrihinnal põhinevad järeldused on juba eos ekslikud. Nimelt, keskmise ruutmeetri hinna muutus ühes kalendrikuus ei ütle midagi valimisse kuuluva kinnisvara valmiduse või taseme kohta. Ehk teiste sõnadega, mida näitab meile ühe renoveeritud vanalinna korteri ja ühe laguneva Tallinna aguli puumaja korteri keskmine ruutmeetrihind?
Juhinduda tuleks hoopis S&P/Case-Shiller indeksi metoodikast. Tegemist on USA, et mitte öelda kogu maailma, kõige olulisema elukinnisvara indeksiga, mille koostamise aluseks on ühe ja sama kinnistu müügihinna erinevus erinevatel ajaperioodidel. Ühe konkreetse kinnisvara erinevate müügiaegade põhjal moodustub võrdluspaar, mis on indeksi koostamise aluseks. Kuigi ka antud metoodikal on olemas omad puudused, on sellisel viisil saadud hinnang kindlasti palju objektiivsem kui keskmine ruutmeetrihind.
Eesti elukinnisvara turu hetkeseisus on kaks olulist, objektiivset fakti: tehingu aktiivsus aasta baasil kasvab (tänu väga madalale võrdlusbaasile) ning kinnisvaraportaalide küsimishindade indeksid on stabiliseerunud. See näitab, et turg on kiire kukkumise faasi läbinud. Edasise arengu vastus ei peitu mitte kinnisvaraturus, vaid Eesti makromajanduse väljavaadetes tervikuna. Isiklikult oman siinkohal ettevaatlikult positiivset vaadet. Samas ei saa mööda vaadata faktist, et eluasemelaenu jäägid vähenevad ja eeldatavasti teevad seda terve 2010. aasta jooksul.
Ärikinnisvarast
Aga mitte sellest ei tahtnud ma rääkida. Olukord ärikinnisvara turuülevaadete osas on palju keerulisem kui elukinnisvara osas. Nimelt ei ole Eestis ühtegi head, tõsiseltvõetavat statistilist andmebaasi või aegrida, erandina ehk kogu äripindade summaarne ruutmeetrite arv ja selle jagamine per capita. Erinevad kinnisvarabürood üllitavad suures koguses turuülevaateid, mis põhinevad üksikute hoonete ülesloetlemisel ning sellest tuleneva kogumi pealt järelduste tegemisel. Statistika vaeses ruumis on taoline tegevus kindlasti mõistlik, kuid ärikinnisvara turu keskmised näitajad on veel ohtlikumad kui elukinnisvara puhul.
Võtame näiteks olukorra kus, Tallinnas seisab lähestikku kaks moodsat büroomaja, ühel on vakantsus 20% ning teisel 70%. Kas antud juhul võiks järeldada, et turu keskmine vakantsus on 45%? Tegemist oleks selgelt vale järeldusega. Kahe büroohoone omanikud on nimelt muutunud turuolukorras käitunud erinevalt. Üks neist on turuga kohanenud ja valinud hinnaliidri strateegia – kindla eesmärgiga täita kõik pinnad üürnikega vastavalt turul kehtivale hinnatasemele, et mitte maksta kommunaalkulusid omast taskust. Samas teise hoone omanik on nõus ootama, olles sealjuures oma kaubas nii kindel, et hinda alla ei lase ning eelistab lasta majal pigem seista tühjana kui täita odavate üürnikega. Olgu lisatud, et tegemist on konkreetse näitega Tallinna büroopindade turult. Seega turu keskmiste üürihindade ja vakantsuse määradega on hea olla kursis, kuid nende baasil investeerimisotsuseid teha on väär.
Tihti on üürnikud minevikus tehtud pikaajaliste üürilepingute ohvrid, mis ei võimalda neil ära kasutada tänase turu madalaid üüritasemeid. Eksisteerivate lepingute alusel on üürnikud seotud olemasoleva pinnaga ning varem kokku lepitud üüritasemega. Läbirääkimiste tulemused taanduvad enamasti majaomaniku tahtele. Tegemist on taas näitega reaalsest elust, kus omanik ei võta ühtegi üürniku jutule ja asi on viidud nii kaugele, et üürnikud on hoones moodustanud majaomaniku vastu ühisrinde. Samas on olemas näide, kus majaomanik alandas kõigil üürnikel üüri 15%, et nad rasked ajad üle elaksid – ka nendel üürnikel, kes vastavat taotlust polnud esitanud.
Investeeringute turust rääkides on selgelt tunda elavnemist, peamiselt huvitatuse osas. Tehinguteni jõutakse veel vähe, kuid nii kodumaiste kui ka välisriikidest pärinevate investorite huvi on hüppeliselt tõusnud. Põhjuseks on paljuski meie valitsuse uskumatult hea rahaline enesedistsipliin, mis paljudes Euroopa riikides on ainult helesiniseks unistuseks. Iga investor räägib tootlusest ehk moodsas keeles yield’ist. Seejuures paneb mind alati imestama, et hoopis vähem pööratakse sisulist tähelepanu küsimusele, et tootlus küll, kuid mille pealt? Kas me räägime kogu bruto üüritulust aastabaasil või omaniku puhastulust (praktikas enim kasutatud mudel, mille puhul omaniku kulud hoonele on bruto üüritulust maha lahutatud)? Millisest üüritasemest me räägime – kas juba alandatud üüritasemest või ikka „2007. aasta tasemest“? Kuidas hinnastatakse müüdavas hoones vakantseid pindasid – kas vakantsus antakse n-ö tasuta kaasa või võetakse ka vabadelt pindadelt aluseks teatud, teoreetiline üürivoog? Millised on üürilepingud, kas üürnikud saavad homme lahkuda või on nad aastateks pinnaga seotud? Need on väga olulised küsimused, millele tihti ei pöörata tähelepanu või lähenetakse pinnapealselt - keskendutakse tootluse näitajale ning vähem küsitakse, et millest selline näitaja tuleb.
Siin kohal toon ühe väikse näite elust. EfTEN Kinnisvarafond ostis 2009. aasta detsembris kahasse Silikaat Grupi tütarfirmaga pankrotistunud Lepa kaubanduskeskuse Pärnus. Ostmise hetkel oli projekti vakantsus 63% üüritavatest pindadest ning eksisteeriva rahavoo baasil (omaniku puhastulust) oli sisenemistootlus (tootlus ostu hetkel eksisteeriva üürivoo alusel ehk entrance yield) 7,6%. Mõlemad esitatud numbrid on iseäranis halvad, kuna nii madala sisenemistootlusega tehinguid täna ei teha ning vakantsus on hirmuäratavalt suur. Vastukaaluks pakun aga veel ühe numbri – objekti hind ühe ruutmeetri kohta oli 4 280 EEK/m2. Antud näitaja on juba eeskujulik, kuna jääb ligikaudu kahekordselt alla taastamisväärtusele, maahinnast rääkimata. Meie konservatiivsete arvutuste kohaselt peaksime juurdeehituse lõpetamise ning enamiku pindade välja üürimise korral jõudma projekti tootluseni, mis ületab juba 15% määra. Antud näide on toodud ilmestamaks seda, kui väheoluline ja eksitav võib olla projekti sisenemistootlikkuse näitaja.
Tootlusest
Inimesed, kes ei ole yield’i (kasutatkse ka väljendit cap rate) mõistega varem kokku puutunud, tunnevad selle keerulise välismaise sõna ees teatud aukartust, kuid selle sisu on lihtsam kui osatakse eeldada. Olemuselt tähendab yield ehk maakeeli tootlus seda, et hoone aastane üürivoog (hetkel täpsustamata, milline üürivoog) jagatakse läbi hoone omandamise hinnaga ja saadakse protsentides mõõdetav tulemus. Seega kui yield on 10%, teenitakse ostuhind üürivoost tagasi 10 aastaga ehk teisisõnu 10 aasta prognoositav üürivoog võrdub hoone seotusmaksumusega. Teisalt on hoone tootlikkus ajas muutuv. Antud murrus on konstandiks hoone ostuhind, kuid muutuvaks osaks iga-aastane rahavoog, mis yield’i konkreetsel ajahetkel muudab. Juhul kui hoone on ostetud 10% projekti sisenemistootlusega, kuid rahavood langevad näiteks 30%, siis peale rahavoo korrektsiooni on tootluseks ümmardatuna 7%.
Investeeringute väärtuste muutus on palju tundlikum turul valitsevate tootlustasemete muutuste suhtes kui muutustele üürivoo objektil. Kui olete ostnud hoone näiteks 10% tootlusega ja turul tootluste tase langeb 8%, siis eeldusel, et rahavoog püsib konstantne, on hoone turuhind kallinenud 25% võrra. Kui ostsite hoone pangalaenuga 50/50 (omafinantseering/pangalaen) on omakapitali tootlus 50% (lihtsustamise huvides ei ole ajaväärtust kasutatud).
Kui nüüd kuradile sõrm anda ja rääkida tootluse tasemetest, siis mina annaksin lähiajaloo kõige geniaalsema tehingu auhinna SEB pangale, kes 2007. aasta esimeses kvartalis, turu absoluutses tipus, müüs ära kogu oma Balti riikide kinnisvara (kokku 54 hoonet kolmes Balti riigis) sellisele Balti riikides vähetuntud ostjale nagu Homburg. Tehingu mahuks mõõdeti ligikaugu 3 miljardit Eesti krooni. Veel imekspandavam oli asjaolu, et tehingu allkirjastamise ja closing’u vahele jäi ligikaudu 6-kuuline periood, mil maailma vapustas finantsturgude kriisi esimene laine, kuid sellest hoolimata suudeti tehing edukalt lõpule viia. Toona jäi tootluse tase omaniku puhastulu ehk Net Operating Income baasilt alla 6% ning toona polnud üürihindade korrektsiooni kinnisvaraturul veel toimunud. Olgu öeldud, et 2007. aastal tehti Londoni kesklinnas tehinguid sisenemistootlusega 3- 4%, ning kõik seda ajalooliste rekordiliste üüritasemete juures. Täna ulatavad Londonis toonased ostjad majade võtmed pankadele kuna investeeritud omakapital on eeldatavasti jäädavalt kadunud.
Tootlustasemete muutus ajas sõltub muuhulgas üldisest majanduskonjunktuurist, millest omakorda sõltuvad üldine nõudlus ja pakkumine äripindade turul. Nagu eelnevalt märgitud, on Eesti statistikaruum ärikinnisvara puudutava info poolest vägagi vaene. Küll aga on olemas vastavad andmed maailma suurima kinnisvaraturuga riigi, USA kohta. Joonisel on toodud USA ärikinnisvara turutehingutel põhinev ajalooline tootlusmäär (transaction cap rate).
Näeme, et ärikinnisvara tootlustasemete muutus on viimasel kümnendil järginud kinnisvaraturu üldisi trende. Kui kinnisvarabuumi tippaegadel tehtud tehingud toimusid 6% tootlusmäära läheduses, siis kriisi saabumine tõi kaasa tootlusmäärade kasvu. Möödunud aasta lõpus toimus teatav stabiliseerumine 8% juures.
Mida sellest Eestile nii kaugel asuva maa trendist järelda või kas sellest üldse midagi järeldada? Makromajanduse protsessid toimivad jätkuvalt ka Eestis ning seetõttu toimib ka siin sama turuloogika. Kuigi tootlusmäära kujunemisel mängib olulist rolli soetatud objekti vakants ning sellest tulenev olemasolev rendivoog, on turu tipus langevate tootlusmäärade põhjuseks asjaolu, et objekti müügihind on tõusnud proportsionaalselt rohkem kui sellelt genereeritava rendivoo väärtus. Sama loogika kehtib vastupidiselt ka turu põhjas. Seetõttu pakub aeg, mil turul on vähe raha ning ebakindlus tuleviku suhtes suur (madal nõudlus), häid võimalusi soetada atraktiivse rahavoo potentsiaaliga objekte soodsatelt hinnatasemelt.
Kokkuvõtteks
Parafraseerides Hardo Pajulat on hetkel turul olukord, kus igaüks, kes on ära õppinud „d“ tähe, räägib vabalt mõistest double digit yield. Maakeeli tähendab see siis tootlikkust üle 10%. Põhjus, miks investeerimisobjektiga niivõrd vähe tehinguid toimub, peitub ootuste erinevuses. Ostjad räägivad sellest, kui kallis on omakapitali hind ja kui raske on pangast laenu saada, müüjad seevastu paranenud makromajanduse väljavaatest ning positiivsetest tulevikuootustest. Ehk teiste sõnadega kui tänavanurgal kohtuvad ostja, kes ei pea hoonet ostma; müüja, kes ei pea hoonet müüma, ning pank, kes ei pea hoonet mingil põhjusel finantseerima, siis suure tõenäosusega tehingut ei toimu.
Kui 2009. aastal tehtud vähesed tehingud toimusid peaasjalikult müüjate survel, siis 2010. aasta alguses on tunda ka teatud ostupoole survet - soovitakse investeerida deposiitidest väljavõetavat raha. Samas on kinnisvara oma olemuselt ebalikviidne ja ebalikviidsuse lõksu tänu lähimineviku mälestustele kardetakse. Sestap leiab deposiitidest vabanev raha peaasjalikult tee likviidsetesse investeerimisinstru-mentidesse, kuid järjest rohkem ka kinnisvarasse.
Küsides, kuidas tootlus turul kujuneb, on vastust raske leida. Aastatel 2005 – 2007 eksisteeris kirjutamata reegel, et sisenemise tootluseks pakuti panga laenuhind (muutuvosa ehk EURIBOR + riskimarginaal) + 200-300 bps. Praegusel hetkel sellised reeglid enam ei kehti. Omakapitali on turul palju vähem, pangad on kartlikud ja seega ei ole jutud double digit yield’ist sugugi alusetud.
Viljar Arakas
EfTEN Capital
12 February 2010
Riikide kasvav võlakoormus, kust krt see raha tuleb?
Kristjan Lepikult hea artikkel tarkinvestor.ee´s
.....
USA riigivõla tase on praegu veel lääneriikide keskmisest allpool (59% juures), kuid siin oluline mõista ka seda, et USA numbrid absoluutmahus on väga suured, ainuüksi 2010.a. riigieelarve defitsiit on planeeritud 1,3 triljonit dollarit, mis pea kaks korda suurem kui probleemsete Kreeka, Portugali ja Hispaania riigivõlg kokku. Seega USA probleem (lisaks erasektori suurele võlakoormusele) on ka see, et maailmas hakkab raha väheks jääma, et kogu nende suurt puudujääki finantseerida. Seega USA-d võib kindlasti lugeda üheks potentsiaalseks probleemikohaks.
Järgmine ring on riigid, kus riigieelarved suurelt defitsiidis ja riigivõlg kõrge. Näitena võib siin tuua Kreeka (riigivõlg 113% SKP-st), Itaalia (115%), Portugal (85%), Hispaania (66%), Iirimaa (83%), UK (80,3%), Ungari (79%).
......
Eesti on praegu võitlemas euro nimel ning seega ka eelarve defitsiiti pingsalt alla 3% proovimas hoida (Lätis 2009.a. 10% ja Leedus 9,7%). See tähendab ka seda, et saame reservidega praegu hakkama ja riigivõlga kasvatama ei pea. Eesti erasektori võlgnenvus on küll päris kõrgeks kasvanud, kuid riigi võlatase on väga madal, vaid ligikaudu 8% SKP-st, olles sellega üks madalamaid maailmas.
.....
.....
USA riigivõla tase on praegu veel lääneriikide keskmisest allpool (59% juures), kuid siin oluline mõista ka seda, et USA numbrid absoluutmahus on väga suured, ainuüksi 2010.a. riigieelarve defitsiit on planeeritud 1,3 triljonit dollarit, mis pea kaks korda suurem kui probleemsete Kreeka, Portugali ja Hispaania riigivõlg kokku. Seega USA probleem (lisaks erasektori suurele võlakoormusele) on ka see, et maailmas hakkab raha väheks jääma, et kogu nende suurt puudujääki finantseerida. Seega USA-d võib kindlasti lugeda üheks potentsiaalseks probleemikohaks.
Järgmine ring on riigid, kus riigieelarved suurelt defitsiidis ja riigivõlg kõrge. Näitena võib siin tuua Kreeka (riigivõlg 113% SKP-st), Itaalia (115%), Portugal (85%), Hispaania (66%), Iirimaa (83%), UK (80,3%), Ungari (79%).
......
Eesti on praegu võitlemas euro nimel ning seega ka eelarve defitsiiti pingsalt alla 3% proovimas hoida (Lätis 2009.a. 10% ja Leedus 9,7%). See tähendab ka seda, et saame reservidega praegu hakkama ja riigivõlga kasvatama ei pea. Eesti erasektori võlgnenvus on küll päris kõrgeks kasvanud, kuid riigi võlatase on väga madal, vaid ligikaudu 8% SKP-st, olles sellega üks madalamaid maailmas.
.....
22 January 2010
Rene saatis sellise loo kunagi
Sügisene Paide, vihma kallab, linn näib hüljatud. Rasked ajad, kõik on kõigile võlgu.
Ühtäkki saabub rikas turist, astub linna ainsasse hotelli, annab hotellipidajale 100eurose ning läheb tuba valima.
Hotellipidaja haarab rahatähe ning jookseb kaupmehe juurde võlga tasuma. Kaupmees rõõmustab, võtab raha ja kiirustab pagarile võlgu maksma. Pagar tormab saadud kupüüriga möldrile maksma. Mölder tormab linna prostituudile võlga tasuma, kes omakorda läheb ja tasub hotellipidajale kasutatud numbritubade eest võla.
Turist tuleb alla tagasi, teatab, et talle ei sobi ükski tuba, võtab oma raha ja lahkub linnast.
Keegi ei teeninud midagi, kuid terve linn on võlast vaba ning vaatab tulevikku optimistlikult...
Ühtäkki saabub rikas turist, astub linna ainsasse hotelli, annab hotellipidajale 100eurose ning läheb tuba valima.
Hotellipidaja haarab rahatähe ning jookseb kaupmehe juurde võlga tasuma. Kaupmees rõõmustab, võtab raha ja kiirustab pagarile võlgu maksma. Pagar tormab saadud kupüüriga möldrile maksma. Mölder tormab linna prostituudile võlga tasuma, kes omakorda läheb ja tasub hotellipidajale kasutatud numbritubade eest võla.
Turist tuleb alla tagasi, teatab, et talle ei sobi ükski tuba, võtab oma raha ja lahkub linnast.
Keegi ei teeninud midagi, kuid terve linn on võlast vaba ning vaatab tulevikku optimistlikult...
Subscribe to:
Posts (Atom)