MikkTalpsepp / 24 Nov 2008 15:50
2007 oktoobris alustasin foorumit „Põhjuseid, miks turud(USA) peaks kokku kukkuma“. Nüüd tunnen, et on aeg alustada uue teemaga "Põhjuseid, miks turud(USA+maailm) peaks tuhast tõusma".
Miks turud peaks tuhast tõusma:
1) Raha tuleb süsteemi juurde
Nii Fed kui ECB on suurendanud rahapakkumist, täpsed numbrid jään hetkel võlgu, kuid kirjutan sellest hiljem.
2) Turud on teinud viimase 50. aasta suurima kukkumise, 11. Oktoober 2007 oli SP500 indeksi tipp 1576.09, reedene põhi oli 741.02 ehk kukkumine tipust -52.98%(tegu peaks olema suurima kukkumisega peale 1929. aastal alanud depressiooni).
3) Turgude keskmised P/E suhted on väga madalad
Euroopas peaks keskmine PE suhe olema umbes 7, üle maailma jääb kõikide turgude PE suhe 7-9 vahemikku, mis on ajalooliselt kahtlemata ülihea ostutrigger olnud. P/E on madal isegi Hiinas, vist kusagil 9 kandis, Venemaal lausa 4(eks see ole ka rohkem põhjendatud seoses naftahinna langusega).
SP500 indeksi keskmine P/E suhe on oli reedese seisuga 13.05, Dow Jonesil 9.17 ja Nasdaq 100-l 13.03. Natuke võib USA veidi kõrgemate PE suhete üle norida, kuid USA on kõige rohkem ka ära teinud kriisi peatamiseks, seega võiks need tasemed olla ostmiseks piisavad.
4) „Buffet on kaotanud oma sära“. Just selliseid pealkirju võib leida siit-sealt, sest Buffet asus ostupoolele veidi ennatlikult, ajal, mis Dow oli 10500 punkti kandis. Justkui mõeldakse, et Buffet ei tule sellise keskkonnaga toime, et nüüd mees eksib. Tema kohta võiks tegelikult üldistades öelda, et suures plaanis kokkuvõtlikult öeldes, pole ta kunagi eksinud. Ei eksi ka nüüd.
5) Finantssüsteem ähvardas koost kukkuga. Hullemaks minna ei saa. Paljud ei ole küll minuga nõus, aga pidasin Citigroupi maailma võimsaimaks finantsintitutsiooniks. See, et Citigroup oli hädas oli päris karm. Nädalavahetusega sekkus USA tehes Citigruppi olulise ja ülisuure tähendusega rahasüsti – Citigruppi pankrotti ei lasta. See, et Citigroup ohus oli, oli kõige negatiivsem uudis, mis olla saab – maailma võimsaim erakapitalil põhinev finantsinstitusioon oli pankrotti minemas.
Tegelikult arvan, et Citipank ei olnud sugugi kõige suuremas ohus, oli ju Citigroup see, kes avalikult esimesena teatas, et valmistub kriisiks. Leian, et Citigroupi juhid on käitunud väga vastutustundlikult, tunnetades vastutust, mis kaasneb nii suure finantsinstitusiooni juhtimisega, mitte ei peida probleeme lootuses, et küll kõik laheneb. Erinevalt teistest asutustest on Citigroup tunnistanud, et kannavad kahjumeid. Mõistagi on aktsia saanud kõvasti pihta, kuid globaalne finantsstabiilsus on olulisem kui aktsia hind. Citigroupi juhid teavad seda.
Mida näen majanduses juhtuvat:
Seoses Citigroupi päästmisega(nimetaks pigem toetamiseks) hakkab finantssüsteemis stabiilsus taastuma. Kui vahepeal paistis, et laenuturg külmub täielikult, siis nüüd võib oodata stabiilsust, globaalselt oluliseim pank ei lõpeta tegevust – globaalset võimalikku täielikku usalduskadu ei esine.
Kindlasti jätkub veel pankrotte ja pankrotivarade odavaid müüke, jätkuvad reaalsete kahjude teatamised, millest seni hoidutud(näit kasvõi pangad, kes pole kahjusid teatanud).
Järk-järgult võiks nüüd hakata usaldus taastuma.
Mis puudutab Fedi tegevust viimase 12-14 kuu vältel, siis hetke seisuga saab öelda, et tegutsetud on ülihästi ja reageeritud on väga operatiivselt. Algul olin veidi kriitiline Fedi turutoetamise kohapealt, langetati intresse, päästeti ettevõtteid jne. Siis mõtlesin, et oleks pidanud lastama ettevõtetel pankrotti minna, et turumajandus saaks iseennast parandama asuda. Kuna probleemid osutusid oodatust palju tõsisemaks, siis väike sekkumine oli ainuvõimalik majandusstabiilsust säilitav lahend.
Veel põhjuseid, miks turud peaks tuhast tõusma:
6) Nafta ja maavarad on odavnenud. Üldiselt on see majandust toetamas, väljaarvatud riike, kes naftast elavad/elasid.
7) Intressimäärad langevad. Seoses Citipanga toetamisega hakkavad intressimäärad peagi uuesti allapoole liikuma. See on ainult aja küsimus, millal see toimub. Põhjus, miks uudist Citipangast nii oluliseks pidada seisneb selles, et Citipank on väga globaalne, kõik inimesed on Citipangaga vähemal või rohkemal viisil seotud, kas siis otseselt või kaudselt perekonna, ettevõtete, äripartnerite või tuttavate kaudu. Näiteks paljudel kauplejatel raha IB-s, IB rahad aga Citipangas, samamoodi on Citipangaga seotud ka LHV, nii et tegu globaalselt vägagi tähendusrikka asjaoluga, et Fed jt Citi seljatagust kaitsma asusid. Kui usaldus pankade vahel taastuma hakkab, siis langevad ka näiteks deposiitidele makstavad intressid, sest pangad ei vaja enam kapitali iga hinnaga.
Kokkuvõttes võib öelda, et põhjuseid turgude tõusmiseks jagub.
Omast käest võin öelda, et viimasel paaril nädalal, kui olen kuskil öelnud, et võib-olla ikka elu päris seisma ei jää, ja öelnud, et olen aktsiaid sellistelt hinnatasemetelt ostmas ja ainult ostmas, siis mind vaadatud nagu imelikult, nagu kedagi, kes ei saa aru, et asjad lähevad ju halvemaks – kuidas sa aru ei saa, et müüa tuleb. :D Sama tagasisidet tunnetasin ka 2007 oktoobris kui istusin suurte lühikeste positsioonide otsas ja ütlesin, et asjad lähevad pahaks.
Millal tõus algab:
Äkki see on juba alanud. Foorumis „Põhjuseid, miks turud(USA) peaks kokku kukkuma“ kirjutasin 7-ndal novembril:
„põhi 40 päeva jooksul oleks täitsa OK, siis peaks juba valgus tunneli lõpus paistma hakkama“
Täna see valgus juba paistab, toetus Citipangale oli ülioluline ja globaalse tähtsusega. Loodan, et ma 7-ndal novembril välja öeldud sõnu sööma ei pea.
Hetkel USA futuurid 1-1.5% miinuses, kuid see võiks tegelt täiesti okei olla, eile oli tugev tõusupäev ja Citipanga mõjud alles avalduvad. Juhul, kui lõplik rahu ei peaks veel saabuma, siis see saabub vast millalgi 2009. aasta jooksul, praegu on päris palju ära tehtud, et majandusel oleks võimalik kriisist välja tulla.
25 November 2008
Stefan : Iga päevaga läheneme deflatsioon->hüperinflatsioon stsenaariumile"
LHV stefan Re: Euribor'i tõus? 24/11/08 23:13
Keskpangad ja valitsused peavad iga hinna eest peatama deflatsiooni. Ja mida kauem aeg on läinud, seda jõulisemad meetmed on neil vaja, ma arvan. Hetkel visatakse raha turgudele igalt poolt. Samal ajal on riigivõlakirjade intressid raekordmadalad, ja ringluses on rekordpalju 0-intressiga sularaha. Ühesõnaga haiged positsioonid mis peavad uut kohta leidma.
Erasektor ei taha millegipärast oma raha investeerida => Tuleb riigid uue rahaga => Eraisikud saavad mõnel hetkel aru et tuleb siiski investeerida => riikide ja erasektori raha hoopis konkureerivad.
Eestit mõjutab kindlasti Rootsi tulevate nädalate meetmed, nii fiskaalpoliitilised kui ka rahapoliitilised. Rootsi keskpank ei õnnestu enam oma repod läbi viia, pangad ei võta enam raha.
ECB juhtnõukogu liige Bini-Smaghi täna kurtis, et Euroopa pangad ei kasuta ära arbitraazivõimalused, ehk ei osta riigavõlakirju odava ECB-rahaga. Ehk näite, et on vaja teha rohkem kui oodati, kui aga meetmed töötavad, siis nad töötavad jõuliselt - ehk mõnel hetkel paljud riskipreemiad kaovad ära.
SideKick Re: Euribor'i tõus? 24/11/08 23:14
maailma keskpangad on paisanud rahaturgudele tohututes kogustes raha (Börsiralli 2009 foorumis on mõned näited). hetkel värskemaid graafikuid pole, kuid pidevalt jookseb läbi pealkirju, et see nädal anti nii palju ja teine nädal naapalju. seda raha on kokku aga triljonites. rohkem, kui viimase buumi tipus. aga selle raha jõudmine ülevalt (keskpank) rohujuure tasandile (tarbija) võtab antuke aega. hästi ilmestab seda antud skeem: www.hansapank.info
Keskpangad ja valitsused peavad iga hinna eest peatama deflatsiooni. Ja mida kauem aeg on läinud, seda jõulisemad meetmed on neil vaja, ma arvan. Hetkel visatakse raha turgudele igalt poolt. Samal ajal on riigivõlakirjade intressid raekordmadalad, ja ringluses on rekordpalju 0-intressiga sularaha. Ühesõnaga haiged positsioonid mis peavad uut kohta leidma.
Erasektor ei taha millegipärast oma raha investeerida => Tuleb riigid uue rahaga => Eraisikud saavad mõnel hetkel aru et tuleb siiski investeerida => riikide ja erasektori raha hoopis konkureerivad.
Eestit mõjutab kindlasti Rootsi tulevate nädalate meetmed, nii fiskaalpoliitilised kui ka rahapoliitilised. Rootsi keskpank ei õnnestu enam oma repod läbi viia, pangad ei võta enam raha.
ECB juhtnõukogu liige Bini-Smaghi täna kurtis, et Euroopa pangad ei kasuta ära arbitraazivõimalused, ehk ei osta riigavõlakirju odava ECB-rahaga. Ehk näite, et on vaja teha rohkem kui oodati, kui aga meetmed töötavad, siis nad töötavad jõuliselt - ehk mõnel hetkel paljud riskipreemiad kaovad ära.
SideKick Re: Euribor'i tõus? 24/11/08 23:14
maailma keskpangad on paisanud rahaturgudele tohututes kogustes raha (Börsiralli 2009 foorumis on mõned näited). hetkel värskemaid graafikuid pole, kuid pidevalt jookseb läbi pealkirju, et see nädal anti nii palju ja teine nädal naapalju. seda raha on kokku aga triljonites. rohkem, kui viimase buumi tipus. aga selle raha jõudmine ülevalt (keskpank) rohujuure tasandile (tarbija) võtab antuke aega. hästi ilmestab seda antud skeem: www.hansapank.info
Huvitavaid numbreid
LHV SideKick Re: Makromajandusest 24/11/08 11:41
Lihtsalt mõned huvitavad numbrid (Ärielu, okt 14-20):
Eestis tegeleb ekspordiga 9000 firmat, mis on 23% kõikidest firmadest.
Hispaanias tegeleb ekspordiga 3% firmadest, Prantsusmaal 6%, Taanis 17%, Soomes 19%.
4500 firmat ekspordivad aastas à üle 2 miljoni krooni eest. Ekspordi kogukäive 2007.a. oli 126 miljardit krooni.
EAS andmed.
Lihtsalt mõned huvitavad numbrid (Ärielu, okt 14-20):
Eestis tegeleb ekspordiga 9000 firmat, mis on 23% kõikidest firmadest.
Hispaanias tegeleb ekspordiga 3% firmadest, Prantsusmaal 6%, Taanis 17%, Soomes 19%.
4500 firmat ekspordivad aastas à üle 2 miljoni krooni eest. Ekspordi kogukäive 2007.a. oli 126 miljardit krooni.
EAS andmed.
13 March 2008
Essee teemal kes on olnud seni suuteline ostma ...
http://www.city24.ee/client/city24client;jsessionid=AF1D387E9D6DC6697699F767EB4A5D10?rnd=931628&pageId=22&objId=ForumsObject&stateId=ForumsTheme&eventId=ForumsThemeEvent&search_start=400&themeId=131753
Essee teemal kes on olnud seni suuteline ostma väga kallist kinnisvara ja miks see turg on otsa saamas ilma Eesti tootlikkuse probleemidest ning intressidest rääkimata
Laias laastus on nii, et Eestis on kahte tüüpi tegelasi - need, kellel oli kinnisvaraturu tekkimisel olemas EVPde eest sisuliselt tasuta erastatud kinnisvara ning need kellel polnud kinnisvaraturu tekkimisel midagi.
Alustuseks sellest esimesest seltskonnast (n.ö. võitjate põlvkonnast). Selleks, et nõukogude okupatsiooni lõpus omada korterit, mida endale erastada, pidi inimene olema 1990ndal aastal vähemalt ca 30 aastane. See seltskond on täna umbes ca 45-50 aastased või vanemad. Kuna laias laastus võrdub üks Eesti keskmine palk ca 550000 kr 20. aastast laenu, siis 45 a. vanuste tuluteenijatega perekond, kellel on olemas erastatud 3-toaline korter ning kumbki palgasaaja teenib 1.5 kordset Eesti keskmist palka võibki korteri müügist pluss laen kuni 3 miljonit krooni välja venitada. Seega sellise 3 miljonit krooni maksva kinnisvaraobjekti eest võimalikku raha välja käjjat ei pea tingimata otsima väga kõrge palgaga noorte seast; see on tegelikult vale koht otsimiseks. Pigem on kalli kinnisvara soetajate hulgas olnud tunduvalt rohkem sellist seltskonda, kes üksnes oma sissetulekutele tuginedes poleks saanud sellist tehingut iial teha, kuid kellel on okupatsiooniajast saadik olnud olemas unistus oma majast.
Arvestades, et keskmises kapitalistlikus ühiskonnas 45-50 aastane inimene on oma majandusliku õitsengu tipus, siis poleks seega ka väga palju vaja imestada, kui viimaste aastate kinnisvaraturgu tegi kallimate kinnisvaraobjektide osas tegelikkuses mitte noor edukas hiljuti ülikooli lõpetanud yuppie või noor edukas ärimees nagu me tahame tihtipeale arvata (ka neid kindlasti oli), vaid pigem hoopis tasuta erastatud kinnisvara omanud võitjate põlvkonna keskealine perekond. (Ja ärge nüüd käest küsige, miks üritatakse kalleid põllupealseid uusarendusi müüa lasteaedade argumendiga).
Üks aspekt sellest EVP-kinnisvara põlvkonnast siia juurde veel. Kui kõigil turuosalistel oleks algatuseks tasuta erastatud kinnisvara juba olemas, siis sellisel kinnisvaraturul oleks kinnisvarahindade tase sissetulekutega üpris nõrgalt seotud. Sest sisuliselt toimuksid üksnes korterite vahetused.
Lihtsasti lahti seletades -- ühetoalise erastatud korteri omanikule on finantsiliselt kahetoalisse liikumisel suht-koht samaväärne, kas tehing toimus tasemel 5 mln 1-toaline korter --> 5.5 mln 2-toaline korter = 0.5 mln laenuraha + 5 mln virtuaalraha või tasemel 2 mln 1-toaline --> 2.5 mln 2-toaline = 0.5 mln laenuraha + 2 mln virtuaalraha. Tema laenukoormus suurenes 0.5 miljoni võrra ning käive on tema jaoks teisejärguline.
See eelnev lõik muide on kinnisvarainimeste seas laialt levinud arusaam, kuidas Eesti kinnisvaraturg tegelikult toimib ning miks kinnisvarahind ei sõltu sissetulekutest. Tuleme nüüd aga selle kontseptsiooni juurest maa peale tänase Eesti juurde tagasi. See kontseptsioon - tasuta erastatud eluaseme omanik müüb oma vana vara kallilt maha, võtab natuke laenu juurde ja ostab väga kalli kinnisvara asemele ning kokkuvõttes kinnisvarahinnad jätkavad kasvu lõpmatusse kuna uue objekti ostu finantseeritakse vana objekti hinnast ei toimi lõputult edasi mitmel põhjusel.
Esiteks, EVPde eest erastatud eluasemete omanikud on täna 45-50 aastased või vanemad. Nad ei saa nooremaks vaid jäävad vanemaks. See tähendab seda et nende majanduslik aktiivsus ning laenuvõime (s.t. kui pikaks ajaks neile raha laenatakse) väheneb. Tõenäoliselt jäigi nende tippaktiivsus aastatesse 2003-2008, kui nad olid veel vanuses 40-45.
Teisisõnu, selle seltskonna roll turul paratamatult väheneb ning üha olulisemaks muutuvad inimesed, kes on kinnisvaraturule sisenenud nullist, s.t. ilma eelnevalt kinnisvara omamata (või on nad siis turul teisel ringil kinnisvaraga, millest hinnast suure osa moodustab varasem eluasemelaen). Selle uue seltskonna ostuvõime sõltub aga väga-väga otseselt sissetulekutest ning laenutingimustest. Ja juba sel lihtsal põhjusel peab muutub Eesti kinnisvaraturul keskmine sissetulekute tase üha olulisemaks.
Teiseks, Statistikaameti andmetel on viimase 11 aasta jooksul (s.t. alates 1997. aastast) Eestis tehtud eluasemetega kokku 363 tuhat kinnis- ja vallasvara ostu-müügitehingut. Eestis oli 2008. aasta alguses 638,2 tuhat eluruumi. Seega on viimase 11 aasta jooksul ostu-müügi tehingutes omanikku vahetanud 58% Eesti elamufondist! Ning kuna sama ajavahemiku jooksul on juurde ehitatud kõigest 25,8 tuhat uut eluruumi (4% tänasest elamufondist), siis on valdavalt tegu vanade eluruumide omanike vahetusega. Pole vist raske mõista, et need kellel oli võimalus ja soov vahetada oma EVPde eest erastatud eluase mõnevõrra parema vastu välja, on seda suuresti teinud. Loe uuesti: see seltskond, kes ostis kallist kinnisvara mitte oma kõrge palga vaid eelkõige hästi õnnestunud erastamise tulemusel, on oma tehingud tänaseks suuremalt jaolt ära teinud.
Kolmandaks, kinnisvarainimeste legend sellest, kuidas kõigil on juba eluruum olemas ja seetõttu toimub lihtsalt korterite vahetus, kus tehingu teinute seas pole hind oluline, sest uue ostu finantseeritakse vana müügiga, ei tööta päris elus nii lihtsalt. Selleks, et 45-55 aastane EVPde erastatud kinnisvara omanik saaks suurest korterist põllule arendatud väikesesse majja kolida, peab ta suutma müüa oma suure korteri; keegi peab müüma selle suure korteri ostmiseks oma väikese korteri ning keegi peab ostma selle väikese korteri. Ning selle korteri ostja on suure tõenäosusega kinnisvaraturule sisenev noor. Just kinnisvaraturule sisenejate turg on see, mis seob kinnisvaraturu hinnataseme sissetulekute tasemega ehk on seoseks esimese ja teise väite vahel. Uuesti öeldes: kuna tavaliselt liigutakse turul kinnisvaratehingutes väärtusahelas ülespoole, siis peab kinnisvaraturul olemas olema ka toimiv esmasisenejate turg. Vastasel korral ostu-müügi tehingute/vahetuste ahel lihtsalt ei käivitu ning ka kallimate korterite/eramute tehingud jäävad tegemata. Või veelgi lihtsamini öeldes: kinnisvaraturu korralikuks toimimise eelduseks on see, et toimiks ostu-müügi ahel, mis võimaldab kinnisvaraomanikel väärtusahelas ülespoole liikuda.
Selle ahela toimimine ei sõltu mitte AHELA KÕIGE TUGEVAMAST lülist (s.t. otsida ei maksa palju on järel väga rikkaid laenuvõimelisi isikuid) vaid AHELA KÕIGE NÕRGEMAST lülist – kinnisvaraturule sisenejast.
Seni kuni ahela kõige nõrgem lüli ei saa tänu kõrgele hinnatasemele turule tulla võivad ahela kõik teised lülid turul „hirmutatud ostjatena“ ringi vaadata palju tahavad, kuid turgu ennast see ei paranda. Tänaseks olemegi jõudnud olukorda, kus probleem ei ole mitte niivõrd selles, kuidas üles leida need viimased rikkurid, kel kinnisvara puudub, vaid selles, et kinnisvaraturule sisenemine on tänaste sissetulekute juures võimatu. Ning paradoksaalsel kombel kinnitavad seda fakti - kinnisvaraturule sisenemine on tänaste sissetulekute juures võimatu - ka siin foorumis häälekal jätkuvast hinnatõusust rääkivad kodanikud. Kuidas muudmoodi tuleks aru saada hüüetest „tark olin, et omal ajal ära ostsin, jne.”
Sisuliselt tähendab see väide ju seda, et TÄNA see kodanik seda kinnisvara oma praeguste sissetulekute juures osta ei suudaks. Ning samas on ülaltoodud põhjustel just kinnisvaraturule sisenemise võime turu toimimiseks üha olulisem. Sellest eelnevast on tegelikult väga lihtne tuletada ka seda, kus peaks kinnisvaraturu hinnad täna fundamentaalselt olema, et turg toimiks.
Selleks, et sisenejate turg toimiks, peaks 1-2 toalise -- korteri ost olema keskmisele kodanikule keskmise sissetuleku juures jõukohane ilma eelnevat kinnisvara omamata. See tähendab, et tänase keskmise palga juures peaks 35-40 m2 suurune 1-toaline korter olema üksikule kodanikul kätte saadav ca 550 tuhande krooni suuruse laenuga (= ühe keskmise palga laenuvõime ilma 60 aastaste laenude imefinantsvõimendusi kasutamata ).
Teisisõnu ei saa tänase palgataseme ja tänaste laenutingimuste korral 1-toaline korter maksta rohkem kui ca 600 tuhat krooni (=15-17 tuhat krooni/m2). See on Eesti maksimumhind ning peaks kehtima sisuliselt normaalses olukorras Tallinna mägede korteritele (s.o. renoveerimata peldikud mõnevõrra odavamad ning korralikult renoveeritud korterid kallimad). See tähendab 2-toalise korteri hinda ca 750-850 tuhat krooni ning 3-toalise korteri hinda ca 1 mln krooni, kuna ka väiksematest korteritest suurematesse kolijad on üha enam juba eelneva laenukoormusega.
Need eelnevad numbrid on reaalne elu ning selles kontekstis ei usu ma väidet, et odavama kinnisvara turg on täna juba elavnemas. Lisaks speavad sellele baaskorteri 15-17 tuh/m2 hinnatasemega vastavuses olema ka kõik kõrgema väärtusega kinnisvara hinnad, sest muidu katkeb ostu-müükide ahel kusagil ahela keskel. Kvaliteetkinnisvara jutuga seda väidet laias laastus ümber ei lükka, sest kui väärtusahela suhtelised hinnad pole omavahel paigas, ei käivitu ostu-müügi ahelaid piisavalt selleks, et tekiks uuesti nõudlus ja turg kallimate korterite, uusarenduste ja eramute järele. Kas panite siit tähele, et ma ei rääkinud sellest, et kesklinna kinnisvara peaks hakkama maksma 300 tuhat krooni?
Minu poolt välja pakutud hind on tuletatud keskmiste sissetulekute põhjal ning on 20-30% väikesm tänasest hinnatasemest. Tänane hinnatase vastab normaalsete majandusarengute puhul (=palgakasv järgnevatel aastatel 10-15%) enam-vähem aastale 2011 ning loomulikult võime me kõik ka need kolm aastat turu käivitumist oodata. Minu isiklikul hinnangul on tõenäolisem see, et tänasest hindadest tuleb veel järk-järgult ca 15%-20% alla ning kui majandusega suurt jama ei juhtu, siis hakkab turg järk-järgult käivituma 2009. aasta teisel poolel-2010 alguses hinnatasemel ca 18-19 tuh. kr/m2. [Ja selle pakkumise disklaimer on, et ära tee ostuotsuseid kinnisvarafoorumi põhjal, vaid mõtle ise oma peaga]
....
Mis puutub kinnisvaraturule "käed taskus" sisenenud noorte tegelaste tegelikesse võimalustesse, siis kergelt üle 30 aastasena tõmbaksin selles osas paralleele oma isiklikust kogemusest (ning valgustaks sellega ühtlasi ka seda seltskonda, kes ei räägib siin 1980ndate lõpu beebibuumi tegelaste, soomes palju musta pappi teenivate ehitajate või kohe-kohe 15000 kr kätte teenima hakkavate venelaste turuletulekust ja sellele järgnevast üüratust hinnatõusust).
Oma esimese väikese 2-toalise eluaseme ostsin 2002. aastal Kadriorgu 340 tuhande krooniga, kuhu lisasin korteri täielikuks renoveerimiseks ca 160 tuhat. Tänaseks olen sealt korra liikunud ning omades täna kaht last tekib mingil hetkel vajadus taas liikuda. Kuna mul on elus küllalt palju vedanud, on mul sissetulek olnud läbi aegade suurusjärgus ca 3x Eesti keskmist palka. Palgakõverate jaotuste järgi tähendab see siis ca 98% eestimaalastest kõrgema palga teenimist.
Ja nüüd paradoks -- põhimõtteliselt peaksin ju olema just see laenuvõimeline lastega noor pere, keda arendajad oma uutesse suurtesse korteritesse/ridaelamutesse /eramutesse tikutulega taga otsivad. Aga nii naljakas kui see ka pole, siis tegelikult pole minu vajadustele vastav kinnisvara mulle siiski taskukohane.
Arvate et laste kõrvalt jääb veel väga palju üle või tekib ületamtu riskisoov, et maksimumsummas 100 aastast laenu võtta? Minu, kui noore perekonna, ostuvõime piir olukorras, kus olen kinnisvaraturule "õigel ajal" sisenenud ning olles palgasaajate ülemise 2% juures on maksimaalselt 3 miljonit krooni. (Räägin finantsvõimendusest, kus laenumakse jääb alla 1/3 netosissetulekust ning 20 aastasest laenust ning ärge hakake siin õpetama kuidas kontrollimatut finantsvõimendust võtta: see siin on niikuinii laen minu taluvuspiiril.)
Ning leida selle raha eest vähemal 4-toalist vähemalt 100 m2 suurust kõrghaljastusega aialapiga korralikku eluaset (mõtlen ikka sellist, mida ei pea hakkama ümber ehitama või täielikult renoveerima), mis jääks Tallinna linna halduspiiride sisse, pole tänaste hinnasoovide juures võimalik.
Ja minu meelest on see absurdselt naljakas, sest vaadates kinnisvaraturule potentsiaalselt juurde lisanduvaid ostjaid (20-24 aastased noored siis), Eesti majanduse seisu ning kuulates kinnisvarainimeste juttu sellest kui halvast ja kitsastes elamistingimustes me võrreldes Euroopaga elame (nõudlust ja vajadust on tohutult-tohutult), siis ausalt öelda mul pole õrna aimugi, millele tegelikult kogu see tühjalt ootavate arendajate seltskond loodab. Et sissetulekud kasvavad ja siis saab kohe-kohe kinnisvara eest 5-6 miljonit küsida? Et tuleb rikas soomlane ja ostab siin kinnisvara kokku, kuna Eesti on ju ELis ja Soomes on hind kallim? Et kohe-kohe hakkavad venelased ärkama ja ostma?
Muide, mulle ei ole vaja kaasa tunda või mingeid põllupääseid maju soovitada -- ma adun tänase kinnisvaraturu olukorra absurdsust väga hästi ning põhimõtteliselt on mul kinnisvara ostuotsusega aega noh nii oma ca 10 aastat.
Essee teemal kes on olnud seni suuteline ostma väga kallist kinnisvara ja miks see turg on otsa saamas ilma Eesti tootlikkuse probleemidest ning intressidest rääkimata
Laias laastus on nii, et Eestis on kahte tüüpi tegelasi - need, kellel oli kinnisvaraturu tekkimisel olemas EVPde eest sisuliselt tasuta erastatud kinnisvara ning need kellel polnud kinnisvaraturu tekkimisel midagi.
Alustuseks sellest esimesest seltskonnast (n.ö. võitjate põlvkonnast). Selleks, et nõukogude okupatsiooni lõpus omada korterit, mida endale erastada, pidi inimene olema 1990ndal aastal vähemalt ca 30 aastane. See seltskond on täna umbes ca 45-50 aastased või vanemad. Kuna laias laastus võrdub üks Eesti keskmine palk ca 550000 kr 20. aastast laenu, siis 45 a. vanuste tuluteenijatega perekond, kellel on olemas erastatud 3-toaline korter ning kumbki palgasaaja teenib 1.5 kordset Eesti keskmist palka võibki korteri müügist pluss laen kuni 3 miljonit krooni välja venitada. Seega sellise 3 miljonit krooni maksva kinnisvaraobjekti eest võimalikku raha välja käjjat ei pea tingimata otsima väga kõrge palgaga noorte seast; see on tegelikult vale koht otsimiseks. Pigem on kalli kinnisvara soetajate hulgas olnud tunduvalt rohkem sellist seltskonda, kes üksnes oma sissetulekutele tuginedes poleks saanud sellist tehingut iial teha, kuid kellel on okupatsiooniajast saadik olnud olemas unistus oma majast.
Arvestades, et keskmises kapitalistlikus ühiskonnas 45-50 aastane inimene on oma majandusliku õitsengu tipus, siis poleks seega ka väga palju vaja imestada, kui viimaste aastate kinnisvaraturgu tegi kallimate kinnisvaraobjektide osas tegelikkuses mitte noor edukas hiljuti ülikooli lõpetanud yuppie või noor edukas ärimees nagu me tahame tihtipeale arvata (ka neid kindlasti oli), vaid pigem hoopis tasuta erastatud kinnisvara omanud võitjate põlvkonna keskealine perekond. (Ja ärge nüüd käest küsige, miks üritatakse kalleid põllupealseid uusarendusi müüa lasteaedade argumendiga).
Üks aspekt sellest EVP-kinnisvara põlvkonnast siia juurde veel. Kui kõigil turuosalistel oleks algatuseks tasuta erastatud kinnisvara juba olemas, siis sellisel kinnisvaraturul oleks kinnisvarahindade tase sissetulekutega üpris nõrgalt seotud. Sest sisuliselt toimuksid üksnes korterite vahetused.
Lihtsasti lahti seletades -- ühetoalise erastatud korteri omanikule on finantsiliselt kahetoalisse liikumisel suht-koht samaväärne, kas tehing toimus tasemel 5 mln 1-toaline korter --> 5.5 mln 2-toaline korter = 0.5 mln laenuraha + 5 mln virtuaalraha või tasemel 2 mln 1-toaline --> 2.5 mln 2-toaline = 0.5 mln laenuraha + 2 mln virtuaalraha. Tema laenukoormus suurenes 0.5 miljoni võrra ning käive on tema jaoks teisejärguline.
See eelnev lõik muide on kinnisvarainimeste seas laialt levinud arusaam, kuidas Eesti kinnisvaraturg tegelikult toimib ning miks kinnisvarahind ei sõltu sissetulekutest. Tuleme nüüd aga selle kontseptsiooni juurest maa peale tänase Eesti juurde tagasi. See kontseptsioon - tasuta erastatud eluaseme omanik müüb oma vana vara kallilt maha, võtab natuke laenu juurde ja ostab väga kalli kinnisvara asemele ning kokkuvõttes kinnisvarahinnad jätkavad kasvu lõpmatusse kuna uue objekti ostu finantseeritakse vana objekti hinnast ei toimi lõputult edasi mitmel põhjusel.
Esiteks, EVPde eest erastatud eluasemete omanikud on täna 45-50 aastased või vanemad. Nad ei saa nooremaks vaid jäävad vanemaks. See tähendab seda et nende majanduslik aktiivsus ning laenuvõime (s.t. kui pikaks ajaks neile raha laenatakse) väheneb. Tõenäoliselt jäigi nende tippaktiivsus aastatesse 2003-2008, kui nad olid veel vanuses 40-45.
Teisisõnu, selle seltskonna roll turul paratamatult väheneb ning üha olulisemaks muutuvad inimesed, kes on kinnisvaraturule sisenenud nullist, s.t. ilma eelnevalt kinnisvara omamata (või on nad siis turul teisel ringil kinnisvaraga, millest hinnast suure osa moodustab varasem eluasemelaen). Selle uue seltskonna ostuvõime sõltub aga väga-väga otseselt sissetulekutest ning laenutingimustest. Ja juba sel lihtsal põhjusel peab muutub Eesti kinnisvaraturul keskmine sissetulekute tase üha olulisemaks.
Teiseks, Statistikaameti andmetel on viimase 11 aasta jooksul (s.t. alates 1997. aastast) Eestis tehtud eluasemetega kokku 363 tuhat kinnis- ja vallasvara ostu-müügitehingut. Eestis oli 2008. aasta alguses 638,2 tuhat eluruumi. Seega on viimase 11 aasta jooksul ostu-müügi tehingutes omanikku vahetanud 58% Eesti elamufondist! Ning kuna sama ajavahemiku jooksul on juurde ehitatud kõigest 25,8 tuhat uut eluruumi (4% tänasest elamufondist), siis on valdavalt tegu vanade eluruumide omanike vahetusega. Pole vist raske mõista, et need kellel oli võimalus ja soov vahetada oma EVPde eest erastatud eluase mõnevõrra parema vastu välja, on seda suuresti teinud. Loe uuesti: see seltskond, kes ostis kallist kinnisvara mitte oma kõrge palga vaid eelkõige hästi õnnestunud erastamise tulemusel, on oma tehingud tänaseks suuremalt jaolt ära teinud.
Kolmandaks, kinnisvarainimeste legend sellest, kuidas kõigil on juba eluruum olemas ja seetõttu toimub lihtsalt korterite vahetus, kus tehingu teinute seas pole hind oluline, sest uue ostu finantseeritakse vana müügiga, ei tööta päris elus nii lihtsalt. Selleks, et 45-55 aastane EVPde erastatud kinnisvara omanik saaks suurest korterist põllule arendatud väikesesse majja kolida, peab ta suutma müüa oma suure korteri; keegi peab müüma selle suure korteri ostmiseks oma väikese korteri ning keegi peab ostma selle väikese korteri. Ning selle korteri ostja on suure tõenäosusega kinnisvaraturule sisenev noor. Just kinnisvaraturule sisenejate turg on see, mis seob kinnisvaraturu hinnataseme sissetulekute tasemega ehk on seoseks esimese ja teise väite vahel. Uuesti öeldes: kuna tavaliselt liigutakse turul kinnisvaratehingutes väärtusahelas ülespoole, siis peab kinnisvaraturul olemas olema ka toimiv esmasisenejate turg. Vastasel korral ostu-müügi tehingute/vahetuste ahel lihtsalt ei käivitu ning ka kallimate korterite/eramute tehingud jäävad tegemata. Või veelgi lihtsamini öeldes: kinnisvaraturu korralikuks toimimise eelduseks on see, et toimiks ostu-müügi ahel, mis võimaldab kinnisvaraomanikel väärtusahelas ülespoole liikuda.
Selle ahela toimimine ei sõltu mitte AHELA KÕIGE TUGEVAMAST lülist (s.t. otsida ei maksa palju on järel väga rikkaid laenuvõimelisi isikuid) vaid AHELA KÕIGE NÕRGEMAST lülist – kinnisvaraturule sisenejast.
Seni kuni ahela kõige nõrgem lüli ei saa tänu kõrgele hinnatasemele turule tulla võivad ahela kõik teised lülid turul „hirmutatud ostjatena“ ringi vaadata palju tahavad, kuid turgu ennast see ei paranda. Tänaseks olemegi jõudnud olukorda, kus probleem ei ole mitte niivõrd selles, kuidas üles leida need viimased rikkurid, kel kinnisvara puudub, vaid selles, et kinnisvaraturule sisenemine on tänaste sissetulekute juures võimatu. Ning paradoksaalsel kombel kinnitavad seda fakti - kinnisvaraturule sisenemine on tänaste sissetulekute juures võimatu - ka siin foorumis häälekal jätkuvast hinnatõusust rääkivad kodanikud. Kuidas muudmoodi tuleks aru saada hüüetest „tark olin, et omal ajal ära ostsin, jne.”
Sisuliselt tähendab see väide ju seda, et TÄNA see kodanik seda kinnisvara oma praeguste sissetulekute juures osta ei suudaks. Ning samas on ülaltoodud põhjustel just kinnisvaraturule sisenemise võime turu toimimiseks üha olulisem. Sellest eelnevast on tegelikult väga lihtne tuletada ka seda, kus peaks kinnisvaraturu hinnad täna fundamentaalselt olema, et turg toimiks.
Selleks, et sisenejate turg toimiks, peaks 1-2 toalise -- korteri ost olema keskmisele kodanikule keskmise sissetuleku juures jõukohane ilma eelnevat kinnisvara omamata. See tähendab, et tänase keskmise palga juures peaks 35-40 m2 suurune 1-toaline korter olema üksikule kodanikul kätte saadav ca 550 tuhande krooni suuruse laenuga (= ühe keskmise palga laenuvõime ilma 60 aastaste laenude imefinantsvõimendusi kasutamata ).
Teisisõnu ei saa tänase palgataseme ja tänaste laenutingimuste korral 1-toaline korter maksta rohkem kui ca 600 tuhat krooni (=15-17 tuhat krooni/m2). See on Eesti maksimumhind ning peaks kehtima sisuliselt normaalses olukorras Tallinna mägede korteritele (s.o. renoveerimata peldikud mõnevõrra odavamad ning korralikult renoveeritud korterid kallimad). See tähendab 2-toalise korteri hinda ca 750-850 tuhat krooni ning 3-toalise korteri hinda ca 1 mln krooni, kuna ka väiksematest korteritest suurematesse kolijad on üha enam juba eelneva laenukoormusega.
Need eelnevad numbrid on reaalne elu ning selles kontekstis ei usu ma väidet, et odavama kinnisvara turg on täna juba elavnemas. Lisaks speavad sellele baaskorteri 15-17 tuh/m2 hinnatasemega vastavuses olema ka kõik kõrgema väärtusega kinnisvara hinnad, sest muidu katkeb ostu-müükide ahel kusagil ahela keskel. Kvaliteetkinnisvara jutuga seda väidet laias laastus ümber ei lükka, sest kui väärtusahela suhtelised hinnad pole omavahel paigas, ei käivitu ostu-müügi ahelaid piisavalt selleks, et tekiks uuesti nõudlus ja turg kallimate korterite, uusarenduste ja eramute järele. Kas panite siit tähele, et ma ei rääkinud sellest, et kesklinna kinnisvara peaks hakkama maksma 300 tuhat krooni?
Minu poolt välja pakutud hind on tuletatud keskmiste sissetulekute põhjal ning on 20-30% väikesm tänasest hinnatasemest. Tänane hinnatase vastab normaalsete majandusarengute puhul (=palgakasv järgnevatel aastatel 10-15%) enam-vähem aastale 2011 ning loomulikult võime me kõik ka need kolm aastat turu käivitumist oodata. Minu isiklikul hinnangul on tõenäolisem see, et tänasest hindadest tuleb veel järk-järgult ca 15%-20% alla ning kui majandusega suurt jama ei juhtu, siis hakkab turg järk-järgult käivituma 2009. aasta teisel poolel-2010 alguses hinnatasemel ca 18-19 tuh. kr/m2. [Ja selle pakkumise disklaimer on, et ära tee ostuotsuseid kinnisvarafoorumi põhjal, vaid mõtle ise oma peaga]
....
Mis puutub kinnisvaraturule "käed taskus" sisenenud noorte tegelaste tegelikesse võimalustesse, siis kergelt üle 30 aastasena tõmbaksin selles osas paralleele oma isiklikust kogemusest (ning valgustaks sellega ühtlasi ka seda seltskonda, kes ei räägib siin 1980ndate lõpu beebibuumi tegelaste, soomes palju musta pappi teenivate ehitajate või kohe-kohe 15000 kr kätte teenima hakkavate venelaste turuletulekust ja sellele järgnevast üüratust hinnatõusust).
Oma esimese väikese 2-toalise eluaseme ostsin 2002. aastal Kadriorgu 340 tuhande krooniga, kuhu lisasin korteri täielikuks renoveerimiseks ca 160 tuhat. Tänaseks olen sealt korra liikunud ning omades täna kaht last tekib mingil hetkel vajadus taas liikuda. Kuna mul on elus küllalt palju vedanud, on mul sissetulek olnud läbi aegade suurusjärgus ca 3x Eesti keskmist palka. Palgakõverate jaotuste järgi tähendab see siis ca 98% eestimaalastest kõrgema palga teenimist.
Ja nüüd paradoks -- põhimõtteliselt peaksin ju olema just see laenuvõimeline lastega noor pere, keda arendajad oma uutesse suurtesse korteritesse/ridaelamutesse /eramutesse tikutulega taga otsivad. Aga nii naljakas kui see ka pole, siis tegelikult pole minu vajadustele vastav kinnisvara mulle siiski taskukohane.
Arvate et laste kõrvalt jääb veel väga palju üle või tekib ületamtu riskisoov, et maksimumsummas 100 aastast laenu võtta? Minu, kui noore perekonna, ostuvõime piir olukorras, kus olen kinnisvaraturule "õigel ajal" sisenenud ning olles palgasaajate ülemise 2% juures on maksimaalselt 3 miljonit krooni. (Räägin finantsvõimendusest, kus laenumakse jääb alla 1/3 netosissetulekust ning 20 aastasest laenust ning ärge hakake siin õpetama kuidas kontrollimatut finantsvõimendust võtta: see siin on niikuinii laen minu taluvuspiiril.)
Ning leida selle raha eest vähemal 4-toalist vähemalt 100 m2 suurust kõrghaljastusega aialapiga korralikku eluaset (mõtlen ikka sellist, mida ei pea hakkama ümber ehitama või täielikult renoveerima), mis jääks Tallinna linna halduspiiride sisse, pole tänaste hinnasoovide juures võimalik.
Ja minu meelest on see absurdselt naljakas, sest vaadates kinnisvaraturule potentsiaalselt juurde lisanduvaid ostjaid (20-24 aastased noored siis), Eesti majanduse seisu ning kuulates kinnisvarainimeste juttu sellest kui halvast ja kitsastes elamistingimustes me võrreldes Euroopaga elame (nõudlust ja vajadust on tohutult-tohutult), siis ausalt öelda mul pole õrna aimugi, millele tegelikult kogu see tühjalt ootavate arendajate seltskond loodab. Et sissetulekud kasvavad ja siis saab kohe-kohe kinnisvara eest 5-6 miljonit küsida? Et tuleb rikas soomlane ja ostab siin kinnisvara kokku, kuna Eesti on ju ELis ja Soomes on hind kallim? Et kohe-kohe hakkavad venelased ärkama ja ostma?
Muide, mulle ei ole vaja kaasa tunda või mingeid põllupääseid maju soovitada -- ma adun tänase kinnisvaraturu olukorra absurdsust väga hästi ning põhimõtteliselt on mul kinnisvara ostuotsusega aega noh nii oma ca 10 aastat.
24 February 2008
WESSE ALLIK: Ühe buumi antoloogia
http://www.syndikaat.ee/news.php?uID=992
http://lhv.delfi.ee/forums/index.cfm?id=150123
Eesti majanduse Tarass Bulba-ks on kujunenud kinnisvara „Mina su sigitasin, mina su ka tapan!“ annavad edasi värvikalt tekkinud olukorda.
Mulli puhumine
Selleks, et mõista tulevikku, tuleb süüvida minevikku - miks tekkis kinnisavarabuum Eestis?
Esimese tõuke kinnisavarahindade tõusuks andsid vast välismaalased, kes ostsid Tallinnas hea asukohaga kortereid, nende huvi sai omakorda alguse kusagil 1997. aastal alanud ülemaailmsest kinnisvarabuumist. Loomulikult pani kallimate korterite hindade kerkimine liikuma ka odavama kinnisvara.
Nii nagu meie ärimehed ostavad praegu meie mõistes odavalt, kuid kohaliku turu keskmisest hinnast kallimalt Ida-Euroopas kinnisvara, toimetasid Lääne-Euroopa ärimehed sellal siin sarnaselt.
1997 lõpus elas Eesti majandus läbi väikese majanduskriisi, mis sai alguse järsust aktsiahindade kukkumisest Tallinna Börsil ja süvenes 98 Venemaa turgude äralangemisega. See sündmus lükkas ka edasi kinnisavarabuumi teket ja viimast poleks võib olla kunagi praegusel kujul tekkinud, kui poleks tulnud rootslaseid. Mullile puhus ju õige õhu sisse alles välismaine laenuraha.
Korraga hakkasid Rootsi pangad Eestisse pumpama sisse suurtes kogustes ja väga soodsat laenuraha.
Seega võib julgelt väita, et määravaks teguriks kinnisvarabuumi tekkel Eestis said Lääne-Euroopa ärimehed ja Skandinaavia pangad.
Laenud tegid võimalikuks keskklassil hakata soetama kinnisvara ja parandada oma elutingimusi. Laenuraha ei toonud kasumit ainult pangale ja kinnisvaraarendajale vaid elavdas ka üldist majandust, pannes selle lausa õitsele ja lubas praktiliselt mitte midagi tootval riigil saavutada uskmatuid majandustulemusi. 2005. aasta majanduskasv oli 9,5%, 2006 11,6% samal ajal kui eksport kasvas näiteks 2006. aasta viimases kvartalis kõigest 0,5% ( import kasvas 10,9% ) ja viimase kolme aasta peale on eksport üldse kokku kasvanud 16%.
Kuna kinnisvarabuum oli jalgu alla saamas ka kõrvalmaades (Soomes) siis tõusid hüppeliselt ehitajate palgad, et nad välismaale jalga ei laseks. Praegu saavad Eesti ehitajad puhtalt kätte ligi 20 000 - 25 000 krooni kuus, mis ületab pea kolmekordselt keskmist palka ja nende jaoks on palk juba Soomele järgi jõudnud või seda ületanud, kui arvestada elukallidust. Kui Ansip nuputab välja, kuidas sama ka ülejäänud Eestiga teha, siis võime me juba mõne aasta pärast Soomel kandadel olla.
Ehitussektori mõju Eesti majandusele on raske üle hinnata. Arvuliselt rääkides töötab seal ligi 10% eesti töötegijatest. Ka on ta kaudne mõju suur - transport, ehitusmaterjalide tootjad, poed, ladustajad, mööblitootjad, meedia (kinnisvara reklaam), maaklerid jne.
Kõik nad on saanud tänu ehitusbuumile tunduvalt oma kasumit tõsta, võtta juurde uusi töötajaid ning tõsta palku, teiste sõnadega - toota juurde uusi laenuvõimelisi inimesi.
Muidugi ei saa tähelepanuta jätta, et 25 000 krooni teeniv ehitaja saab ka rohkem kulutada - kas või baaris ning selle abil tõuseb lõpuks ka baaritöötaja palk st. tekkib uus laenuvõimeline inimene.
Seda võib kutsuda ka raha ringluseks, kuid kahjuks töötab süsteem seni kuni tuleb juurde värsket (laenu)raha.
Ehitajate põud forsseeris veelgi mulli, sest uut toodangut suudeti palju vähem peale toota, kui nõudlust oli. Kinnisvara oli muutunud defitsiidiks ja kortereid osteti isegi neid nägemata. Loomulikult ei maksa unustada ka igasuguste spekulantide osa hinnarallis, kes alati proovivaid selliste massipsühhooside pealt teenida.
Kinnisvaraarendajad teenisid rekordkasumeid, ehituse ja edu vahele võis tõmmata võrdusmärgi ning kõik, kellel natukenegi pea jagas hakkasid ehitajateks, isegi näiteks Eesti politseinikud.
Seega hakkasidki hinnad tõusma: 2005. aastal koguni 57%, 2006 54%, praegu ületavad juba kesklinnas paremates kohtades ruutmeetri hind maagilist sadat tuhandet krooni, olles samas suurusjärgus Manhattani ruutmeetrihindadega. Põlluarendused maksavad juba pea, et 30 000 krooni ruutmeeter.
Sealjuures näiteks Stockmanni tornmaja, mida on mul olnud võimalus ka ise seest näha ei saa muud moodi kirjeldada kui eko maja. Kahekordsed aknad õhutusavadega, kipsvaheseinad, odavaimad plaatradiaatorid, värvitud seinad. Ja terve see luksus on suudetud mahutatud kõigest 50 000- 80 000 kroonise ruutmeetri hinna sisse!
Kolmekordsed aknad, kliimaseade, kolumbia kivist vaheseinad, alumiiniumradiaatorid ja korralik vinüültapeet oleks ruutmeetri hinda tõstnud vast tuhat krooni, kui sedagi.
Ega kiita saa ka enamikke uusarendusi, mis on põllu peale ehitatud puitkarkassmajad puuduliku vundamendiga (plaatvundamendi asemel on valatud betoonplaat maapinnale). Kuigi puitkarkassmajadest räägitakse igasuguseid imejutte ja tuuakse soome näiteid, on tegemist USAst tulnud konstruktsiooniga, mille elueaks oli algselt planeeritud kusagil 10 aastat. Kõigele lisaks ehitatakse 99% puitkarkassmajadest Eestis valesti, sest neile ette nähtud OSB plaadist karkass jäikuse saavutamiseks puudub. Tänu sellele ka enamik uusehitis nagisevad tuules ning kipsseintes on praod.
Eestiaegsed nn „puitkarkassmajad“, milles vanus ületab juba sajandit on siiski enamjaolt püstpalkmajad ja tahutud palke ei anna võrrelda 50 x 150 prussiga nagu ka täislaudisseina kipsplaadiga.
Puudutamata ei saa jätta ka uusarenduste välimust, neid maju nähes tulevad meelde Siberisse aetud sunnitöölised, kes on põllule püstitanud oma madalad barakid. Siberi sunnitöölise ja uuselamurajooni elaniku vahel on ka muid sarnasusi, kui esimesi muutis sunnismaisteks ja sunnitöölisteks kommunistlik riik, siis viimased on seda vabast tahtest pangalepinguga. Sunnitöölised said tavaliselt 25 aastat, umbes samas suurusjärgus kodulaenu pikkusele.
Tegemist on tõeliste laenumajadega, mis peale laenu tasumist on amortiseerunud täielikult nii arhitektuuriliselt kui konstruktsiooniliselt ning nende renoveerimine läheks maksma samas suurusjärgus uue ehitamisega.
Praeguseks on buum saavutanud oma haripunkti, lihtsalt pole võimalik enam hinda rohkem tõsta. Nagu igale buumile kombeks ei toeta hinda enam ükski loogiline argument, vaid ainult kollektiivne enesepettus.
Tänapäev - vaikus enne tormi
Kinnisvara hinnad on saavutanud oma lae, laenuvõtjaid (ehk raha juurdepumpajaid) pole ka enam eriti jäänud.
Kained kinnisvara arendajad lõpetavad töö objektidel, mis võivad muutuda kahjulikuks (need ajad on möödas, kui massiliselt ostetakse kortereid enne valmimist ette ja kui kahe aasta pärast saab ehitis valmis, siis kurat teab mis võivad hinnad olla). Veelgi targemad proovivad oma firmad maha müüa (Arco Vara) ja saada kätte maksimaalset kasumit.
Pank proovib laenamisele pidureid peale tõmmata ja mängib läbi erinevaid stsenaariumeid. Inimesed on äraootaval seisukohal, viimased spekulandid proovivad oma kahjulikuks muutunud vara rahaks teha ning levima hakkavad igasugused kuuldused.
Riik teeb naeratava näo ja ütleb, et kõik on korras.
Must neljapäev
Miks ma arvan, et kinnisvaramulli lõhkemisel on väga suur võimalus väljenduda majanduskatastroofina? Numbrid räägivad enda eest.
Eesti välisvõla kasv miljardites:
1997 - 36,7
1998 - 39,2
1999 - 44,8
2000 - 50,6
2001 - 58,0
2002 - 70,3
2003 - 88,5 ( 62,7% SKP-st)
2004 - 117,0 ( 75,5% SKP-st)
2005 - 148,5 ( 89,9% SKP-st)
2006 - 179,2 ( 96,2%)
Eesti Pank prognoosid:
2007 - 212.3 ( 102,6% SKP-st)
2008 - 244,1 ( 106,9% SKP-st)
1. Kogu välisvõlg ületab SKP arvulise suuruse 2007 aasta jooksul.
2. Laenukoormuse kasv hakkas hüppeliselt suurenema 2002 - 2003 aastal, sealjuures aastal 2002- 2005 laenusumma kahekordistus kõigest kolme aastaga. Aastal 2002 - 2008 ehk kuue aastaga on laenukoormus aga juba 3,5 korda suurem.
3. Kui välisvõla kasvukiirust ei piirata, siis pole võlgade tagasimaksmine võimalik enam ei teoreetiliselt ega praktiliselt.
4. Enamik laenuraha pole investeeritud vaid kulutatud ülehinnatud kinnisvarale või on tegemist tarbimislaenudega. Eraisikute poolt võetud laenude kogusumma on iga aastaga järjest tõusnud.
Kui kinnisavarakrahh ehk kiire kinnisvarahindade kukkumine areneb majanduskatastroofiks (millele on juba ka Roosi pangad viidanud) siis läheb pankade jaoks kõvasti raha kaotsi (tuhandete gyprocmajadega, mis neile panditud, pole midagi teha, sest siis on ka nende hind kukkunud nii kuus - seitse korda vähemalt).
Kinnisvaraturu krahhi vastu poleks neil midagi, sest nagunii, kes on saanud laenu võtta need on võtnud. Kuid tavaliselt käivad majanduskrahhid ja kinnisvarakrahhid käsikäes - eriti reaalne on see veel Eestis, kus suur osa vett majandusveski ratastele on pumbatud kinnisvara laenu kaevust.
Majanduskrahhi oludes, kus 30% või rohkem kaotab oma töö, sattub enamik makseraskustesse, kinnisvara võib müüki panna, kuid kellelgi pole raha. Laenuvõtjatel võivad olla mitme miljoni kroonised võlad, kuid nad on paljad nagu aafrika pärismaalased. Ning kus pole midagi, pole ka midagi võtta.
Kinnisvarabuum jahtub juba üle maailma, seega pole ka oodata välisinvestoritest raisakulle, kes hindade langemisel tuleksid siia massiliselt kinnisvara (panga keeles tagatisi) ostma. Rolli mängib ka psühholoogiline efekt - kui investoril ei kerki enam dollarimärgid silmade ette kuuldes sõna kinnisvara, hakkab ta kainemalt mõtlema kuidas oma raha paigutada.
Ja kui kainelt mõelda, siis:
1.Eesti elanikkond väheneb, mitte ei suurene ning maailma mõistes oleme me väga hajusalt asustatud. See peab varem või hiljem tunda andma nii maa kui kinnisvara hinnas.
2.Müügihind ületab niigi kalliks aetud ruutmeetri ehitushinda (10 000 - 12 000 krooni) keskmiselt ligi 2 -3 korda.
3.Pikkemas plaanis jääme me Euroopa Liidu Eesti nimelise provintsi pealinnaks ja ka kinnisvara hinnad nihkuvad paika vastavalt staatusele.
4.Buum on nagu ahi - tule allolemiseks vajab see pidevalt juurde kütust. Enam vähem need kellel on mingi võimalus kinnisvara soetada on seda juba ka teinud. Uut kütust on väheseks jäänud.
5.Kinnisvara hinna ja palga suhe on täielikult paigast nihkunud, varem või hiljem peab see paika loksuma ja vaevalt, et see juhtub kahe - kolme kordse palgatõusu näol.
6.Ülemaailmne kinnisvara buum hakkab otsa saama.
Ainus tõsine vastuväide, miks ei peaks kinnisvarahinnad oluliselt kukkuma on, et Eesti majandusel läheb jätkuvalt hästi - kuid samas, Eesti majandusel läheb hästi kuna siia on pumbatud väga palju laenuraha (välis- ja kodumaist) läbi kinnisvarasektori.
Kesklinna ja vanalinna korterihindu aitab ehk suuremast kukkumisest päästa see, et kui need liiga odavaks muutuvad ostavad EL-i investorid need nii igaks juhuks ära, kuid põlluarenduste ja magalate vastu puudub neil huvi.
Kuid ka siin on omad konksud. Nimelt kui ülemaailme mull jookseb tühjaks võib ka ülejäänud maailmas kinnisvara märgatavalt odavneda. Jaapanis näiteks peale kinnisvaramulli kokkukukkumist odavnes kinnisvara kuni 100 korda. Seega sõltub hindade kukkumine ka kõrvalmaade (Euroliidu) kinnisvaraturust.
Titanicu kaptenid
Kui kinnisvarasektor elab läbi märgatava hindade languse, ehitusfirmad lähevad pankrotti ning veavad endaga kaasa ka teisi firmasid ja selle tulemusel peaksid tekkima paljudel makseraskused siis jääb raha saamata Eesti pankadel ja kui olukord peaks väga hulluks minema pankrotistuvad need kõigepealt. Kuid kuna suur osa raha on tegelikult pärit Rootsist (Eesti pangad on lihtsalt vahendajad) siis see mõjutab päris kindlasti ka emapankasid ja seega hakkavad nemad otsustama mis edasi hakkab toimuma.
Kirsiks koogi peal on see, et seis kõigis kolmes Balti riigis on küllaltki sarnane ja arvatavasti kõigi kolme riigi kinnisvara sektor saab paugu kätte samal ajal. Ka laenukundeks kõigil kolmel on samad Rootsi pangad.
Seega kokkuvõttes oleme me alguses tagasi. Kinnisvarabuum algas siin Rootsi pankade abil ja see lõppeb ka Rootsi pankade otsusel. Küsimus on ainult kuidas?
Parim seis pankadele oleks, kui kõik laenuvõtjad maksvad hambad ristis ja väga paljud nendest pankrotti ei läheks.
Seega võib oletada, et Eesti majanduse põhjalaskmine pole neile kindlasti kasulik, kuid muidugi on võimalik, et investeeringu päästmine võib minna kallimaks kui investeeringu hoidmisest saadav kasu ja meid lastaksegi põhja.
Kõige suurem lollus, mis võib juhtuda selles olukorras on, et riik proovib hakata eraisikute laene tasuma. See võib olla ka Rootsi pankade kulissidetagune katastroofiväljapääs, kindlasti saaksid nad mingid poliitilised ringkonnad sellega nõusse ja ka rahvale meeldiks see idee (kes ei tahaks, et keegi teine tema võlad tasuks?).
See oleks kinnisvarakrahhist - majanduslangusest otsetee kinnisvarakrahh - majanduskrahhile. Selle võla maksaksid ära ehk meie lapselapsed kui nad tublilt tööd teevad.
On räägitud, et krooni devalveerimine võib päästa olukorda aga see on enam kui kahtlane, sest sellest kasu saajaid poleks (ehk peale mõne spekulandi) ning inflatsiooni pidurdamise asemel on usutavam hoopis hüperinflatsioon, kui tekkinud olukorras proovivad veelgi krooni odavnemist kartvad inimesed oma rahast lahti saada. Peale selle, kui kroon devalveerida ja arvestada, et laenud on võetud eurodes - oleks kinnisvarakrahh tundide küsimus.
Inflatsiooni peamiseks põhjuseks on praegu ju tõusvad palgad, mis otseselt muudavad kallimaks nii teenuseid kui kaupu. Selleks, et maksta juuksurile 5000 krooni asemel 10 000 krooni peab ju teenuse hinda tõstma vähemalt kaks korda.
Teiste sõnadega inflatsiooni vähendamiseks peaksime me palgad külmutama. Mis pole aga Eestis võimalik. Devalveerimise pooldajad rõhutavad veel ekspordisektorile, kuid see võit oleks lühiajaline ja kaheldava väärtusega. Nimelt Eestil puudub arvestaval tasemel töötlev tööstus ja ekspordisektori väike turgutamine majanduskrahhi hinnaga oleks lollus.
Arvestades maailma ajalugu, siis sellisest olukorrast pole lihtsat maandumist. Nii mitmedki kinnisvaraärimehed, investorid jäävad oma rahadest ilma, üle oma võimete elajad kaotavad oma elamised, autod ja muu, mis on nende käsutuses aga kuulub pangale (kas kunagi on nendega teisiti läinud?). Lihtinimesed, kes käsi hõõrudes ootavad kuidas tühiste summade eest saab Viimsis villasid osta, peavad siiski pettuma, selleks ajaks on nad töötud või rühivad tööl ning pingutavad veelgi rohkem rihma koomale.
Pangad mängisid oma mänge, kinnisvaraarendajad oma. Võitsid nii ühed kui teised. Kuid kaotajateks jääb Eesti rahvas.
http://lhv.delfi.ee/forums/index.cfm?id=150123
Eesti majanduse Tarass Bulba-ks on kujunenud kinnisvara „Mina su sigitasin, mina su ka tapan!“ annavad edasi värvikalt tekkinud olukorda.
Mulli puhumine
Selleks, et mõista tulevikku, tuleb süüvida minevikku - miks tekkis kinnisavarabuum Eestis?
Esimese tõuke kinnisavarahindade tõusuks andsid vast välismaalased, kes ostsid Tallinnas hea asukohaga kortereid, nende huvi sai omakorda alguse kusagil 1997. aastal alanud ülemaailmsest kinnisvarabuumist. Loomulikult pani kallimate korterite hindade kerkimine liikuma ka odavama kinnisvara.
Nii nagu meie ärimehed ostavad praegu meie mõistes odavalt, kuid kohaliku turu keskmisest hinnast kallimalt Ida-Euroopas kinnisvara, toimetasid Lääne-Euroopa ärimehed sellal siin sarnaselt.
1997 lõpus elas Eesti majandus läbi väikese majanduskriisi, mis sai alguse järsust aktsiahindade kukkumisest Tallinna Börsil ja süvenes 98 Venemaa turgude äralangemisega. See sündmus lükkas ka edasi kinnisavarabuumi teket ja viimast poleks võib olla kunagi praegusel kujul tekkinud, kui poleks tulnud rootslaseid. Mullile puhus ju õige õhu sisse alles välismaine laenuraha.
Korraga hakkasid Rootsi pangad Eestisse pumpama sisse suurtes kogustes ja väga soodsat laenuraha.
Seega võib julgelt väita, et määravaks teguriks kinnisvarabuumi tekkel Eestis said Lääne-Euroopa ärimehed ja Skandinaavia pangad.
Laenud tegid võimalikuks keskklassil hakata soetama kinnisvara ja parandada oma elutingimusi. Laenuraha ei toonud kasumit ainult pangale ja kinnisvaraarendajale vaid elavdas ka üldist majandust, pannes selle lausa õitsele ja lubas praktiliselt mitte midagi tootval riigil saavutada uskmatuid majandustulemusi. 2005. aasta majanduskasv oli 9,5%, 2006 11,6% samal ajal kui eksport kasvas näiteks 2006. aasta viimases kvartalis kõigest 0,5% ( import kasvas 10,9% ) ja viimase kolme aasta peale on eksport üldse kokku kasvanud 16%.
Kuna kinnisvarabuum oli jalgu alla saamas ka kõrvalmaades (Soomes) siis tõusid hüppeliselt ehitajate palgad, et nad välismaale jalga ei laseks. Praegu saavad Eesti ehitajad puhtalt kätte ligi 20 000 - 25 000 krooni kuus, mis ületab pea kolmekordselt keskmist palka ja nende jaoks on palk juba Soomele järgi jõudnud või seda ületanud, kui arvestada elukallidust. Kui Ansip nuputab välja, kuidas sama ka ülejäänud Eestiga teha, siis võime me juba mõne aasta pärast Soomel kandadel olla.
Ehitussektori mõju Eesti majandusele on raske üle hinnata. Arvuliselt rääkides töötab seal ligi 10% eesti töötegijatest. Ka on ta kaudne mõju suur - transport, ehitusmaterjalide tootjad, poed, ladustajad, mööblitootjad, meedia (kinnisvara reklaam), maaklerid jne.
Kõik nad on saanud tänu ehitusbuumile tunduvalt oma kasumit tõsta, võtta juurde uusi töötajaid ning tõsta palku, teiste sõnadega - toota juurde uusi laenuvõimelisi inimesi.
Muidugi ei saa tähelepanuta jätta, et 25 000 krooni teeniv ehitaja saab ka rohkem kulutada - kas või baaris ning selle abil tõuseb lõpuks ka baaritöötaja palk st. tekkib uus laenuvõimeline inimene.
Seda võib kutsuda ka raha ringluseks, kuid kahjuks töötab süsteem seni kuni tuleb juurde värsket (laenu)raha.
Ehitajate põud forsseeris veelgi mulli, sest uut toodangut suudeti palju vähem peale toota, kui nõudlust oli. Kinnisvara oli muutunud defitsiidiks ja kortereid osteti isegi neid nägemata. Loomulikult ei maksa unustada ka igasuguste spekulantide osa hinnarallis, kes alati proovivaid selliste massipsühhooside pealt teenida.
Kinnisvaraarendajad teenisid rekordkasumeid, ehituse ja edu vahele võis tõmmata võrdusmärgi ning kõik, kellel natukenegi pea jagas hakkasid ehitajateks, isegi näiteks Eesti politseinikud.
Seega hakkasidki hinnad tõusma: 2005. aastal koguni 57%, 2006 54%, praegu ületavad juba kesklinnas paremates kohtades ruutmeetri hind maagilist sadat tuhandet krooni, olles samas suurusjärgus Manhattani ruutmeetrihindadega. Põlluarendused maksavad juba pea, et 30 000 krooni ruutmeeter.
Sealjuures näiteks Stockmanni tornmaja, mida on mul olnud võimalus ka ise seest näha ei saa muud moodi kirjeldada kui eko maja. Kahekordsed aknad õhutusavadega, kipsvaheseinad, odavaimad plaatradiaatorid, värvitud seinad. Ja terve see luksus on suudetud mahutatud kõigest 50 000- 80 000 kroonise ruutmeetri hinna sisse!
Kolmekordsed aknad, kliimaseade, kolumbia kivist vaheseinad, alumiiniumradiaatorid ja korralik vinüültapeet oleks ruutmeetri hinda tõstnud vast tuhat krooni, kui sedagi.
Ega kiita saa ka enamikke uusarendusi, mis on põllu peale ehitatud puitkarkassmajad puuduliku vundamendiga (plaatvundamendi asemel on valatud betoonplaat maapinnale). Kuigi puitkarkassmajadest räägitakse igasuguseid imejutte ja tuuakse soome näiteid, on tegemist USAst tulnud konstruktsiooniga, mille elueaks oli algselt planeeritud kusagil 10 aastat. Kõigele lisaks ehitatakse 99% puitkarkassmajadest Eestis valesti, sest neile ette nähtud OSB plaadist karkass jäikuse saavutamiseks puudub. Tänu sellele ka enamik uusehitis nagisevad tuules ning kipsseintes on praod.
Eestiaegsed nn „puitkarkassmajad“, milles vanus ületab juba sajandit on siiski enamjaolt püstpalkmajad ja tahutud palke ei anna võrrelda 50 x 150 prussiga nagu ka täislaudisseina kipsplaadiga.
Puudutamata ei saa jätta ka uusarenduste välimust, neid maju nähes tulevad meelde Siberisse aetud sunnitöölised, kes on põllule püstitanud oma madalad barakid. Siberi sunnitöölise ja uuselamurajooni elaniku vahel on ka muid sarnasusi, kui esimesi muutis sunnismaisteks ja sunnitöölisteks kommunistlik riik, siis viimased on seda vabast tahtest pangalepinguga. Sunnitöölised said tavaliselt 25 aastat, umbes samas suurusjärgus kodulaenu pikkusele.
Tegemist on tõeliste laenumajadega, mis peale laenu tasumist on amortiseerunud täielikult nii arhitektuuriliselt kui konstruktsiooniliselt ning nende renoveerimine läheks maksma samas suurusjärgus uue ehitamisega.
Praeguseks on buum saavutanud oma haripunkti, lihtsalt pole võimalik enam hinda rohkem tõsta. Nagu igale buumile kombeks ei toeta hinda enam ükski loogiline argument, vaid ainult kollektiivne enesepettus.
Tänapäev - vaikus enne tormi
Kinnisvara hinnad on saavutanud oma lae, laenuvõtjaid (ehk raha juurdepumpajaid) pole ka enam eriti jäänud.
Kained kinnisvara arendajad lõpetavad töö objektidel, mis võivad muutuda kahjulikuks (need ajad on möödas, kui massiliselt ostetakse kortereid enne valmimist ette ja kui kahe aasta pärast saab ehitis valmis, siis kurat teab mis võivad hinnad olla). Veelgi targemad proovivad oma firmad maha müüa (Arco Vara) ja saada kätte maksimaalset kasumit.
Pank proovib laenamisele pidureid peale tõmmata ja mängib läbi erinevaid stsenaariumeid. Inimesed on äraootaval seisukohal, viimased spekulandid proovivad oma kahjulikuks muutunud vara rahaks teha ning levima hakkavad igasugused kuuldused.
Riik teeb naeratava näo ja ütleb, et kõik on korras.
Must neljapäev
Miks ma arvan, et kinnisvaramulli lõhkemisel on väga suur võimalus väljenduda majanduskatastroofina? Numbrid räägivad enda eest.
Eesti välisvõla kasv miljardites:
1997 - 36,7
1998 - 39,2
1999 - 44,8
2000 - 50,6
2001 - 58,0
2002 - 70,3
2003 - 88,5 ( 62,7% SKP-st)
2004 - 117,0 ( 75,5% SKP-st)
2005 - 148,5 ( 89,9% SKP-st)
2006 - 179,2 ( 96,2%)
Eesti Pank prognoosid:
2007 - 212.3 ( 102,6% SKP-st)
2008 - 244,1 ( 106,9% SKP-st)
1. Kogu välisvõlg ületab SKP arvulise suuruse 2007 aasta jooksul.
2. Laenukoormuse kasv hakkas hüppeliselt suurenema 2002 - 2003 aastal, sealjuures aastal 2002- 2005 laenusumma kahekordistus kõigest kolme aastaga. Aastal 2002 - 2008 ehk kuue aastaga on laenukoormus aga juba 3,5 korda suurem.
3. Kui välisvõla kasvukiirust ei piirata, siis pole võlgade tagasimaksmine võimalik enam ei teoreetiliselt ega praktiliselt.
4. Enamik laenuraha pole investeeritud vaid kulutatud ülehinnatud kinnisvarale või on tegemist tarbimislaenudega. Eraisikute poolt võetud laenude kogusumma on iga aastaga järjest tõusnud.
Kui kinnisavarakrahh ehk kiire kinnisvarahindade kukkumine areneb majanduskatastroofiks (millele on juba ka Roosi pangad viidanud) siis läheb pankade jaoks kõvasti raha kaotsi (tuhandete gyprocmajadega, mis neile panditud, pole midagi teha, sest siis on ka nende hind kukkunud nii kuus - seitse korda vähemalt).
Kinnisvaraturu krahhi vastu poleks neil midagi, sest nagunii, kes on saanud laenu võtta need on võtnud. Kuid tavaliselt käivad majanduskrahhid ja kinnisvarakrahhid käsikäes - eriti reaalne on see veel Eestis, kus suur osa vett majandusveski ratastele on pumbatud kinnisvara laenu kaevust.
Majanduskrahhi oludes, kus 30% või rohkem kaotab oma töö, sattub enamik makseraskustesse, kinnisvara võib müüki panna, kuid kellelgi pole raha. Laenuvõtjatel võivad olla mitme miljoni kroonised võlad, kuid nad on paljad nagu aafrika pärismaalased. Ning kus pole midagi, pole ka midagi võtta.
Kinnisvarabuum jahtub juba üle maailma, seega pole ka oodata välisinvestoritest raisakulle, kes hindade langemisel tuleksid siia massiliselt kinnisvara (panga keeles tagatisi) ostma. Rolli mängib ka psühholoogiline efekt - kui investoril ei kerki enam dollarimärgid silmade ette kuuldes sõna kinnisvara, hakkab ta kainemalt mõtlema kuidas oma raha paigutada.
Ja kui kainelt mõelda, siis:
1.Eesti elanikkond väheneb, mitte ei suurene ning maailma mõistes oleme me väga hajusalt asustatud. See peab varem või hiljem tunda andma nii maa kui kinnisvara hinnas.
2.Müügihind ületab niigi kalliks aetud ruutmeetri ehitushinda (10 000 - 12 000 krooni) keskmiselt ligi 2 -3 korda.
3.Pikkemas plaanis jääme me Euroopa Liidu Eesti nimelise provintsi pealinnaks ja ka kinnisvara hinnad nihkuvad paika vastavalt staatusele.
4.Buum on nagu ahi - tule allolemiseks vajab see pidevalt juurde kütust. Enam vähem need kellel on mingi võimalus kinnisvara soetada on seda juba ka teinud. Uut kütust on väheseks jäänud.
5.Kinnisvara hinna ja palga suhe on täielikult paigast nihkunud, varem või hiljem peab see paika loksuma ja vaevalt, et see juhtub kahe - kolme kordse palgatõusu näol.
6.Ülemaailmne kinnisvara buum hakkab otsa saama.
Ainus tõsine vastuväide, miks ei peaks kinnisvarahinnad oluliselt kukkuma on, et Eesti majandusel läheb jätkuvalt hästi - kuid samas, Eesti majandusel läheb hästi kuna siia on pumbatud väga palju laenuraha (välis- ja kodumaist) läbi kinnisvarasektori.
Kesklinna ja vanalinna korterihindu aitab ehk suuremast kukkumisest päästa see, et kui need liiga odavaks muutuvad ostavad EL-i investorid need nii igaks juhuks ära, kuid põlluarenduste ja magalate vastu puudub neil huvi.
Kuid ka siin on omad konksud. Nimelt kui ülemaailme mull jookseb tühjaks võib ka ülejäänud maailmas kinnisvara märgatavalt odavneda. Jaapanis näiteks peale kinnisvaramulli kokkukukkumist odavnes kinnisvara kuni 100 korda. Seega sõltub hindade kukkumine ka kõrvalmaade (Euroliidu) kinnisvaraturust.
Titanicu kaptenid
Kui kinnisvarasektor elab läbi märgatava hindade languse, ehitusfirmad lähevad pankrotti ning veavad endaga kaasa ka teisi firmasid ja selle tulemusel peaksid tekkima paljudel makseraskused siis jääb raha saamata Eesti pankadel ja kui olukord peaks väga hulluks minema pankrotistuvad need kõigepealt. Kuid kuna suur osa raha on tegelikult pärit Rootsist (Eesti pangad on lihtsalt vahendajad) siis see mõjutab päris kindlasti ka emapankasid ja seega hakkavad nemad otsustama mis edasi hakkab toimuma.
Kirsiks koogi peal on see, et seis kõigis kolmes Balti riigis on küllaltki sarnane ja arvatavasti kõigi kolme riigi kinnisvara sektor saab paugu kätte samal ajal. Ka laenukundeks kõigil kolmel on samad Rootsi pangad.
Seega kokkuvõttes oleme me alguses tagasi. Kinnisvarabuum algas siin Rootsi pankade abil ja see lõppeb ka Rootsi pankade otsusel. Küsimus on ainult kuidas?
Parim seis pankadele oleks, kui kõik laenuvõtjad maksvad hambad ristis ja väga paljud nendest pankrotti ei läheks.
Seega võib oletada, et Eesti majanduse põhjalaskmine pole neile kindlasti kasulik, kuid muidugi on võimalik, et investeeringu päästmine võib minna kallimaks kui investeeringu hoidmisest saadav kasu ja meid lastaksegi põhja.
Kõige suurem lollus, mis võib juhtuda selles olukorras on, et riik proovib hakata eraisikute laene tasuma. See võib olla ka Rootsi pankade kulissidetagune katastroofiväljapääs, kindlasti saaksid nad mingid poliitilised ringkonnad sellega nõusse ja ka rahvale meeldiks see idee (kes ei tahaks, et keegi teine tema võlad tasuks?).
See oleks kinnisvarakrahhist - majanduslangusest otsetee kinnisvarakrahh - majanduskrahhile. Selle võla maksaksid ära ehk meie lapselapsed kui nad tublilt tööd teevad.
On räägitud, et krooni devalveerimine võib päästa olukorda aga see on enam kui kahtlane, sest sellest kasu saajaid poleks (ehk peale mõne spekulandi) ning inflatsiooni pidurdamise asemel on usutavam hoopis hüperinflatsioon, kui tekkinud olukorras proovivad veelgi krooni odavnemist kartvad inimesed oma rahast lahti saada. Peale selle, kui kroon devalveerida ja arvestada, et laenud on võetud eurodes - oleks kinnisvarakrahh tundide küsimus.
Inflatsiooni peamiseks põhjuseks on praegu ju tõusvad palgad, mis otseselt muudavad kallimaks nii teenuseid kui kaupu. Selleks, et maksta juuksurile 5000 krooni asemel 10 000 krooni peab ju teenuse hinda tõstma vähemalt kaks korda.
Teiste sõnadega inflatsiooni vähendamiseks peaksime me palgad külmutama. Mis pole aga Eestis võimalik. Devalveerimise pooldajad rõhutavad veel ekspordisektorile, kuid see võit oleks lühiajaline ja kaheldava väärtusega. Nimelt Eestil puudub arvestaval tasemel töötlev tööstus ja ekspordisektori väike turgutamine majanduskrahhi hinnaga oleks lollus.
Arvestades maailma ajalugu, siis sellisest olukorrast pole lihtsat maandumist. Nii mitmedki kinnisvaraärimehed, investorid jäävad oma rahadest ilma, üle oma võimete elajad kaotavad oma elamised, autod ja muu, mis on nende käsutuses aga kuulub pangale (kas kunagi on nendega teisiti läinud?). Lihtinimesed, kes käsi hõõrudes ootavad kuidas tühiste summade eest saab Viimsis villasid osta, peavad siiski pettuma, selleks ajaks on nad töötud või rühivad tööl ning pingutavad veelgi rohkem rihma koomale.
Pangad mängisid oma mänge, kinnisvaraarendajad oma. Võitsid nii ühed kui teised. Kuid kaotajateks jääb Eesti rahvas.
01 February 2008
Rio Iguazu BA
02FEB 6 Tallinn-Helsinki kl 1420 1455
02FEB 6 Helsinki-PariisD kl 1605 1810, 5h
02FEB 6 PariisE-RIO kl 2315 0725+1
08FEB 5 RIO - Iguazu kl 1040 1250
11FEB 5 Iguazu - Buenos Aires kl 1020 1210
18FEB 1 Buenos Aires-PariisE kl 1805 1100+1 , 8h 19FEB 2 PariisF-Helsinki kl 1900 2300
19FEB 2 Helsinki-Tallinn kl 2345 0020+1
Rio:
http://www.astoria.com.br/ e-mail: reservas@astoria.com.br phone: +552125459090
Iguazu:
Loodame hotellile Colonial brasiilia pool
http://www.hoteleradelsol.com.ar/fozdoiguacu/hotelcolonial/index.html
ja argentiina poolel hotell Carmen
http://www.hoteleradelsol.com.ar/iguazu/hotelcarmen/index.html
Buenos Aires:
www.letsgoargentina.com/home/propview.php?id=AP102
google lingi näide (reavahetused tuleb ära korjata)<
iframe src="http://www.panoramio.com/plugin.php?lt=-34.579366&ln=-58.411836&z=-1&k=2&" width="600" height="400"><
/iframe>
02FEB 6 Helsinki-PariisD kl 1605 1810, 5h
02FEB 6 PariisE-RIO kl 2315 0725+1
08FEB 5 RIO - Iguazu kl 1040 1250
11FEB 5 Iguazu - Buenos Aires kl 1020 1210
18FEB 1 Buenos Aires-PariisE kl 1805 1100+1 , 8h 19FEB 2 PariisF-Helsinki kl 1900 2300
19FEB 2 Helsinki-Tallinn kl 2345 0020+1
Rio:
http://www.astoria.com.br/ e-mail: reservas@astoria.com.br phone: +552125459090
Iguazu:
Loodame hotellile Colonial brasiilia pool
http://www.hoteleradelsol.com.ar/fozdoiguacu/hotelcolonial/index.html
ja argentiina poolel hotell Carmen
http://www.hoteleradelsol.com.ar/iguazu/hotelcarmen/index.html
Buenos Aires:
www.letsgoargentina.com/home/propview.php?id=AP102
google lingi näide (reavahetused tuleb ära korjata)<
iframe src="http://www.panoramio.com/plugin.php?lt=-34.579366&ln=-58.411836&z=-1&k=2&" width="600" height="400"><
/iframe>
27 September 2007
Laenud ja intressid
Delfi :
Asjaajaja, 25.09.2007 16:18
Kuna Eestil endal erilist kapitali ei ole, siis on need laenud sisse toodud välisfondidest. Kui võtta jämedalt, et need laenud on tekkinud viimase 10a jooksul, siis on tulnud Eesti Pangal vahetada ca 22 miljardit krooni aastas eurode vastu. Kuulu järgi pidi see olema 1/3 sisemajanduse koguproduktist. Seega lisaks sellele veel eksporditavate kaupade eest ca 44 miljardit. See on aidanud tagada seni ka krooni stabiilse kursi, kuna vahetusest saadud eurosid saab kasutada tagasi vahetuseks importimisel. Ehk siis on majandusse sisse harjutatud ca 66miljardi krooni eest eurode sissetulek.
Nüüd kui laenamine on pidurdunud, siis langeb see välisvaluuta allikas sisuliselt ära. Laenude juurdekasv pidurdub üsna järsult, kuna suurem vajadus on reefinantseerimise järele. Hullem veel, laenude tagasimaksed on vaja vahetada kroonidest eurodeks. Lihtne arvutus, keskmine intress on ca 6%, mis teeb sama üldkoormuse puhul ca 13miljardit. See raha on vaja kroonidest eurodeks vahetada.
Ehk siis mis teeb inflatsiooni eriti teravaks - võrreldes eelnevate aastatega hakkab puudu jääma 22 + 13 miljardi krooni jagu eurosid. Kuna me ei tooda erilist midagi, siis on see väga kõva põnts. Kas me oleme valmis näiteks tarbimist vähendama poole võrra? Vaevalt!
kilu, 25.09.2007 17:01
Austatud Asjaajaja. Sissetulnud rahast ei ole tulnud Eesti Pangal küll midagi eurodest kohe kroonideks konverteerida ja seega pole vajalik ka vastupidine konverteerimine. Palun teha selgeks mis osa ringlusest olevast rahast Eesti Pank tagab ja mida mitte. Kogu see laenudega tulnud raha on tulnud kommertspankadesse ja Eesti Panka on läinud vaid kohustuslikud reservid (ja need on siis kohe ka enamasti eurodeks tagasi konverditud).
Minu meelest on see summa natuke liiga suur. Tegu ju sisuliselt tarbimislaenudega, mis lisaväärtust ei loo. Ligi 5000 eurot iga eestimaalase kohta.
Ja see tähendab ka seda, et lähemad 25-30 aastat võetakse meil tarbimisest 5-6 miljardit ja kasvatatakse välisriikide majandusi.
Asjaajaja, 25.09.2007 18:00
2 kilu
Kommertspangad ei tegele kroonide trükkimisega! Kui mingi välisfond annab kommertspangale eurodes raha näiteks kinnisvaralaenude jaoks, kuid panga klient laenab kroonides, et müüjale maksta, siis on selge, et see tuleb kusagil ümber konverteerida. Sellest tekivad Eesti Pangale, kui kroonide trükkijale valuuta varud, mille abil on võimalik vastu tulla nõudlusele vahetuse osas, et see ei mõjutaks krooni kurssi euro suhtes. Nüüd ise küsimus on see, et kui suured need varud on ja kauaks neist jagub, kui laenude sissevool pidurdub. Kui need otsa saavad, siis tuleb kroon devalveerida. Pakun et see krahh toimub järgmise aasta jooksul.
www.eestipank.info
=========================
tabel 2.2.1 Laenujääk valuutade lôikes (valuutalaenud kokku, miljonid kroonid, lepinguline väärtus)
juuni 1997: 8891
juuni 2007: 167809
Lisandunud 10 aastaga: 158 mld
==========================
tabel 2.1.1. Leenujääk kliendigruppide lôikes (miljonid kroonid)
=juuni 1997
KOKKU: 16843
eraisikud: 2917
äriühingud: 10626
finantseerimisasutused: 3123
valitsus: 177
=juuni 2007
KOKKU: 214153
eraisikud 97241
äriühingud: 96445
finantseerimisasutused: 17689
valitsus: 2778
= muutus 10 aastaga:
KOKKU: 197 miljardit krooni
eraisikud: 94 mld
äriühingud: 86 mld
finantseerimisasutused: 15 mld
valitsus: 2,6mld
Asjaajaja, 25.09.2007 16:18
Kuna Eestil endal erilist kapitali ei ole, siis on need laenud sisse toodud välisfondidest. Kui võtta jämedalt, et need laenud on tekkinud viimase 10a jooksul, siis on tulnud Eesti Pangal vahetada ca 22 miljardit krooni aastas eurode vastu. Kuulu järgi pidi see olema 1/3 sisemajanduse koguproduktist. Seega lisaks sellele veel eksporditavate kaupade eest ca 44 miljardit. See on aidanud tagada seni ka krooni stabiilse kursi, kuna vahetusest saadud eurosid saab kasutada tagasi vahetuseks importimisel. Ehk siis on majandusse sisse harjutatud ca 66miljardi krooni eest eurode sissetulek.
Nüüd kui laenamine on pidurdunud, siis langeb see välisvaluuta allikas sisuliselt ära. Laenude juurdekasv pidurdub üsna järsult, kuna suurem vajadus on reefinantseerimise järele. Hullem veel, laenude tagasimaksed on vaja vahetada kroonidest eurodeks. Lihtne arvutus, keskmine intress on ca 6%, mis teeb sama üldkoormuse puhul ca 13miljardit. See raha on vaja kroonidest eurodeks vahetada.
Ehk siis mis teeb inflatsiooni eriti teravaks - võrreldes eelnevate aastatega hakkab puudu jääma 22 + 13 miljardi krooni jagu eurosid. Kuna me ei tooda erilist midagi, siis on see väga kõva põnts. Kas me oleme valmis näiteks tarbimist vähendama poole võrra? Vaevalt!
kilu, 25.09.2007 17:01
Austatud Asjaajaja. Sissetulnud rahast ei ole tulnud Eesti Pangal küll midagi eurodest kohe kroonideks konverteerida ja seega pole vajalik ka vastupidine konverteerimine. Palun teha selgeks mis osa ringlusest olevast rahast Eesti Pank tagab ja mida mitte. Kogu see laenudega tulnud raha on tulnud kommertspankadesse ja Eesti Panka on läinud vaid kohustuslikud reservid (ja need on siis kohe ka enamasti eurodeks tagasi konverditud).
Minu meelest on see summa natuke liiga suur. Tegu ju sisuliselt tarbimislaenudega, mis lisaväärtust ei loo. Ligi 5000 eurot iga eestimaalase kohta.
Ja see tähendab ka seda, et lähemad 25-30 aastat võetakse meil tarbimisest 5-6 miljardit ja kasvatatakse välisriikide majandusi.
Asjaajaja, 25.09.2007 18:00
2 kilu
Kommertspangad ei tegele kroonide trükkimisega! Kui mingi välisfond annab kommertspangale eurodes raha näiteks kinnisvaralaenude jaoks, kuid panga klient laenab kroonides, et müüjale maksta, siis on selge, et see tuleb kusagil ümber konverteerida. Sellest tekivad Eesti Pangale, kui kroonide trükkijale valuuta varud, mille abil on võimalik vastu tulla nõudlusele vahetuse osas, et see ei mõjutaks krooni kurssi euro suhtes. Nüüd ise küsimus on see, et kui suured need varud on ja kauaks neist jagub, kui laenude sissevool pidurdub. Kui need otsa saavad, siis tuleb kroon devalveerida. Pakun et see krahh toimub järgmise aasta jooksul.
www.eestipank.info
=========================
tabel 2.2.1 Laenujääk valuutade lôikes (valuutalaenud kokku, miljonid kroonid, lepinguline väärtus)
juuni 1997: 8891
juuni 2007: 167809
Lisandunud 10 aastaga: 158 mld
==========================
tabel 2.1.1. Leenujääk kliendigruppide lôikes (miljonid kroonid)
=juuni 1997
KOKKU: 16843
eraisikud: 2917
äriühingud: 10626
finantseerimisasutused: 3123
valitsus: 177
=juuni 2007
KOKKU: 214153
eraisikud 97241
äriühingud: 96445
finantseerimisasutused: 17689
valitsus: 2778
= muutus 10 aastaga:
KOKKU: 197 miljardit krooni
eraisikud: 94 mld
äriühingud: 86 mld
finantseerimisasutused: 15 mld
valitsus: 2,6mld
Subscribe to:
Posts (Atom)